YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/1655
KARAR NO : 2021/3628
KARAR TARİHİ : 08.12.2021

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13/05/2015 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 03/05/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, TMK 725. maddeye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 4039 parsel sayılı taşınmazın, davalının ise komşu taşınmaz olan 4066 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, her iki taşınmazın da 2717 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan ifraz-tevhit işlemleri sonucu oluştuğunu, tarafların kardeş olduklarını, babaları vefat ettikten sonra söz konusu taşınmaz üzerinde tarafların rızası ile fiili taksim yapıldığını ve sınırların belirlendiğini, bunun sonrasında davacının taşınmazın kendi kullanımına bırakılan bölümünde davalının da rızası 2 katlı bina inşa ettiğini, davalının istemi üzerine ifraz-tevhit işlemlerinin gerçekleştirildiğini, ancak davalının ifraz işlemlerinden uzun bir müddet geçtikten sonra müvekkiline ait evin bir kısmının kendisine ait parsel içerisinde kaldığını iddia ettiğini, davacının iyiniyetli olduğunu, taşkınlık varsa bunun bedelini ödemeye hazır olduğunu, taşkınlık bulunup bulunmadığının tespiti ile taşan kısım var ise bu kısım ile zorunlu kullanım alanının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının maliki olduğu 4039 sayılı parsel üzerinde bulunan iki katlı yapının davalıya ait 4066 parsel sayılı taşınmaza taşkınlığının bulunmadığını, yalnızca yapı mahiyeti taşımayan metruk ve temeli bulunmayan, davacıya ait ahşap derme çatma kuruluğun davalıya ait 4066 parsel sayılı taşınmaza taştığını, bu kuruluğun ise virane yıkılmak üzere olan bir durumda olup yıkımın aşırı zarar doğurması ve diğer unsurları taşımayan TMK 725. madde kapsamında değerlendirilebilecek yapı mahiyetinde bir eser olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 22.02.2016 tarihli kadastro bilirkişi raporunda B ve D harfi ile gösterilen kısımların davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu kısımların bilirkişi raporu ile belirlenen değeri olan 383,00 TL’ nin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Türk Medeni Kanunun 722, 723, 724’ncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere, taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanunun 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması arasında madde hükmünün uygulanması açısından hiçbir fark yoktur.
Türk Medeni Kanununun 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyiniyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasa ile korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyiniyetini gösterir. Yapı yapan kişinin iyiniyetli olmaması fahiş zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemli durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak, iyiniyetin ispatı 14.02.1951 tarih, 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yapı malikine ait ise de iyiniyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da gören kimselerin taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gun içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı ile yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını istiyebilir. Ayrıca, iyiniyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanunun 4 ve Borçlar Kanunun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan, taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni malikler de maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Ayrıca, Türk Medeni Kanununun 724 maddesinde 08.11.2001 tarihinde yapılan değişiklik uyarınca arazi malikine taşkın yapının bulunduğu kısmın mülkiyetinin malzeme sahibine devrini talep etme hakkı tanınmıştır.
Somut olaya gelince, mahkemece fen ve inşaat bilirkişileri refakatiyle 19.02.2016 tarihinde yapılan keşif sonucunda alınan 22.02.2016 tarihli fen bilirkişileri raporunda davacıya ait 2 katlı yapının 0,37 metrekarelik kısmı ile iki katlı binaya bitişik müştemilatın 7,29 metrekarelik kısmının davalıya ait 4066 parsel sayılı taşınmaza taşkın olarak inşa edildiği belirlenmiştir. Ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 725. maddesinin aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmeden karar verilmiştir. O halde mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler ışığında tarafların delilleri toplanarak iyiniyetin bulunup bulunmadığı, mevcut yapıların aranan özellikleri taşıyıp taşımadığı, ifrazın mümkün olup olmadığı araştırılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan bu yönler üzerinde durulmadan yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulü doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 08.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.