YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/5150
KARAR NO : 2010/7427
KARAR TARİHİ : 29.06.2010
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.11.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 12.11.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili ile davalı şirketler vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.06.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av…. ile karşı taraftan davalı … vekili Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı, arsa maliki yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunmuş ve davanın reddini istemiştir. Davalı yükleniciler duruşmalara katılmamış ve cevap dilekçesi vermemişlerdir.
Mahkemece, Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/441 Esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporuna göre yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinin belirlendiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ile davalı yükleniciler vekili temyiz etmiştir.
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
1- Somut olayda; Mahkemece Antalya 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/441 Esas sayılı dava dosyasında alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın % 19 seviyesinde yarım bırakıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de, yargılamalar sırasında davacı bu raporun alınmasından sonra yüklenicinin inşaata devam ettiğini ve inşaatın tamamlandığını ileri sürmüştür. Bu durumda, mahallinde keşif yapılarak yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği hususunda HUMK.nun 275. maddesi uyarınca uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucunüa göre bir karar verilmesi gerekir.
Açıklanan bu yön göz önüne alınmadan dava tarihinden iki yıl önce düzenlendiği anlaşılan bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
2- Bozma nedenine göre davalı yüklenici şirketlerin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) bentte yazılı nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, (2) bentte yazılı nedenlerle davalı yüklenicilerin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 750.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı … Rektörlüğünden alınarak davacıya verilmesine, 29.06.2010 tarihinde oy birliği ile karar verildi.