YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/3679
KARAR NO : 2021/3850
KARAR TARİHİ : 26.04.2021

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Kira Kaybı Bedeline İlişkin Tazminat

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili; vekil eden ile davalılar arasında protokol imzalandığını, 4 no.lu dairenin tapusunun protokolün imzalanmasıyla davacıya devredildiğini, protokolün 3. maddesine göre dairenin en geç 20.10.2010 tarihinde teslim edileceğini, binadaki dairelere uygulanan ince işçilik ve masrafların aynısının iş bu daireye de uygulanacağını, aradan 4,5 yıldan fazla süre geçmesine rağmen hala teslim edilmediğini, davalıların binaya ait iskanı almadığını, davalıların teslim tarihi olan 20.10.2010 tarihi itibariyle yasal olarak temerrüde düştüklerini belirterek, şimdilik kira mahrumiyetine ilişkin olarak 5.000 TL alacağın temerrüt tarihi olan 20.10.2010 tarihinden yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili, 27.632,00 TL üzerinden tamamlama harcı yatırarak bedel artırımında bulunmuştur.
Davalı … vekili cevap dilekçesinde; alacaklar yönünden zamanaşımı definde bulunduklarını, 06.04.2010 tarihli protokolün dayanağı dosyalarda … taraf olmadığı gibi, …’a yükümlülük yüklenmediğini, …’ın, protokolü şirket yetkilisi olarak imzaladığından şahsi borçlanmasının söz konusu olmadığını, davacının kendine ait emlak, çevre ve temizlik vergilerini ödemediği için binanın iskanının alınmasında gecikme yaşandığını, vergilerin müvekkili tarafından ödendiğini, bu yönden takas-mahsup definde bulunduklarını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı şirket tasfiye memuru cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava ve ıslah dilekçesi gözönüne alınarak 27.632,00 TL’nin temerrüt tarihi olan 20.10.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş olup, hüküm, davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
1. Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davalı … vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, taraflar arasında Ankara 16. İş Mahkemesinin 2007/184 Esas sayılı maddi tazminat talepli ve Ankara 7. İş Mahkemesinin 2009/1046 Esas sayılı manevi tazminat talepli davaları konusunda kabul edilen anlaşma için, 06.04.2010 tarihli protokolün davalı şirket yetkilisi olarak … ve davalı şirket vekili avukatı tarafından imza altına alındığı, 06.04.2010 tarihli protokolün 3. maddesinde, dava konusu taşınmazın en geç 20.10.2010 tarihinde herhangi bir masraf talep edilmeden tam ve eksiksiz olarak teslim edilmesi, binadaki diğer dairelere uygulanan ince işçilik ve masrafların aynısı iş bu daire için de uygulanması, ayrıca hak zayiine sebep olunacak tapu iptali vs. gibi tüm masraf ve hak kaybından davalı şirket ve …’ın müştereken ve müteselsilen sorumlu olacağının kararlaştırıldığı, 27086 ada 6 parselde, 60/660 arsa paylı zemin kat 4 nolu bağımsız bölümün tamamının 06.04.2010 tarihinde … adına tescil edildiği, Belediye Başkanlığının yazısında 27086 ada 6 parsele ait taşınmazın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının bildirildiği, Mahkemece, taraflar arasındaki 06.04.2010 tarihli protokol tecdit sözleşmesi olarak kabul edilerek daire teslimi ile ilgili ihtilafın eser sözleşmesine göre çözümlenmesi gerektiği kanaatiyle davalı …’ın sorumluluğunu borçlu şirketin fiilini Borçlar Kanunu’nun 110 maddesine göre garantör olarak kabul edilerek bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olaya gelince; karara esas alınan bilirkişi raporlarının hükme yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişiler eşliğinde keşif yapılarak, yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilerek (resen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) araştırma ve inceleme yapılması, oluşacak sonuca göre belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Ayrıca, davalı … vekilinin, takas-mahsup savunmasında bulunduğunu belirterek delilleri arasında dava konusu taşınmaza ilişkin olduğu iddiasıyla emlak, çevre ve temizlik vergisi ödemelerine ilişkin makbuzlar sunduğu görülmekle, bu konuda olumlu-olumsuz bir değerlendirme yapılmak suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de; bilirkişi tarafından her yıl için saptanan ecrimisil miktarına, tahakkuk tarihleri olan dönem sonlarından itibaren yasal oranda faize hükmedilmesi her döneme ilişkin ecrimisil miktarı ile faizin başlangıç tarihinin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir. Mahkemece, hükmedilen ecrimisilin tamamına, dönemler, dönem sonları ve faizin başlangıç tarihi belirtilmeksizin temerrüt tarihi olan 20.10.2010 tarihinden itibaren itibaren denilerek faize hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Bundan başka, bilirkişi raporu ile ilk dönem için ecrimisil bedelinin belirlenmesi, sonraki dönemler için ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle miktarın belirlenmesi, sonucunda ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle dava tarihinden geriye dönük olarak beş yıl için, son dönem bulunup yukarıdan aşağıya inilmek suretiyle ecrimisil hesaplanarak hüküm tesis edilmiş olması doğru değildir.
SONUÇ: Davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan kararın (2) sayılı bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollaması ile HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, sair temyiz itirazlarının (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle reddine, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.04.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.