YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/7189
KARAR NO : 2011/6799
KARAR TARİHİ : 24.11.2011
Mahkemesi :Ticaret Mahkemesi
Birleşen 2007/470 Esas sayılı davada
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Davacılar, Ata Tuğrul, …ve Sedef vekili tarafından açılan dava, eksik ve ayıplı işlerin bedelinin; davacı … tarafından açılan dava ise, gecikme tazminatı ile noksanlıklar ve değer düşüklüğü bedelinin davalılardan tahsili istemlerine ilişkindir.
1-…34. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 22.08.2002 ve 26570 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi”’ni … ve…ile davalıların oluşturduğu adî ortaklığı temsilen de … imzalamışlardır. Davacılardan Ata Tuğrul ve dava dışı…arsa sahibi; davalılar ise yüklenicidirler. Yanlar arasındaki bu sözleşme, Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımı yapılan eser sözleşmesinin bir türü ve taraflarına haklar sağlayan ve borçlar yükleyen, tam iki yanlı sözleşmelerden olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Arsa sahipleri ile yüklenicileri temsilen … arasında yapılan ve …34. Noterliği’nce doğrudan düzenlenen 28.05.2003 tarih ve 18892 yevmiye numaralı ek sözleşmede de yapımı yüklenilen bağımsız bölümlerin paylaşımı düzenlenmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen koşullarla, sözleşmede yazılı … ile Ali Emre Etik’in müşterek mülkiyet şeklinde maliki oldukları 106 pafta, 1248 ada ve 76 numaralı parsele, A ve B blokların yapımını davalılar yüklenmişlerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5.1 maddesi hükmünde; D Blok’tan sözedilmiş ise de; bu blokun yapımıyla ilgili dosya kapsamında yeterli bilgi bulunmamaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve ek sözleşme hükümlerine göre; A bloktaki 3, 6, 13, 14, 15, 19, 22 numaralı konut niteliğindeki bağımsız bölümler ile zemin kattaki 25 bağımsız bölüm numaralı dükkanın yarı hissesinin ve B bloktaki 32, 36, 39, 46, 47 ve 51 bağımsız bölüm numaralı konutların davacılardan …’e; A bloktaki 2, 7, 10, 18, 23 bağımsız bölüm numaralı konutlar ile zemin kattaki 25 numaralı dükkanın 1/2 hissesini ve ayrıca B bloktaki 26, 27, 31, 34, 35, 37, 48 bağımsız bölüm numaralı konutların ise Ali
ÖÇ
./..
s.2
15.H.D.
2010/7189
2011/6799
Etik’e; inşaatın temel ruhsatının alımından itibaren 27 ay içinde tamamlanmış olarak, yükleniciler tarafından teslimi ve ayrıca tüm bağımsız bölümlerin kullanılabilir ve tamamen bitmiş durumda tesliminden itibaren 6 ay içerisinde iskânının alınması, sözleşmenin 7. maddesi hükmüne bağlanmıştır. Ancak, anılan sözleşmenin 7. maddesinde; (sözleşmenin imzalanmasından sonra 3 ay içinde ruhsat alınıp inşaata başlanmadığı takdirde, kaybedilen süre, inşaat süresinden olan 27 aydan düşülür) hükmü de yer almaktadır. Ne var ki, dava dosyası kapsamında temel ruhsatı ya da yapı ruhsatı bulunmadığından inşaat süresinin, hangi tarihten itibaren başlaması gerektiği tespit olunamamaktadır. Buna göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “gecikme” ile ilgili 8. maddesi hükmünün hangi tarihten itibaren uygulanması gerektiği de belirlenememektedir.
