YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/2103
KARAR NO : 2010/2979
KARAR TARİHİ : 18.03.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.11.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 10.11.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, kardeşleri olan davalılardan …, … ve … ile Mersin 1. Noterliği’nde düzenlenen 25.02.2008 günlü satış vaadi sözleşmesiyle murisleri babalarından intikal eden 2940 parsel sayılı taşınmazdaki 1. kat 4 numaralı bağımsız bölümdeki paylarının satışının vaat edildiğini, davalılara karşı edimlerini yerine getirdiğini, davalı …’nin taşınmazdaki payını muvazaalı olarak kardeşleri olan davalı …’e tapuda satış yoluyla devrettiğini ileri sürerek, davalılar adına kayıtlı payların iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalılar … ve … davayı kabul etmişler, davalılar … ve … ise, satış vaadi sözleşmesindeki bedelin ödenmediğinden ve satış muvazaalı olmadığından davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, taşınmazın iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi olup, bu haliyle ifa imkanı bulunmadığı ve davalı …’in, taşınmazdaki …’nin miras payını iyiniyetle edindiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesi ile muvazaa iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
1-Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter
önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı varlığı düşünülemez. Elbirliği ortaklarının birbirine yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde ise sözleşmenin ifa olanağı vardır.
Somut olayda, tapu kaydına göre, dava konusu 2940 parselde kat mülkiyeti kurulmuş, 1. kat, 4 numaralı bağımsız bölüm … adına kayıtlı iken 29.04.2008 tarihinde intikalen verasette iştirak halinde davalılar …, …, …, davacı … ve dava dışı …, …, …, … adlarına tescil edilmiş. Aynı tarihte paydaşların birbirine pay temliki ile verasette iştirak halinde davalılar …, …, …, davacı … ve dava dışı … adlarına kaydedilmiş. Mersin 1.Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinden, çekişme konusu taşınmazın iştirakçilerinden …, … ve … muris …’dan intikal eden hak ve paylarını davacıya satış vaadinde bulunup, bedelini aldıkları anlaşılmaktadır. Tapu kaydından da anlaşıldığı üzere davacı ve davalılar iştirakli payın mirasçılarıdır
Elbirliği ortaklığında bir paydaşın tasarrufu ile diğer paydaşların zarar görmemesi; bir başka anlatımla diğer paydaşların dışa karşı koruması gerekir. Bunun sonucu, her türlü tasarruf tüm paydaşların oluru ile mümkündür. Somut uyuşmazlıkta, satış vaadi elbirliği ortakları arasında yapılmıştır. Satıcı maliklerin payı alıcı malike geçeceğinden ortak malikler zarar görmeyecektir. Hal böyle olunca elbirliği ortaklar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
2-Bunların yanında; hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın
doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”
Belirtilen bu ilke, TMK.m. 1023’de aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Zira, satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda bir başka kimseye satışı her zaman olanaklıdır.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak; alacağın temliki işlemi biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile yapılmış ve satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin yada edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun TMK’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten
yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olaya gelince;
Dava konusu taşınmaz verasette iştirak halindedir. Davalı … taşınmazdaki payını, diğer iştirakçi paydaş …’ya 29.04.2008 tarihinde tapuda satış yoluyla devretmiştir. … tarafından eldeki dava konusu taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi için açılan Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2007/1593 esasında kayıtlı davanın 19.02.2008 günlü oturumunda …, …’nun huzurunda diğer mirasçıların paylarını satın aldığını söylediği, dosya içerisindeki duruşma tutanağından anlaşılmaktadır. Davalılar ile davacı …’nun mirasçılarıdır. Kısaca ifade etmek gerekirse, TMK’nun 3. maddesi hükmü gereğince davalıların ayrıca kötüniyetinin ispatı gerekmez. Davalılar arasındaki temlik işleminin, davacının 25.02.2008 günlü sözleşmeyle kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığı, davalıların durumları ve karinelerle açık olduğundan istemin kabulü yerine davalı …’nun davalı …’ın payını iyiniyetle edindiğinden söz edilerek istemin reddi doğru görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan hususlar gözden kaçırılarak davanın kabulü yerine reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 18.03.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.