YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/19953
KARAR NO : 2020/3195
KARAR TARİHİ : 09.06.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tapu İptali Ve Tescil/Temliken Tescil

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin reddine, temliken tescil isteminin kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalılardan … vekili ile katılma yolu ile davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, dava konusu 1743 parsel sayılı taşınmazın (yenileme ile 109 ada 3 parsel) davalılar adına paylı olarak kayıtlı olduğunu, taşınmazın 1300/43131 hissesinin ise davalılardan …’ye ait bulunduğunu, bu hissenin yarısının vekil edenine ait olduğunu, bedelini altın, bilezik, para vermek suretiyle davalı …’ye ödediğini, ancak payın tamamının yanlışlıkla … adına tescil edildiğini, vekil edeninin taşınmaz üzerine ev yaptığını ve 30 yıldır bu evi kullandığını açılayarak, davalı … adına kayıtlı 1300/43131 hissenin yarısının iptali ile vekil edeni adına tesciline, bu talep kabul edilmez ise yapının değeri taşınmaz değerinden fazla olduğundan, hissenin bedeli ödenmek şartı ile vekil edeni adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan … vekili, davacı ile vekil edeninin kardeş olduğunu, davacının evliliğini yürütememesi ve köye dönmek istemesi üzerine vekil edeninin kız kardeşine yardımcı olmak istediğini ve evinin yanına ev yapıp orada kalmasına müsaade ettiğini, 1995 yılında kendi zilyetliğinde olan taşınmazın 60 m2’sine ev yapmasına izin verdiğini, ancak bu evin ölünceye kadar davacı tarafından kullanılması ölünce de vekil edenine ya da vekil edeninin çocuklarına kalması konusunda anlaştıklarını, davacının halen kullanmakta olduğu evin kullanılmasına vekil edeninin izin verdiğini, ancak tapunun verilmesi konusunda anlaşma olmadığını, taşınmazın … adına kayıtlı iken topluca 22 kişi bir araya gelerek satın alındığını, ancak itimat nedeniyle tapunun köy muhtarı … adına çıkarıldığını, daha sonra …’dan vekil edeninin taşınmazın tapu kaydını aldığını, …’a bedelin tamamını vekil edeninin ödediğini beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin reddine, davacı tarafın temliken tescil isteminin kabulü ile, 109 ada 3 parsel sayılı taşınmazın 30/11/2015 havale tarihli bilirkişi heyetinin raporunun ekindeki kroki 2 de yer alan 956,25 m2 lik davalı adına olan tapusunun, 1/2 sinin (478,125 m2) değeri olan 7.171,88 TL bedelin davacı tarafça davalı …’ye ödenmesi şartı ile iptali ile davacı … adına tapuya tesciline karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılardan … vekili ile davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava haricen satışa dayalı tapu iptali ve tescil olmaz ise temliken tescil isteklerine ilişkindir.
1. a) Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller Mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
b) Terditli davalarda terditli taleplerden reddedilen talep için ayrıca harç alınmayacağı, vekalet ücreti ve yargılama gideri takdir edilmeyeceği göz önüne alınmadan, terditli taleplerden reddedilen tapu iptali ve tescil talebi yönünden harç, yargılama giderleri ve vekalet ücreti hesabı yapılması doğru olmamıştır.
2. Davalılardan … vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Terditli talep, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayalı tapu iptal ve tescil davasına ilişkindir.
Dava konusu taşınmaz davalılar ile bir kısım dava dışı paydaş adına kayıtlıdır. Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini yada başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. (TMK mad. 722) Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. (TMK mad. 724 )
TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dosyanın incelenmesinden dava konusu taşınmazın davalıların ve dava dışı paydaşların paylı mülkiyetinde olduğu anlaşılmakta olup, davada temliken tescil talebi bulunduğundan dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının getirtilerek tüm maliklerin usulüne uygun olarak davada yer almasının sağlanması ondan sonra az yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde, toplanmış ve toplanacak delillere göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik taraf teşkiliyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1-a) no’lu bentte açıklanan nedenle davacı vekilinin yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının reddine, (1-b) no’lu bentte yazılı nedenlerle davacı vekilinin, (2) no’lu bentte yazılı nedenlerle davalılardan … vekilinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden kabulüyle Yerel Mahkeme hükmünün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının ise şimdilik incelenmesine yer olmadığına, taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere ayrı ayrı iadesine, 09.06.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.