YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/787
KARAR NO : 2010/1600
KARAR TARİHİ : 16.02.2010
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.07.2004 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil, kademeli olarak ise tespit ve tapu iptali tescil, karşı davada ise satış vaadi sözleşmesinin iptali ile ecrimisil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen 31.07.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-k.davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil, kademeli olarak ise muhdesatın aidiyetinin tespiti ve tescil istemine ilişkindir.
Karşı davada ise davalılar, ecrimisil ve sözleşmenin iptalini istemişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 78 ada 18 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline, karşı davanın ise reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı- karşı davacılar vekili temyiz etmiştir.
Davacılar, 78 ada 18 parsel sayılı taşınmaza davalılar ile birlikte elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olarak malik olduklarını, ortak miras bırakanları … ’nın muvafakatı ile üzerine bina yaptıklarını, noterde 29.07.1998 tarihinde düzenlenen sözleşme ile de miras bırakanlarının binanın yapım giderlerinin kendileri tarafından karşılandığını, kat mülkiyeti kurulmadığından tapudan devir yapılamadığını kabul ettiğini ileri sürerek, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescil, bu istemleri kabul edilmediği takdirde ise, binadaki 1 numaralı işyerinin …, 2 ve 3 numaralı işyerinin ise, … tarafından yapıldığının tespiti ile tescilini istemişlerdir.
Görüldüğü gibi davacılar öncelikle Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil istemişlerdir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.
Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler ve açıklamalar doğrultusunda araştırma ve soruşturma yapılmamıştır. Bu nedenle öncelikle, açıklanan bu ilkeler doğrultusunda taraf delilleri değerlendirilmeli ve mahallinde yeniden keşif yapılarak temliken tescil koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği saptanmalıdır. Temliken tescil koşullarının gerçekleştiği kanaatine varılması halinde, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanının davacılar adına tesciline karar verilmelidir.
Yapılan araştırma ve soruşturmalar neticesinde temliken tescil koşullarının davacılar yararına gerçekleşmediğinin saptanması halinde ise, davacıların kademeli istemlerinin değerlendirilmesi gereklidir. Davacılar kademeli olarak, taşınmazdaki binanın 1 numaralı işyerinin …, 2 ve 3 numaralı işyerinin ise … tarafından yapıldığını ileri sürerek bu bağımsız bölümlerin aidiyetin tespiti ile bu bağımsız bölümlere düşen payın adlarına tescilini istemişlerdir. Dava konusu 74 ada 18 parsel sayılı taşınmaz “bahçeli ahşap ev” vasfı ile tarafların ortak miras bırakanları … adına kayıtlı olup kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamıştır. Bu nedenle davacıların kademeli istemlerine ilişkin iddialarını kanıtlamaları halinde, davacıların adlarına tescilini istedikleri bağımsız bölümler ile bütün gayrimenkulun değeri bulunarak, bu değerler 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanununun 3. maddesi uyarınca orantı kurulmak suretiyle bu bağımsız
bölümlere isabet eden arsa payı belirlenmeli ve bu payın davalı paylarından tefrik edilerek davacılar adına tesciline karar verilmelidir.
Açıklanan tüm bu hukuki nitelendirmeler bir kenara bırakılarak taşınmazın tamamının davacılar adına tesciline karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı- karşı davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 16.02.2010 tarihinde oy birliği ile karar verildi.