YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/1287
KARAR NO : 2011/2882
KARAR TARİHİ : 08.03.2011

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.03.2007 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.02.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 19.10.1993 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu Kundu … Köyü 337,347, 359, 386, 795, 663, 650 ve 603 (yeni 1176, 1177) numaralı parsellerdeki davalı paylarını satın aldığını, bedelini ödediğini, elbirliği mülkiyetinin yargı kararı ile pay ortaklığına çevrildiğini belirterek davalı paylarının iptali ile adlarına tescili isteğinde bulunmuştur.
Davalılar, 337 ve 386 numaralı parsellerdeki hissenin tamamını, 359 numaralı parseldeki hissenin ise yarısını 27.10.1993 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile …’a devir eden davacının bu parsellere yönelik isteminin reddi gerektiğini, elbirliği mülkiyetinin de sona ermediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılardan … temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda; davacının dayandığı sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olup geçerlidir. Her ne kadar davalılar taşınmazların elbirliği mülkiyetine konu olması sebebiyle sözleşmenin ifa olanağının mümkün olmadığı savunmasında bulunmuş iseler de dosyaya getirtilen kayıtlara göre taşınmazlar, paylı mülkiyet hükümlerine göre kayıtlı olduğundan mahkemece isteğin hüküm altına alınmasında bir sakınca görülmemiştir. Ancak davacı, 19.10.1993 tarihli sözleşme ile edindiği 337 ve 386 numaralı parsellerdeki hissesinin tamamı ile 359 numaralı parseldeki hissesinin yarısını 27.10.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalılardan …’a devretmiş, bu husus davalı tarafından savunma olarak da ileri sürülmüştür. Mahkemece, sözleşme ile edindiği hakkı 27.10.1993 tarihli sözleşme ile temlik eden davacının, devrettiği hisse üzerinde tasarruf hakkının bulunup bulunmadığı hususu değerlendirilmeksizin yazılı gerekçe ile bu hisselere ilişkin istemin hüküm altına alınmış olması doğru görülmemiştir.
Ayrıca davalı …, sözleşmeye konu 663 sayılı parselin ifrazından oluşan 1310 numaralı parseldeki hissesini davadan sonra, 07.06.2007 tarihinde dava dışı Kamile’ye satmıştır. Bilindiği üzere, bir dava açıldıktan sonra da sahip olunan tasarruf yetkisi gereği dava konusu olan hak veya malın üçüncü kişilere devri mümkündür. Bu durumda bir dava şartı olan davayı takip yetkisi ortadan kalkmış olduğundan, davanın açıldığı haliyle devam etmesi düşünülemez.
Mahkemece, dava konusunun üçüncü kişiye temliki re’sen dikkate alınacaktır. Ancak hakim, dava şartının ortadan kalkması nedeniyle davayı reddetmeyip davayı veya savunmayı değiştirme yasağının bir istisnası olan HUMK’nun 186. maddesi uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere diğer tarafa önel verecektir.
Anılan maddeye göre, davacı, ya temlik edene olan davasından sarfınazar ederek davasını dava konusunu temellük edene karşı yönelterek aynı konuyu dava etmeye ya da davacı, temlik edene karşı davasını zarar ziyan davasına dönüştürür.
Açıklanan nedenle mahkemece davacıya HUMK’nun 186. maddesi gereğince seçimlik hakkı hatırlatılmalı, 27.10.1993 tarihli sözleşme kapsamı da değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.Tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davalı …’un temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün bu davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 08.03.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.