YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/4101
KARAR NO : 2010/6242
KARAR TARİHİ : 01.06.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük.Mah.Sıf.)

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 01.01.2006 gününde verilen dilekçe ile ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleşen davaların kabulüne dair verilen 29.09.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı … ve … vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 09.03.2010 günü murafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla, içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava ve bu dava ile birleştirilen davalarda davacılar, arsa maliki … Işık ile davalı yükleniciler … ve … arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı iddia edilen 29 adet bağımsız bölümü yüklenicilerden temlik aldıklarını, arsa malikinin sözleşmeden kaynaklanan haklarını davalı kızı Hülya Dirğen’e devrettiğini, kat irtifakı kurulması sırasında dava konusu bağımsız bölümlerin … adına tescil edildikten sonra tapudan yüklenicilere devredildiğini, onlarında kötüniyetli olarak davalı …’a devrettiklerini ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemişlerdir.
Davalı …, yüklenicilerin edimlerini yerine getirmediğini ve binadaki bir takım eksikliklerin kendisi tarafından tamamlandığını savunmuştur.
Davalı yükleniciler … ve …, davacıların ödemeleri gereken satış bedelinin bir kısmını ödemediklerini savunmuşlardır.
Davalı …, dava konusu bağımsız bölümleri tapu kaydına güvenerek iyiniyetle aldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … ve … vekilleri temyiz etmişlerdir.
1-Davalı …’ın temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Kayıt sahibi …’ın mülkiyeti, davacıların dayanak temlik sözleşmelerinden kaynaklanan haklarını bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin temlik sözleşmelerini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Somut olayda, davalı … arsa maliki … ile yükleniciler … ve … arasında düzenlenen adi yazılı “ek sözleşmedir” başlıklı tarihsiz belgeyi tanık sıfatıyla imzalamıştır. Anılan belgede, dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin davacılar ile yüklenici ve arsa maliki arasında çekişme ve davaların bulunduğu ve anılan bu sözleşme şartları ile çekişmenin giderilmesinin amaçlandığı açıkça anlaşılmaktadır. Davalı …, davacılar ile arsa maliki ve yükleniciler arasında dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin çekişme bulunduğunu bu belge ile öğrendiğinden iyiniyetli alıcı olduğunu kabule olanak yoktur.
Açıklanan bu nedenle davalı …’ın tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir.
2- Davalı …’in temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;
Davalılar arasındaki 02.09.1993 asıl ve 18.03.1998 günlü ek arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca 1094 ada 93 ve 94 sayılı parseller üzerine 59 adet daire ve 4 adet işyerinden oluşan binanın yapılmasının kararlaştırıldığı. 12 adet daire ile 2 adet işyerinin arsa malikine, 47 adet daire ile iki adet işyerinin yüklenicilere bırakılmasının kararlaştırıldığı, çekişmeli bağımsız bölümlerin yüklenicilere bırakılan bağımsız bölümlerden olduğu anlaşılmıştır. Yapılan keşif sonucu alınan 06.12.2007 havale tarihli bilirkişi raporu ile de binanın % 100 oranında tamamlandığı, arsa sahibinin iskan ruhsatının alınması dışında hiçbir alacağının bulunmadığı belirlenmiştir. Davalılar arasındaki 02.09.1993 tarihli sözleşmenin 16 maddesinde “… Daireler vergi borcu, iskan ruhsatı ve diğer ruhsatları alınmış şekilde teslim edilecektir. Tapu, SSK primleri ödenmiş olarak daireler teslim edilecektir…” hükmü bulunmaktadır. Yükleniciler sözleşmenin bu hükmünde yazılı tüm borçlardan veya bu borçların karşılığı parasal tutarlardan da sorumludur. Kaldı ki sözleşmede teslimin iskan koşuluna bağlı olarak yapılacağı hükmü bulunduğundan sözleşmenin anılan hükmü HUMK.nun 287. maddesi gereğince delil sözleşmesi niteliğindedir. Yükleniciler bütün bu borçları yerine getirmeden ne kendisi ve ne de onun alacağını temlik ettiği üçüncü kişi sözleşmenin karşı edimi olan bir bakıma eserin bedeli sayılan bağımsız bölüm tapusunun verilmesini isteyemez.
Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, sözleşmenin 16 maddesinde hükme bağlanan yüklenicinin yapması gereken işlerden yapılmayanların parasal karşılığını gerek duyulursa Sosyal Güvenlik Kurumu ile yazışma yapılarak bulmak, bunları davacılara depo ettirmek, davacılara yapıya iskan ( oturma ruhsatı) almaları için uygun bir süre ve yetki vermek, bütün bunlar yerine getirilirse sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından istemi hüküm altına almak aksi taktirde davayı reddetmek olmalıdır.
Öte yandan, birleştirilen 2006/73 Esas sayılı davanın davacısı …, adına tescilini talep ettiği bağımsız bölüm yargılamalar sırasında tapudan dava dışı …’a devredildiğinden davaya devam etmeyeceğini bildirdiğinden HUMK’nun 409. maddesi hükmü uyarınca davasının açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken bu yön gözden kaçırılarak isteminin kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.
Yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda (1) bentte yazılı nedenlerle davalı …’ın temyiz itirazlarının reddine, (2) bentte yazılı nedenlerle davalı …’in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 750.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı …’e verilmesine, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 01.06.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.