YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/23
KARAR NO : 2012/9158
KARAR TARİHİ : 05.04.2012

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
İHBAR OLUNAN : … Süheyl Efendi Vakfı Evlatları vekili avukat …

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı … Gen. Müd. Avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalı … İdaresi vekili avukat … ile davacı vekili avukat … …’ün gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı idarenin İl Daimi Encümeni’nce 9.10.2002 tarihinde açık teklif usulü ile yapılan ihaleye katılarak … Ilıca mevkii turistik dinlenme tesislerini tadilat ve onarım şartıyla 14.11.2002 tarihli sözleşme ile kiraladıklarını ancak kiralanan taşınmazın ihale kararları , ihale ilanları ve kira sözleşmesinde belirtilen niteliklere sahip olmadığının ortaya çıktığını; tesisin 29.602 metrekare yerine 22.550 metrekare alana sahip olduğunun ve 7052 metrekaresinin yola terkedildiğinin ortaya çıktığını, turizm tesisi olarak belirtildiği halde … kullanım belgesinin ve turizm işletme belgesinin bulunmadığının anlaşıldığını, tesisin 2 adet restauranta sahip olduğu belirtildiği halde tek restauranta sahip olduğu, 1962 metrakere kapalı alana sahip olmadığı gibi nedenlerle birçok eksiği bulunduğundan, olağanüstü miktarlarda masraf yapılarak yatırım için öngörülen muhammen bedelin çok üstünde harcama yapmak zorunda kaldıklarını ve bu harcamalar nedeni ile davalının sebepsiz zenginleştiğini, kira sözleşmesine göre yapılacak yatırım,
2012/23-9158
bakım ve onarımla ilgili izin ve muvafakatlar geciktiğinden turizm sezonunun bu nedenle kaçırıldığını ve işletmeye başlanamadığından ekonomik kayıplara uğradığını ileri sürerek, fazla hakları saklı kalarak 25.000 TL. tazminatın tahsiline ve kira sözleşmesi başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin tenziline karar verilmesini istemiş, ıslah ile talebini artırmıştır.
Davalı, davacının 10.12.2002 tarihinde mecuru teslim aldığını, mevcut hal ve şekliyle görüp beğenerek sözleşmeyi imzaladığını, herhangi bir ayıp ve eksiklik bulunmadığını, kiracının yapacağı basit bakım onarım işlerinin sözleşme eki listede inşaat, sıhhi tesisat, elektirik işleri olarak tahdidi şekilde sayıldığını, davacının ise tesisi 4 yıldızlı bir hale getirmek için fiili durum ve oldu bitti yaratarak sözleşme amacı dışına çıktığını, kaldı ki, sözleşme ve eki şartnameler gereğince yapılan imalat ve tesisler için bedel istenemeyeceğinin açık olduğunu, davacının turizm sezonunu kaçırmasının söz konusu olmadığını savunarak , davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacı tarafından yaptırılan zorunlu ve faydalı masraflar toplamı 4.010.495 TL. ile … kullanım izin belgesinin alındığı 11.2.2005 tarihine kadar taşınmazın kiralama amacına uygun olarak kullanılamaması nedeni ile iki yaz sezonu boyunca uğradığı kar kaybı toplamı 1.125.000 TL. toplam 5.135.495 TL. tazminatın davalıdan tahsiline, kira bedelinin tenziline ilişkin talebin vazgeçme nedeni ile reddine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki 14.11.2002 tarihli ve beş yıl süreli sözleşmeyle, mülkiyeti davalı … İdaresi’ne ait 22.550 metrekare arsa alanı bulunan, 750 kişilik iki restaurant, 38 adet apart motel, yüzme havuzu, sportif alanı ve gezi yerlerinden müteşekkil 1962 metrekare kapalı alana sahip turistik dinlenme tesisinin yıllık 105.100 TL.na davacı şirkete kiraya verildiği, yer tesliminin 10.12.2002 tarihinde yapıldığı, sözleşmenin “ tesisin bakım ve onarımı “ başlıklı 10.maddesi ile şartnamenin aynı