YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7606
KARAR NO : 2021/3813
KARAR TARİHİ : 13.12.2021

7. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 02/07/2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tazminat yönünden kabulüne dair verilen 27/01/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacılar vekili; davacıların kök murislerinin bölgede kadastro çalışmaları başlamadan yaklaşık 48 sene önce köy senedi ile bedelini ödeyerek kendilerine ait 163 parsel sayılı taşınmaza bitişik 789 ve 790 sayılı parselleri satın aldığını, kök murislerinin oturdukları ev, dükkan ve bitişiği deponun da 48 yıl önce inşa edildiğini, davacıların maliki olduğu 163 sayılı parsele bitişik olan 789 ve 790 sayılı parsellerde bulunan deponun davacıların ev ve iş yeri olarak kullandıkları 3 katlı binaya bitişik nizamda inşa edildiğini, davacılar murisinin araziyi kendilerinin bilerek iyi niyetle yaptığını, yapı değerinin arsanın değerinden fazla olduğunu, Şile Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/150 Esas, 2010/370 Karar sayılı tapu iptali ve tescil davası açtıklarını fakat taşınmazda ifrazın mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiğini belirterek, TMK’nın 724 maddesi gereğince dava konusu parsellerin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde zararın tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 27.438,64TL’nin sebepsiz zenginleşme bedelinin hisseleri oranında davalılardan alınıp davacılara verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar …, …, …, … vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; davacılar tarafından harici satış sözleşmesine dayanarak davalılar aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının Şile Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/152 Esas, 2010/370 Karar sayılı ilamı ile kadastro öncesi zilyetlikle ilgili 10 yıllık sürenin dolması, taşınmazın ifrazının olanaklı bulunmadığı ve tapulu taşınmazlarda kazandırıcı zamanaşımına dayalı zilyetlik yolu ile iktisabın mümkün olmadığı gerekçeleriyle reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacılar temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dosya içerisinde yer alan belgeler ve bilirkişi raporuna göre davacılara ait depo niteliğindeki yapının 8,46 metrekaresinin davalılara ait 789 parsel sayılı taşınmaz üzerinde, 53,70 metrekaresinin 790 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kaldığı anlaşılmaktadır. Davacılar murisi … ile bir kısım davalılar murisi …,… ile davalı … arasında 06.05.1966 tarihli harici satış sözleşmesi ile krokisi sözleşme üzerinde çizili 50 m2 yerin 9.000,00TL (eski Türk Lirası) bedel karşılığında satışı konusunda anlaştıkları aynı zamanda…,…,.., …’nın Tapulama Müdürlüğüne hitaben 29.08.1966 tarihli dilekçe ile satış sözleşmesine dayanarak planda ölçüleri belirtilen kısmı Hayriye Keskin’e sattıklarından kadastro sırasında sehven kendileri üzerine yazılan kısımdaki yanlışlığın düzletilmesini, ilgili kısmın Hayriye Keskin adına tescilinin yapılmasını talep ettikleri, bu yönüyle sözleşmeyi kabul iradelerinin bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için taşınmaza yapılacak binanın sürekli, esaslı ve mütemmim cüz (tamamlayıcı parçası) niteliğini taşıması gerekir. “Taşınır yapılar” başlıklı TMK’nın 728. maddesinde kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri yapılar taşınır yapı kapsamında bulunduğu belirtilmektedir. 13.06.2015 tarihli bilirkişi heyet raporunda dava konusu yapının, birbirine yapışık 2 bölümden oluştuğu, hava fotoğrafında 1 ile gösterilen bölümün tek katlı olduğu ve betonarme karkas yapı olduğu, 2 ile gösterilen bölümün 2 katlı olduğu, zemin katın betonarme karkas yapı olduğu, bu bölümün üstüne çıkma yapılarak, üstü ahşap çatı ile kaplı, yığma tuğladan bir kat eklendiği, yapının inşaat malzemeleri deposu olarak kullanıldığı, tahminen 50-55 yıllık olduğu, sıvasız ve boyasız olduğu, ara duvarlarının bulunmadığı tespit edilmiştir. Temelli yapı niteliğinde olmayan ve taşınmazın tamamlayıcı parçası niteliğini taşımayan yapılar temliken tescil istemine konu oluşturamaz.
Öte yandan davacılar kendilerine ait malzeme ile yaptıkları yapının depo kısmı dava konusu 789 ve 790 parsel sayılı taşınmazlara taşmış ve taşan kısım harici satış senedine konu edilmiş ise de taşan kısmın ifrazının da mümkün olmadığı tespiti yapıldığından, Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yazılı yukarıda açıklanan temliken tescil koşulları davacılar yararına gerçekleşmemiştir. Bu konuda kabul kararı verilmemesi isabetli ise de mahkemece, davacılara ait deponun davalılar taşınmazına taşan kısmı için sözleşmeye konu satış bedelinde güncelleme yapılarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tespit edilen tazminattan tüm davalıların sorumlu tutulması doğru değildir. Sonradan taşınmazda pay sahibi olan bir kısım davalıların, üzerindeki yapı ile birlikte taşınmazı satın aldıkları anlaşıldığından sebepsiz zenginleşmeleri söz konusu değildir. O halde dosyada yer alan mirasçılık belgeleri ile ifraz öncesi tapu kayıtları bir arada değerlendirilmek suretiyle dava konusu taşınmazlar üzerinde davacılar yapısının yapıldığı sırada malik olanların tazminattan sorumlu tutulması gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurularak taşınmazda sonradan pay sahibi olan davalıların tazminattan sorumlu tutulmaları doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar …, …, …, … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13/12/2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.