YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/14983
KARAR NO : 2010/4572
KARAR TARİHİ : 07.04.2010
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R
Davacı, davalı adına kayıtlı bulunan 1860 nolu parselde kalan 100 m2 lik alanı kahvehane kuru yemiş ve tekel bayii olarak ihale ile davalıdan kiraladığını,kiraladığı taşınmazın imar planında yol olarak ayrılması sonucunda belediyeden işletme ruhsatı alamadığını,ruhsat alımının da mümkün olmadığını,böylece akitten maksat olan şekilde kiralananın kullanılmasına mümkün olmadığının belirlendiğini, davalı idareden kira sözleşmesinin feshi ile ödediği kira bedellerinin iadesini talep ettiğini ,kira sözleşmesinin davalı idare tarafından 30.11.2006 tarihinde fesh edilmesine rağmen kira bedellerinin iade edilmediğini,fesh edilen sözleşme nedeniyle uğradığı zararlara karşılık ödediği toplam 1377,00 Tl kira parası ,360 TL ihale teminat bedelini ,1400 TL proje gideri ve 2000 TL işletmeyi işletemediğinden oluşan gelir kaybı olmak üzere toplam 5137,00 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, açık alan şartnamesinin 15. maddesine dayanılarak davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Kira sözleşmesine konu edilen kiralanan yerin kahvehane olarak kiralandığı sözleşmede açıkca belirtilmiştir. Bu işle iştigal edilebilmesi için gerekli ruhsatın imar yoluna terk edilmiş olduğundan verilmesinin mümkün olmadığı Akyaka Belediyesinin 30,11,2006 yazılarıyla belirgindir. Mahkemece bu olgular sabit görülmüştür.
Açık Alan Şartnamesinin 15.maddesinde aynen “ Açık alanda sabit nitelikli yapılaşmaya gidilemez (TCDD nin onayı ile istekli tarafından hazırlanacak projeye uygun portatif nitelikli imalatlar yapılabilecektir.)Tesisin işletmeye açılabilmesi veya taşınmazın kullanılabilmesi amacıyla taşınmaz üzerinde kiracının müracaatı ve 2009/14983-2010/4572
TCDD ‘nin onayı ile yapılabilecek geçici,tesisler için gerekli olan hertürlü ruhsat ve izinler ilgili belediyesinden veya diğer mercilerden kiracı tarafından alanacaktır.Bu tip ruhsat ve izinlerin alınamaması veya geç alınması kira bedelinin ödenmesini engellemez ve sözleşme süresini değiştirmez. TCDD ‘den herhangi bir yeni ve ilave hak talebi doğurmaz. Ruhsat ve izinlerin alınamaması durumunda kiracının talebi ve TCDD nin uygun bulması halinde sözleşme fesh edilebilir,” denilmektedir. İşte mahkeme; bu sözleşme hükmüne dayanarak davayı reddetmiştir.
Bir davada dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir (HUMK. md.76).
Kiraya veren, kira konusu şeyi, sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak, kiracıya teslim etmek ve kira süresince, bu halin devamını sağlamakla yükümlüdür(BK.md.249).
Önemle vurgulayalım ki; kiracının kira sözleşmesindeki amacı kiralananda kahvehane işi yapmaktır. Nitekim bu amacın gerçekleşmesi için tarafların karşılıklı iradeleri kiralananın “Kahvehane İşi” için kullanılacağı sözleşmeye özellikle yazılarak somutlaştırılmış ve netleştirilmiştir.
Öyleyse; kiralananda bu nitelikte … yapılabilmesi işin ruhsat sağlanması davalı kiralayanın az yukarıda açıklanan BK. md. 249/F-1’deki asli edimi olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kiralananın ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın akitle güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak ya da bu kullanma veya işletmeyi önemli olçüde azaltacak ayıplardır. Olayımızda kiralananın akitte güdulen amaca uygun biçimde kullanılmasını engelleyen ayıp; kahvehane isi icin Belediyenin kiralanan taşınmazın imar planın da yol olarak ayrılması sonucunda ruhsat verilememesi şeklinde ortaya çıkan hukuki ayıptır.
Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu; sözleşme ile Sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Bu yön BK. md. 249/F-III’ün karşı yorumundan eski deyimiyle mefhumu muhalifinden ve satıma ilişkin BK.md.196’ya kıyasen çıkarılabilir (Bkz. Prof.Dr. … Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt:1/2, Üçüncü Bası, Sh.123). Fakat sorumluluktan kurtulma şartı iki halde geçerli olmaz. Bunlar; kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun varlığıdır (BK. md.196 ve 99/F-I). Burada davalı kiralayanın kiraya verdiği taşınmazın imar planında yola ayrıldığınıaraştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını, kiraya çıkarması ağır kusurunu gösterir. O nedenle şartnamenin 15. maddesindeki sorumluluktan kurtulma şartı hukuken geçersizdir, davacıyı bağlamaz. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıtlar kiracı lehine ve sınırlı olarak yorumlanmalıdır (Bkz. Tandoğan, age., sh:123, dipnot 50; Oser-Schönenberger, Art. 254 Nr.15).Bu kuraldan da hareket edildiğinde denilebilir ki; sözleşmede kiracı, sınırları açıkca belirtilmiş bir … verse bile, bu yalnız başına Yasal tekeffülü kaldırdığını göstermez. Böyle bir kaldırma ayrıca açık bir şekilde ifade edilmelidir. Yine tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıt ve anlaşmalar kiracının makul olarak düşünebilecegi ayıpların tamamen dışında kalan ayıpları kapsamaz. O nedenle davacı kiracı kiralananın akitle güdulen amaca uygun bicimde kullanmasını veya isletmesini imkansız kılacak bır olguyu onceden kabul etmesi makul bir düşüncenin sonucu olduğu kabul edilemeyeceği gibi hayat deneyimlerine de uygun değildir.
Gerçekte de, olayımızda davalı kiralayan kusurunun bütün sonuçlarından Şartnamenin 15. maddesi ile sorumsuz tutulmuştur. Kiracının kira parası ödeme borcu olduğu gibi kaldığı halde kiralayanın BK. 249/F-1’deki yasal edimi ortadan kalkmaktadır. Bu aynı zamanda kiralayanın sözü edilen borcunun hukuki nedeninin de ortadan kalkması anlamına gelir. Oysa, sözleşmenin varlığının esaslı unsurlarından biri hukuki nedenin bulunmasıdır. Hukuki neden bulunmayınca sözleşme de hükümsüzdür. O halde sözleşme ile borçlunun sorumluluğu azaltılabilir ise de tamamen bertaraf edilemez ve kiralayanın hilesi veya ağır kusuru varsa sorumluluktan kurtulma koşulu geçerli olmaz.
Tüm açıklanan yasal nedenler dosyadaki delillerle karşılaştırıldığında; Şartnamenin 15. maddesinin hükümsüz olduğunun kabulü zorunludur. Şu durum karşısında davalı kiralayan kira sözleşmesi veya yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverişli halde davacı kiracıya teslim borcunu yerine getirememiş durumdadır. O halde davacının sözleşmeyi fesih ile verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını (yaptığı masrafları) davalıdan isteyebileceğinin kabulü gerekir. (BK.md.249/F-1; BK. md.196; BK.md.99/1). Mahkemece açıklanan yasa maddelerinin uygulanması düşünülmeden şartnamenin 15. maddesindeki kiralayanın ayıba karşı tekeffülünü kaldıran koşula geçerlik tanınıp davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ:Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davacı yararına (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 7.4.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.