YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/1446
KARAR NO : 2021/3187
KARAR TARİHİ : 24.11.2021

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : Kocaeli 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.12.2015 tarihinde verilen dilekçeyle, TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat ve ecrimisil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 17.12.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. Sakaryal Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kısmen kaldırılmasına dair verilen kararın davalılar vekili ve davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat ve ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkil şirket adına kayıtlı Kocaeli ili, İzmit ilçesi, Yenidoğan Mahallesi, 107 ada, 133 parselde bulunan arsanın 8,58m².lik kısmı üzerinde davalılara ait bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmazın (binanın) bir kısmının taşkın olarak yapıldığını öğrendiklerini, şirket adına kayıtlı arsa üzerinde yapılacak binaya ilişkin ruhsat alabilmek için söz konusu taşkın yapı nedeni ile arsanın 8,58m²’lik kısmının 25.08.2015 tarihinde ifraz edilmek zorunda kalındığını, yapılan ifraz sonrasında 8,58m²’lik kısmın aynı yer ve ada 138 parsel numarası ile tapuya kaydedildiğini, binanın 8,58 m²’lik kısmının yıkılması binaya zarar vermeden mümkün olamayacağı için TMK’nın 724. maddesi kapsamında söz konusu kısmın mülkiyetinin davalılar adına tescili ile 8,58m²’lik kısmın değerinin taraflarına ödenmesi gerektiğini, davalılara ait bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın 8,58m²’lik kısmının müvekkiline ait arsa üzerinde taşkın olarak yapıldığını ve bu kısmın binanın yapıldığı tarihten itibaren müvekkilinin rızası olmadan davalılarca kullanıldığından, dava tarihinden geriye dönük 5(beş) yıl için davalılar tarafından ecrimisil ödenmesi gerektiğini, ayrıca söz konusu taşkın yapı nedeni ile müvekkiline ait arsanın kısmen ifraz edilmek zorunda kalınması ve bu nedenle müvekkiline ait arsadan elde edilebilecek faydanın azalması, arsa üzerinde yapılabilecek binanın m² olarak daha küçük yapılabilecek olması nedenleriyle değer kaybının da taraflarına ödenmesi gerektiğini belirterek, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile, müvekkil şirkete ait Kocaeli, İzmit, Yenidoğan Mah. 107 ada, 133 parselde bulunan arsanın 8,58m²’lik kısmı üzerinde yapılan taşkın yapı (davalıların ortak olarak malik oldukları) nedeni ile 25.08.2015 tarihinde ifraz edilmek zorunda kalınan ve tapuda Kocaeli, İzmit, Yenidoğan Mah. 107 ada, 138 parsel numarasında kaydı yapılan 8,58m²’lik kısmın TMK.’nın 724. maddesine göre davalılar adına tesciline, 8,58m²’lik kısmın değeri olarak şimdilik 2.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte, dava tarihinden geriye dönük 5(beş) yıl için şimdilik 1.000,00 TL ecrimisil taleplerinin her dönem (yıl sonu) sonundan itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, müvekkili şirkete ait arsanın 8,58m².lik kısmı üzerine yapılan taşkın yapı nedeni ile arsadan elde edilebilecek fayda azaldığı için 2.000,00 TL maddi tazminat taleplerinin taşkın yapının yapıldığı tarihten itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Bir kısım davalılar davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İlk Derece Mahkemesince, davanın kabulü ile, 19.305.00 TL arsa bedeli, 2.520,87 TL ecrimisil tazminatı, 100.050,00 TL davacının ifraz sonrası malik olarak yer aldığı 107 ada, 139 parsel sayılı arsa değer kaybı için tazminat olmak üzere toplam: 121.875,87 TL bedelin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiliyle davacıya verilmesine, arsa bedeli karşılığında davacı üzerine kayıtlı 107 ada, 138 parsel sayılı, 8,58 m² yüzölçümlü taşınmazın davacı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davalılar adına aynı mahal komşu parsel olan 107 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki aynı hisseleri uyarınca tescili ile 107 ada 20 parsel ile taşınmazın tevhidine, karar verilmiştir.
Bir kısım davalılar vekilinin istinaf başvurusu üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, davalıların istinaf başvurusunun ecrimisil davası yönünden kesinlik sınırı nedeniyle usulden reddine, davalıların diğer istinaf itirazlarının ise kısmen kabul kısmen reddi ile, Kocaeli 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2015/503 Esas – 2019/494 Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-b.2 maddesi uyarınca kaldırılarak, kaldırılan kararın yerine yeniden hüküm tesisi ile; davanın kısmen kabulüne, davacının ifraz sonrası maliki olduğu, 107 ada, 139 parsel sayılı taşınmaz nedeniyle uğradığı zararın tazmini için 100,050,00 TL nin ve 2.520,87-TL ecrimisil tazminatı olmak üzere toplam 102.570,87 TL’nin davalılardan dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle beraber alınıp davacıya verilmesine, davacının, dava konusu 107 ada 138 parsel sayılı taşınmazın bedeli karşılığında davalılar adına tesciline ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekili ile katılma yolu ile davacı vekili temyiz etmiştir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2)Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; davacının maliki olduğu 107 ada 133 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davalılarca taşkın yapı yapılması nedeniyle ifraz sonrası yapının taşkın kısmı için 107 ada 138 parsel sayılı taşınmazın ve davacıya arta kalan kısım için de 107 ada 139 parselin tesis edildiği, ifraz sonucu davacıya tesis edilen 107 ada 139 parsel sayılı taşınmazın küçülmesi nedeniyle daha düşük alanlı bina yapılması nedeniyle davacının ekonomik kaybının bulunduğu anlaşıldığından, yerel mahkemece davacı tarafından ileri sürülen tazminat tahsili isteminin kabulü ile 100.050,00 TL’nin davalılardan tahsiline ve TMK’nın 724. madde hükmü gereği 107 ada 138 parsel sayılı, 8,58 m² yüzölçümlü taşınmazın davacı Şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davalılar adına aynı mahal komşu parsel olan 107 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki aynı hisseleri uyarınca tescili ile 107 ada 20 parsel ile taşınmazın tevhidine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesinde; davacının, dava konusu 107 ada 138 parsel sayılı taşınmazın kendi adına mevcut tapu kaydının iptal edilerek davalılar adına tesciline karar verilmesini talep etme hak ve yetkisi olmadığı gerekçesiyle bu kısım yönünden hükmün kaldırılmasına ve davacının, dava konusu 107 ada 138 parsel sayılı taşınmazın bedeli karşılığında davalılar adına tesciline ilişkin isteminin reddine karar verilmiştir.
Dosya kapsamı değerlendirildiğinde; davalı tarafça 19.305 TL karşılığında 107 ada 138 parsel sayılı 8,58 m² yüzölçümlü taşınmazın davacı şirket adına olan tapu kaydının iptali ile davalılar adına tesciline ilişkin kurulan hükmün istinaf talebine konu edilmemiş olması karşısında, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından bu husus resen incelenerek dava dilekçesindeki bu talep yönünden red kararı verilmiş olması doğru görülmeyip hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) No’lu bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin sair temyiz itirazının REDDİNE, (2) No’lu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 15.06.2020 günlü 2020/392 Esas, 2020/448 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, dosyanın Sakarya Bölge Adliye Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 24/11/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.