YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/12686
KARAR NO : 2012/12691
KARAR TARİHİ : 19.11.2012

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili dava dilekçesinde, anataşınmaz üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyeti kurulmak sureti ile mümkün olmadığı takdirde satış yoluyla giderilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrasına göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle bilirkişi raporu içeriğinden; dava konusu taşınmaz üzerinde 8 adet bağımsız bölüm mevcut olup, taşınmazın tapuda davacı ve davalılar adına kayıtlı bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için; üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte sonradan fiili durumuna göre çizilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, anayapının tümünün kargir ve bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1 ve 50/2) her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı
belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10.maddesinin son fıkrası uyarınca, taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazda 6 paydaşın olduğu, taşınmaz üzerinde 8 bağımsız bölümün bulunduğu anlaşılmakta ise de, yapıların Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun olarak tümüyle kargir nitelikte olup olmadığı hususu bilirkişi raporundan anlaşılamamaktadır.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olması durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmazın kargir nitelikte olup olmadığı belirlenerek, üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması; proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra da yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması; ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi; bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgelerin paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 19.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi