YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/4027
KARAR NO : 2010/4910
KARAR TARİHİ : 29.04.2010

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 13.06.2006 gününde verilen dilekçe ile takibin iptali, muarazanın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.11.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R
Davacılar, 1439 ada 1 parsel sayılı taşınmazda kat irtifakı kurulu dükkan niteliğindeki 2 ve 3 no’lu bağımsız bölümlerin müşterek mülkiyet hükümlerine göre paydaşı olduklarını, kendilerinin paydaş olmadığı dönemde davalı ve kardeşlerinin 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümleri birleştirerek tek bir dükkan haline getirdiklerini, taşınmazda pay ve paydaş çoğunluğunun kendilerinde bulunduğunu, bu yüzden taşınmazı …’a kiraladıklarını, onun da kayınbiraderi …’a devrettiğini, ne var ki davalı …’nın önceki kiracı …’ın eşi olan …’dan aldığı tahliye taahhüdünü icraya koyup, Çorum İcra Müdürlüğünün 2006/465 Esas sayılı dosyası ile takip yaptığını, takibin kesinleştiğini, Çorum İcra Hukuk Mahkemesinin 2006/177 Esas sayılı dosyasında şikayet taleplerinin de reddedildiğini, müşterek mülkiyete tabi taşınmazda müşterek maliklerin pay ve paydaş çoğunluğunun kiraya verdiği taşınmazın davalı tarafça tek başına tahliyesinin istenerek, kiralanan taşınmaz üzerinde muaraza çıkarıldığını belirtip; tahliye talebinin iptali ile davalının kendilerinin kiralama haklarına vaki sataşmasının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, mülkiyet hakkı sahibi olduğunu söyleyerek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dava konusu 2, 3 ve kısmen de 4 numaralı bağımsız bölümlerin birleştirilerek tek dükkan haline getirildiği ve bu haliyle kiraya verildiği, getirtilen son tapu kayıtlarına göre davalının 2 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümde paydaş bulunduğu, bu haliyle kiracıdan tahliye taahhüdü alması ve icraya koymasında hukuka aykırı bir yönün bulunmadığı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
04.06.1958 tarihli ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca hakim bir davada sadece tarafların ileri sürdükleri maddi vakalar ve netice-i talepleriyle bağlıdır. Dayandıkları kanun maddeleriyle ve onların olayı vasıflamalarıyla bağlı olmayan hakim uyuşmazlığa uygulayacağı kanunları kendiliğinden bulup uygulamakla mükelleftir.
Davada, davacılar 2, 3 ve kısmende 4 numaralı bağımsız bölümlerin paylı maliki olduklarını, taşınmazı pay ve paydaş çoğunluğu ile dava dışı …’a kiraladıklarını, onun da …’a devrettiğini, ancak davalının kiralama işlemine karşı muaraza çıkardığını ileri sürmüşlerdir.
Dosyada yer alan tapu kaydından dava konusu 2 no’lu bağımsız bölümde davacılar …, … ve …’in 16’şar, davalı …’in 36 pay sahibi olduğu, 3 no’lu bağımsız bölümde davacıların ayrı ayrı 16’şar pay sahibi olduğu, davalının paydaş olmadığı, 4 no’lu bağımsız bölümde ise davacı …’in 1/2 oranında paydaş olduğu, davalının paydaş olmadığı görülmektedir. Gerçekten, kiraya verilen şey paylı mülkiyete konu ise kiralama tasarruf sayıldığından işlemin pay ve paydaş çokluğu ile gerçekleştirilmesi zorunludur. Bu hususa 27.11.1946 tarihli ve 28/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da değinilmiş ve “Müşterek mülkün kiraya verilmesi de mühim idari tasarruflardandır. Bunun için kanunda aranılan çift ekseriyete ihtiyaç vardır. Bu itibarla müşterek mülkte paydaş olan birden çok kişilerden birinin kendi payı hakkında gerek yabancı, gerek hissedarlardan birisi ile yapacağı kira akdi taraflar arasında bağlantı vücuda getirmez” denilmiştir.
Türk Medeni Kanunu m. 688’de paylı (müşterek) mülkiyet “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen, eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcut bulunur. Eşya üzerindeki bu tek mülkiyet hakkı malikler arasında bir paylı mülkiyet birliği meydana getirir. Her paydaş mülkiyet hakkının belli bir payına sahip olur. Paylı mülkiyet rejimine
tabi olup sayı ve pay çokluğu ile kiralanan eşya sebebiyle paylı maliklerin her biri kiracıya karşı sorumludur.
Görülüyor ki, paylı mülkiyet rejimine tabi eşyanın kiraya verilmesi paylı mülkiyetin yarısından fazlasına sahip olan ve sayı itibarıyla çokluk teşkil eden paydaşlar tarafından birlikte yapılabilir. Kural budur. O halde dava konusu taşınmazın pay ve paydaş çoğunluğu ile kiralandığının kabulü zorunludur.
Borçlar Kanununun 275. maddesinin yaptığı gönderme sebebiyle hem adi kirada hem hasılat kirasında uygulanması zorunlu Borçlar Kanununun 253. maddesi uyarınca kiralanan üzerinde kiracının haklarıyla telifi kabil olmayacak bir iddiada bulunulması durumunda kiralayan husumeti üzerine alarak kiracının akit uyarınca kullanmasına engel bir hal meydana gelmişse bunu izale etmek mecburiyetindedir. Görülüyor ki; davadaki istemin dayanağı Borçlar Kanununun 253. maddesidir. Somut uyuşmazlıktaki kira ilişkisi yasanın ve bu konudaki içtihadı birleştirme kararının öngördüğü biçimde kurulduğundan davacıların Borçlar Kanununun 253. maddesine dayanarak öne sürdükleri istemin kabulü yerine davalının 2, 3 ve kısmende 4 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerin birleştirilmesi ile oluşturulan dava konusu taşınmazda tek başına malikmiş gibi yarattığı muarazanın reddi doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 29.04.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.