maddesinde; kiracının tesiste … ve İskan Müdürlüğü tarafından tesisin işletilebilmesi için ihtiyaç ve gerekli olduğu tesbit edilerek düzenlediği, ve ihale şartnamesi eki listede belirtilen tamir ve onarım harcamalarını yapacağı, bu harcamalarla ilgili kiracı tarafından idareden hiç bir bedel talep edemeyeceği , herhangi bir muafiyet veya kira bedelinden mahsup talebinde bulunamayacağının açıklandığı, sözleşmenin “ ilave inşaat “ başlıklı 11. maddesi ile şartnamenin 17. maddesinde de, kiracının ihale şartname ekindeki listede belirtilen ve yapmakla mükellef olduğu
2012/23-9158
tamir, bakım ve onarım işleri haricinde tesiste idarenin izni olmaksızın hiçbir ilave inşaat yapamayacağı, ancak, kiralama süresi içinde yapmak istediği tadilat işleri ve modernizasyon çalışmaları konusunda idareye başvurup izin almak zorunda olduğu, kiracının tadilat ve ilave inşaat bedellerine karşılık idareden hiçbir bedel talep edemeyeceği, masrafların kira bedelinden mahsubunu isteyemeyeceği, gerekli onarım dışında yapılacak ilave inşaatların kiracıya gelir sağlaması halinde, bu ilave inşaatların getireceği gelirin idarece önceden tahmini olarak belirlenerek bu ek kira bedelinin kiracı tarafından kabulü ve taahhüdü halinde tesiste ilave inşaat yapma izninin verileceği, ilave inşaatlarla ilgili her türlü kanuni ruhsat ve izinlerin kiracı tarafından alınacağı, masraflarının kiracıya ait olacağı, kira süresi sonunda tesiste kiracı tarafından yapılarak tamamlanmış tüm ilave inşaat ve tadilat sonu imalatların idareye bırakılacağı, mülkiyetinin idareye geçeceği, bu işlerin masrafları ile ilgili kiracının hiçbir bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiği anlaşılmaktadır.
İl Daimi Encümenince 14.5.2003 tarihli karar ile kiracı şirket tarafından sunulan ilave inşaatlara ait … ve İskan Müdürlüğü’nce onaylı projelerin uygulanması için izin verildiği, ve davalı … tarafından ilave inşaat işlerinin projelerine uygun bulunarak idare tarafından onaylandığının 6.6.2006 tarihli yazı ile davacıya bildirildiği, 4 yıldızlı tatil köyü olarak turizm yatırım belgesinin 20.6.2003 tarihinde, turistik tesis olarak … kullanım izin belgesinin de 11.2.2005 tarihinde alındığı ve 2005/348 esas sayılı dosya ile açılan dava sonucu temerrüt nedeni ile tahliyeye karar verilip bu kararın 13.2.2006 tarihinde kesinleştiği ve tahliye kararının 6.7.2006-17.7.2006 tarihleri arasında infaz edildiği, dosyadaki bilgi ve belgelerle, tüm dosya kapsamı ile anlaşılmaktadır.
Davacı şirket tarafından Noterde düzenlenen 12.5.2003 tarihli taahhütname ile; sözleşme gereği … İl Müdürlüğü’nün onaylamış olduğu projelerin davalı … tarafından izin ve muvafakat verilmesi ve onaylanması halinde şirketin kira konusu gayrimenkulde kira dönemi boyunca yapmış olduğu ve yapacağı tadilat, modernizasyon, tamir, bakım, onarım, yenileme, tesisat değişikliği vs.gibi yapılacak işlerle ilgili olarak davalı idareden hiçbir bedel talep edilemeyeceği gibi, kiraya da mahsup edilmeyeceğinin kabul ve taahhüt edildiği, 21.5.2003 tarihli taahhütle de; İl Daimi Encümenin 14.5.2003 tarihli kararı ile tesiste yapılan ilave inşaatlardan dolayı ilk yıl 10.312 TL. kira ödeneceğinin kabul ve taahhüt edildiği anlaşılmaktadır. Davacının bu iki taahhütnamenin geçersiz sayılarak iptaline ilişkin olarak açtığı ve … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce 2006/120 esasta
2012/23-9158
görülen dava sonucu 28.12.2006 tarihinde davanın reddine karar verilip, … aşamasından geçerek kesinleştiği, toplanan delillerden anlaşılmaktadır.
