YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2011/13277
KARAR NO : 2011/15055
KARAR TARİHİ : 07.12.2011
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 29.12.2009 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul-kısmen reddine dair verilen 29.07.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraflarca istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, davalılara ödenen kamulaştırma bedelinin tahsili, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalılar davanın savunmuştur.
Mahkemece, davacının diğer talepleri reddedilmiş, taşınmazın rayiç değeri 26.130.60 TL’nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü taraflar temyiz etmiştir.
1-Davada 07.11.1988 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılmıştır. Satış vaadi sözleşmesinin borçlusu olan davalı Ummuhan diğer davalı …’in annesidir. Dosyadaki bilgilerden satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra kamulaştırmadan önce 1130 sayılı parsel olan taşınmazın 2956, 2957 ve 2958 sayılı parsellere ifraz edildiği, bunlardan 2956 ve 2958 sayılı parsellerin tapuda maliki olan davalı Ummuhan tarafından diğer davalı oğluna devredildiği görülmektedir. Türk Medeni Kanununun 3. maddesine göre vakıa ve karinelerden iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumda olan bir kimsenin kötü niyetinin
diğer tarafa ispat ettirilmesi gerekmez. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesinin vaat borçlusu olan davalı Ummuhan’ın oğlu kayıt maliki Halil’in kural olarak kötü niyetli malik olduğunun kabulü gerekir. Yine dosyada yer alan krokiden satış vaadine konu bölümün 2956 sayılı parselin yeşil ile çerçevelenen bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Davacı bu yerin mülkiyetinin adına tescilini, aynı taşınmaz kapsamında kalan dava dışı Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırılan bölümünün de kamulaştırma bedelinin davalılardan tahsilini istemektedir.
Burada öncelikle, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin şekli üzerinde durulması gerekmektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alır. Anılan hükmün 1. fıkrasında “bir akdin ileride inşa edilmesine dair yapılan mukavele mutemeber” denilmiş, dolayısıyla asıl akdi (taşınmaz satış aktini) ileride yapmak üzere ön sözleşme yapılmasına kanun olanak sağlamıştır. Hiç kuşkusuz ileride yapılacak asıl akit (taşınmaz satış akti) bir şekle bağlanmışsa Borçlar Kanununun 22. maddesinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin de (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) o şekle uyularak yapılması zorunludur. Aynı kurala Borçlar Kanununun 213. maddesinin 2. fıkrasında da değinilmiş, “gayrimenkule dair satım vaadi….. mukavelesi resmi senede raptedilmedikçe muteber değildir” düzenlemesi getirilmiştir.
1512 sayılı Noterlik Kanununun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60. maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yapma görevini noterlere vermiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse noterde düzenlenen resmi senet “resmi bir memur tarafından hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanan ve resmi memura (noter tarafından) mühür ve imza ile onaylanan sözleşmedir.” Bu sözleşmenin yapılış biçimi de keza 1512 sayılı Noterlik Kanununun 84 ve devamı maddelerinde gösterilmiştir.
Bütün bu anlatılanların sonucuna göre davada dayanılan 07.11.1988 tarihli sözleşme mahkemenin kabulünün aksine geçerli olup davacıya mülkiyet naklini talep yetkisi verir. Bu nedenle öncelikle davacının mülkiyet nakl talebinin yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde değerlendirilip bir sonuca bağlanması gerekmektedir.
Bütün bu yönler gözardı edilerek sözleşmenin geçersiz olduğundan bahisle mülkiyet nakli talebinin reddi belirtilen yasa kurallarına aykırı olmuştur.
Karar belirtilen nedenlerle davacı yararına bozulmalıdır.
2-Yukarıdaki bozma nedenine göre davalıların temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1. bentte açıklana nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, 2. bent uyarınca davalıların temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, yatırılan harcın istek halinde davacı tarafa iadesine, 07.12.2011 gününde oybirliği ile karar verildi.