YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/2212
KARAR NO : 2011/3691
KARAR TARİHİ : 23.03.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.05.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.09.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
Davalı arsa sahipleri, yükleniciyle olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh edildiğini, bağımsız bölümleri işgal eden bir kısım kişiler aleyhine elatmanın önlenmesi davası açtıklarını ve lehlerine sonuçlandığını, esasen yüklenicinin de edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalılar arasındaki 27.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olacak şekilde feshedildiğinden, davacılar feshedilen sözleşmeye dayanarak istemde bulunamayacağından bahisle dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacılar temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi istisna (eser) sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşmeyle, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Burada, bir diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır. Bunlardan ilki, geçerliği bir şekle bağlı olmayan inşaat yapım sözleşmesi (eser sözleşmesi) “yüklenicinin borcu”, diğeri ise kamu düzeni bakımından resmi şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmayan taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri “arsa sahibinin borcu”dur. Bu özelliği gereği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çift tipli karma sözleşmelerdendir.
Karşılıklı taahhütleri havi olan akitlerde, sözleşmenin feshini düzenleyen BK’nun 106/1.maddesine göre “karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte, iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin veya münasip bir mehilin tayinini hakimden isteyebilir. Bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette, alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebiyle zarar ve ziyan davası ikame eyleme hakkını haizdir…” Görülüyor ki, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklının BK. m.106’daki seçeneklerden birini kullanabilmesi için BK. m.107’de sayılan nedenler dışında temerrüde düşen borçluya uygun bir mehil vermesi gerekir. Buradaki mehilden amaç, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki yasa, uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir.
İki taraflı akitlere ve iki taraflı akitlerin feshi yöntemine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;
Davalı arsa sahiplerinin, diğer davalı yüklenici şirkete keşide ettiği 31.01.2001 tarihli ihtarnamede yükleniciye yasanın aradığı anlamda uygun bir mehil verilmemiş, arsa sahipleri doğrudan “inşaat sözleşmesini geriye doğru sözleşmenin yapılış tarihinden geçerli olmak üzere feshettik” sözleriyle fesih iradesini bildirmiştir. Yüklenici ise, arsa sahiplerinin fesih iradelerine uygun bir beyanda bulunmamış, susmak suretiyle feshe karşı koymuştur. Yine, iki tarafa borç yükleyen akitlerde, tarafların sözlü iradeleri veya eylemli iradeleri fesihte birleşmemişse, feshin ancak mahkeme hükmüyle gerçekleştirilmesi olanaklıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse, davalılar arasındaki 27.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yöntemince feshedilmiş bir sözleşme değildir. Her ne kadar aynı mahkemenin 2001/794 esasında kayıtlı davanın ilamında da fesihten söz edilmişse de davacılar o davanın tarafı bulunmadığından ve dava da haksız elatmanın giderilmesine ilişkin olduğundan, ilam davacıları bağlayıcı değildir.
Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde yeniden keşif yapılarak 27.08.1992 tarihli sözleşmenin yüklenici tarafından amacına, sözleşme hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun ifa edilip edilmediğini saptamak, davacılar ancak yüklenicinin edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde alacağın temliki suretiyle hak iddiasında bulunabileceklerinden, istemi bunun sonucuna uygun hükme bağlamak olmalıdır.
Orta yerde yöntemine uygun feshedilmiş bir sözleşme varmış gibi davanın bu nedene bağlı olarak eksik inceleme ve araştırma sonucu reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 23.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.