Davacı şirket, kiralanan taşınmazın pek çok eksiği nedeni ile kullanım amacına uygun hale getirilmesi için olağanüstü miktarlarda harcama ve masraf yapılarak yatırım için öngörülen muhammen bedelin çok üstünde harcama yapmak zorunda kaldıklarını ve bu harcamalar nedeni ile davalının sebepsiz zenginleştiğini ayrıca, kira sözleşmesine göre yapılacak yatırım, bakım ve onarımla ilgili izin ve muvafakatlar geciktiğinden turizm sezonunun bu nedenle kaçırıldığını ve işletmeye başlanamadığından ekonomik kayıplara uğradığını ileri sürerek, tazminat isteği ile eldeki davayı açmıştır. Mahkemece, davacının taşınmazı kullanılır hale getirmek için davalı idarenin yazılı oluru ve izni ile yaptığı masrafların kira sözleşmesinin 10 ve 11. maddelerinin kapsamını aşar nitelikte olduğu ve … kullanım izninin alındığı tarihe kadar da kardan mahrum kaldığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. Uyuşmazlığın çözümünde, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği ve yukarıda ayrıntılı şekilde açıklanan 10 ve 11. madde hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi önem arzetmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin kira niteliği ve TTK’nun 20/II. Maddesinde açıklanan her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir … adamı gibi hareket etmesi gerektiği kuralı gözetildiğinde, sözleşmedeki niteliklere uygun teslim edilmediğinin ileri sürülmesine imkan yoktur.
Davacının, kira bedellerini ödemediğinden temerrüt nedeni ile tahliyesine karar verildiği ve bu kararın infaz edilerek taşınmazdan tahliye edildiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu durum, davacının sözleşmeye aykırı davrandığını, kendi kusuruyla sözleşmenin feshine ve süre bitmeden tahliyeye neden olduğunu gösterir. Kural olarak, kira sözleşmesinin kiracının kusurundan dolayı feshedilmesi halinde, kiracının sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanarak tazminat istemesi iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Kaldı ki, sözleşmenin 10. maddesine göre tesisin bakım ve onarımına ilişkin yapılan imalatlarla, 11. maddesinde açıklanan ilave inşaatlara ilişkin yapılan imalatların bedellerinin kiracı davacı tarafından talep edilemeyeceği, yapılan imalatların davalı idareye bırakılacağı açıktır. O halde, mahkemenin kabulünde olduğu gibi, yapılan imalatların sözleşme kapsamını aşan imalatlar bile olsa, davalı idarenin izin ve muvafakatına bağlı olup, izin verilenlerin dahi idareye bırakılacağı, bedelinin talep edilemeyeceği gözetildiğinde, izin ve muvafakatı aşan imalatların bedelinin her halükarda
2012/23-9158
talep edilemeyeceğinin kabulü zorunludur. Ayrıca dosyadaki taraflarca yapılan pek çok tesbit bilirkişi raporlarında ortaya konulan fiili durumdan ve tahliye tutanaklarından sözleşmeye konu tesislerdeki sökülüp götürülebilenlerin kiracı tarafından teslim alındığı gözetildiğinde, davacının süre bitmeden taşınmazı tahliye etmesi nedeniyle davalının herhangi bir şekilde sebepsiz zenginleştiğinin kabulüne olanak bulunmamaktadır. Yine aynı şekilde 2003 yılı turizm sezonu başında turizm işletme belgesinin alınması nedeni ile de kar kaybının bulunduğunun kabulüne hukuken olanak yoktur. Açıklanan nedenlerle, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, olaya uygun düşmeyen gerekçeyle ve kabul şekli itibariyle de tamamen yanlış bir değerlendirme yöntemiyle, yazılı şekilde hüküm kurulması usule ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA, 900,00 TL duruşma avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, 5.4.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.