Diğer yandan, davacılardan … tarafından A bloktaki 6 ve 14 numaralı bağımsız bölümler ile B bloktaki 47 ve 51 numaralı bağımsız bölümler, davacılardan …’e 06.06.2003 tarihinde; A bloktaki 15 ve 13 numaralı bağımsız bölümler ile B bloktaki 36 ve 39 numaralı bağımsız bölümler 06.06.2003 tarihinde davacı …’e; A bloktaki 13 numaralı bağımsız bölüm 11.01.2005 tarihinde dava dışı…e ve B bloktaki 46 numaralı bağımsız bölüm de, 06.06.2003 tarihinde dava dışı… isimli şahsa kayden temlik edilmiştir. Arsa sahiplerinden…ise, B bloktaki 34 numaralı bağımsız bölümü 06.06.2003 tarihinde …’e, 35 numaralı bağımsız bölümü 01.08.2003 tarihinde Ali Can Etik’e, 37 numaralı bağımsız bölümü 01.08.2003 tarihinde…e ve 48 numaralı bağımsız bölümü ise yine dava dışı Didem Özçelik’e 25.03.2004’te kayden temlik etmiştir.
Eksik iş, sözleşme konusu işin bir kısmının hiç yapılmamasıdır; yani yapılmayan iştir. Ayıplı iş ise, eksik işten farklı olup, esasen yapılan iştir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ve yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklulukların bulunmasıdır. Kısaca; ayıp, eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır. Yüklenicinin, iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; açık ayıplarda Borçlar Kanunu’nun 359. Gizli ayıplarda ise 362. maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde iş sahibi, aynı Kanun’un 360. maddesi hükmünde öngörülen haklardan birisini kullanabilir.
Az yukarıda açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inaşat sözleşmesinin tarafı olan davacı …, …ve …’e temlik ettiği bağımsız bölümler ve bağlı ortak yerler ile ilgili haklarını …ve …’e temlik etmiş olduğunun kabulü gerekeceğinden; onlara temlik edilen bağımsız bölüm ve bağlı ortak yerlerle ilgili varsa eksik işlerin ve ayıpların giderilmesi bedelini davalılardan talep edemez.
Arsa sahiplerinden…ise dosya kapsamında fotokopisi bulunan; ancak, suret onayı ya da imza onayına ilişkin noter şerhi bulunmayan, üzerinde…6. Noterliği’nin 27.04.2007 tarih ve 13932 yevmiye numaralı kaydı olan “Temlikname” başlıklı belge kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan 2, 7, 10, 18, 23, 26, 27, 34, 35 ve 37 numaralı bağımsız bölümlerin ayıp ve noksanlıklar bedeli ve değer düşüklüğünden doğan tüm hak ve alacakların …’e temlik etmiştir. Mahkemece, belirtilen temlikin doğruluğu araştırılmamıştır. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesi hükmüne uygun şekilde ve geçerli olarak sözü edilen haklar temlik edilmiş ise, birleşen 2007/470 Esas ve 2007/427 Karar sayılı davada davacının talepleri, temliknamede belirtilen sayıdaki konutlarla ilgili olarak değerlendirilmelidir.
Somut olayda; mahkemece hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporu ve ek raporları, yukarıda açıklanan hususlar değerlendirilmeden düzenlenmiş olduğu gibi; hüküm vermeye de elverişli değildir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar değerlendirilerek asıl davada konu edilen taşınmazların eksik ve ayıplı işlerinin ve yine birleşen davada eksik ve ayıplı işlerin neler olduğu ve değer düşüklüğünün hangi sebeple gerçekleşmiş bulunduğu; yapıların yasal yapı olup olmadıkları; başka bir anlatımla tamamen ya da kısmen inşaatların “kaçak” yapı niteliğinde olup olmadıklarını, belediye işlem dosyası ve bu kapsamda yapı ruhsatıyla iskân ruhsatı getirtilerek ve tarafların tüm delilleri toplanarak ve uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif ve inceleme yapılmak suretiyle belirlenmeli, bilirkişi kurulu raporuna karşı itirazlar da karşılanmalı ve varılacak sonuca göre, davalar çözüme bağlanmalıdır.
Kararın bu sebeplerle taraflar yararına bozulması gerekmiştir.
2-Diğer yandan, birleşen davanın kısmen reddine karar verildiği halde karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince 1.000,00 TL nisbi vekâlet ücretinin davalılar yararına takdiri gerekirken; mahkemece 500,00 TL maktu vekâlet ücretine hükmedilmiş olması da kabul şekli bakımından doğru olmadığından, davalılar yararına bozma nedenidir.
Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın taraflar yararına, 2. bentte belirtilen nedenlerle de davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 24.11.2011 gününde oybirliğiyle karar verildi.