YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2019/1053
KARAR NO : 2021/2645
KARAR TARİHİ : 23.03.2021

DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi, Ecrimisil, Tapu İptal Ve Tescil, Alacak
MAHKEMESİ : Bakırköy 9. Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Bakırköy 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.07.2018 tarihli ve 2016/61 Esas, 2018/328 Karar sayılı kararıyla asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmiş olup, Mahkeme hükmüne karşı davalılar- karşı davacılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davada elatmanın önlenmesi talebinin kabulüne, ecrimisil davasının reddine, karşı davanın reddine karar verilmiş, bu kez Bölge Adliye Mahkemesi kararının Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davalılar- karşı davacılar vekili, duruşmasız olarak davacı-karşı davalı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 23.03.2021 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davalılar- karşı davacılardan asil … geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek dosya incelendi, gereği düşünüldü.
K A R A R
Davacı/karşı davalı vekili, vekil edeninin 52 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binadaki 9 numaralı dairenin maliki olduğunu, vekil edeni ile dava dışı … arasında yapılan 01.02.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan ihtilaflar nedeni ile davalı …’in dava konusu dairede diğer davalı Nurten ile yaşamaya başladığını, haksız işgalin 10 yıldır devam ettiğini belirterek, davalıların dava konusu yere yaptığı müdahalenin men’i ile şimdilik 40.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş, 04.06.2018 havale tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporu uyarınca, 60.912,00 TL üzerinden bedel artırımında bulunmuş, karşı davanın ise reddini savunmuştur.
Davalılar/karşı davacılar vekili, dava konusu taşınmaz hakkında, arsa sahibi dava dışı… ile davacı müteahhit … arasında, Bakırköy 10. Noterliği’nde 21.04.1996 tarihli ve 16019 yevmiye numaralı sözleşme imzalandığını, vekil edeni …’in arsa sahibi ile davacı arasında aracılık yaptığını ve karşılığında bir daire verileceğinin kararlaştırıldığını, vekil edeni …’in dava konusu daireye taşındığını ancak tapusunu alamadığını, davacı …’nin vekil edenine dairenin teminatı olarak senet verdiğini belirterek, dava konusu daireye tekabül eden hissesinin tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tesciline, mümkün olmazsa daire ve hisse bedelinin yasal faizi ile birlikte davacı/karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 19.09.2016 tarihli dilekçesi ile tapu iptal ve tescil talebinin hile hukuki sebebine dayandığını belirtmiş, karşı davanın ise reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl dosya yönünden davanın kabulü ile, 52 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan binanın (9) kapı numaralı dairesindeki taşınmaza davalıların haksız elatmasının önlenmesine, 60.912,00 TL ecrimisil bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine, hükme karşı davalılar/karşı davacılar tarafından istinaf talebinde bulunulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi 04.12.2018 tarihli ve 2018/1694 Esas 2018/2092 Karar sayılı kararı ile, davalı/karşı davacılar vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davada, davacı/karşı davalı tarafından açılan elatmanın önlenmesi davasının kabulü ile, eski 52 ada, 7 parsel, yeni 2384 ada, 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan binanın (9) kapı numaralı dairesindeki taşınmaza davalıların haksız elatmasının önlenmesine, ecrimisil talebinin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiş, hüküm bu defa, taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
1. Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere, hukuki ilişkinin nitelendirmesine göre davacı/karşı davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Asıl dava, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, karşı dava ise tapu iptali ile tescil, olmazsa bedelinin tazmini istemine ilişkindir.
