YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/7553
KARAR NO : 2010/8128
KARAR TARİHİ : 12.07.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.06.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.12.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, 10.04.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıların murislerinden intikal eden 209 ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerinin devri taahhüdünde bulunduklarını belirterek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tecili isteğinde bulunmuştur.
Davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalılardan … temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince;
Dava konusu 209 ada 15 parsel sayılı taşınmaz tapuda davalıların murisi … adına 206/273 hisse ile kayıtlıdır. Dosya arasındaki veraset ilamlarına göre tapu maliki … 23.05.1976 yılında ölmüş, geriye mirasçı olarak çocukları …, … ve …’ı bırakmıştır. 10.06.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinde ise … ve …, 209 ada 15 parsel sayılı taşınmazda babaları … ve anneleri …’den kendilerine intikal edecek olan miras hisselerinin tamamını davacıya satmayı vaat etmişlerdir.
Satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu altına giren … ve … dışında … da dava konusu 209 ada 15 sayılı parselde elbirliği mülkiyeti esasına göre malik bulunmaktadır. Elbirliği mülkiyeti sona erdirilip müşterek mülkiyete dönüştürülmeden satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı yoktur. Davanın açıldığı tarihte elbirliği mülkiyeti devam ettiğinden sözleşmenin bu tarih itibari ile ifa olanağı mevcut bulunmamaktadır. Bu nedenle istemin reddi yerine kabulü doğru olmamıştır.
Mahkemece tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; 10.04.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinde davalı … satış vaadinde bulunmadığı halde satış vaadinde bulunmuş gibi payının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi de yerinde değildir Ayrıca dosya arasındaki veraset ilamından davalı …’ın dava açılmadan 23.09.2000 tarihinde öldüğü anlaşılmaktadır. 4.5.1978 tarihli 4/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, dava tarihinden önce ölen kişinin dava tarihinde şahsiyeti sona ereceğinden mirasçılarına halefiyet kuralı uygulanmaz. Belirtilen nedenle dava tarihinden önce ölen … aleyhine açılan davanın reddedilmesi gerekirken davanın esası hakkında karar verilmiş olması da doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 12.07.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.