Tüm dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu eski 52 ada yeni 2384 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 85/229 hissesinin davacı … adına tapuda kayıtlı olduğu, davalının tapuda kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının olmadığı, taşınmazın tarla niteliğinde olduğu, Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmaz üzerinde bina bulunduğu, dava konusu dairenin ise binanın 4. katındaki 9 numaralı daire olduğu, taşınmazda kat mülkiyeti/kat irtifakının kurulu olmadığı, 4. kat için 13.03.1997 tarihli Encümen kararı ile yıkım kararı alındığı, yine bilirkişi raporlarına göre, dava konusu taşınmazın arsa maliki dava dışı… ile asıl davacı … arasında Bakırköy 10. Noterliğinde 25.04.1996 tarihli bir sözleşme imzalandığı, bu sözleşme uyarınca, 7 parsel sayılı taşınmazın tam hissesi dava dışı… adına kayıtlı iken, 60/229 hissesi ipka olmak üzere 169/229 hissesini asıl davacı …’a devrettiği, sonrasında …’ın çeşitli tarihlerde dava dışı kişilere tapuda satışlar yaptığı, dosya içeriğinde yer alan ve davalı tarafından dosyaya sunulan 15.06.1997 tarihli senedin incelenmesinde ise, keşidecinin …, düzenleme tarihinin 15.06.1997, ödeme gününün 15.06.2008, lehtarının …, bedelinin 1.500.000.000 TL olduğu, … tarafından imzalandığı, aynı yüzde teminat senedi olduğunun ve arka yüzdeki açıklama üzerine hazırlandığının belirtildiği, arka yüzde ise 15.06.1997 tarihli imzasız, ” bu senet, 52 ada 7 nolu taşınmazda inşa edilen binanın … tarafından …’ a satılan ancak devredilmeyen 9 nolu dairesinin tapuda …’a devrinin teminatı olarak düzenlendiği, dairenin rayiç bedelinin 1.500.000.000 TL olduğu, devir olmadığı takdirde …’ ın dairenin güncel değerini …’ a ödemeyi taahhüt ettiği ” şeklinde beyan içerdiği anlaşılmaktadır.
Somut olayda, her ne kadar, Bölge Adliye Mahkemesince, karşı davanın, asıl davacı ile karşı davacı … arasındaki komisyon sözleşmesinden kaynaklandığı, karşı davacının, yüklenici olan asıl davacı ile dava dışı arsa sahibi arasında aracılık yaptığı, karşılığında ise bir daire verileceğinin yüklenici tarafından taahhüt edildiği, yani davalı/karşı davacı …’in şahsi hakka dayalı talepte bulunduğu, sunulan senedin ise asıl davacıyı bağlayacak bir niteliğinin bulunmadığı, senet arkasında bir imzanın bulunmadığı ve senedin zamanaşımına uğradığı gerekçeleri ile davalılar/karşı davacıların açtığı tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmiş ise de, yapılan araştırma ve inceleme yeterli değildir. Şöyle ki, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararında; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir” denilmiştir. O halde, tarafların açıklamaları nazara alınarak yukarıda sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararı karşısında davanın hukuksal durumu değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle tapu iptali ve tescil davasının reddine, elatmanın önlenmesi davasının kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Kabule göre de, kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder.
07.06.1939 tarihli ve 1936/31, 1939/47 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satış vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise, bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, her ne kadar, Bölge Adliye Mahkemesince, dosya içeriğinde yer alan ve davalı tarafından dosyaya sunulan 15.06.1997 tarihli senedin değerlendirmesi yapılırken, zamanaşımına uğramış olduğundan bahsedilmiş ise de, az yukarıda açıklanan ilkeler karşısında, karşı davacı yönünden, zamanaşımının başlangıcı dava tarihi itibarıyla gerçekleşmiş olup, zamanaşımının başlama tarihi dava tarihidir. Dolayısıyla zamanaşımının geçtiğine ilişkin gerekçe de yerinde değildir.
O halde, Mahkemece, yapılması gereken iş, somut olay ve tarafların açıklamaları nazara alınarak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı kararı karşısında, karşı davanın hukuksal durumunun değerlendirilmesi, varılacak sonuç çerçevesinde, karşı davacının terditli talebi de göz önüne alınarak, toplanmış ve toplanacak deliller karşısında bir karar vermek olmalıdır. Tüm bu hususlar düşünülmeden eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar/karşı davacılar vekilinin yazılı temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK’nin 371. maddesi uyarınca bu sebepten dolayı BOZULMASINA, davacı/karşı davalının temyiz itirazlarının (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle reddine, HMK’nin 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalılar- karşı davacılara iadesine, 44,40 TL peşin harcın onama harcına mahsubu ile kalan 14,90 TL’nin temyiz eden davacı- karşı davalıdan alınmasına, 23.03.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.