YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/3468
KARAR NO : 2010/4359
KARAR TARİHİ : 14.04.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 14.02.2005 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.06.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R

Dava, 22.11.1955 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı zamanaşımı def’inde bulunmuş, tescil istenen taşınmazda dava konusu yapılan taşınmazın farklı taşınmazlar olduğunu, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davaya dahil edilen …’ın dayandığı 17.11.1955 tarihli sözleşme davada dayanılan sözleşmeden daha eski tarihi taşıdığından önceden düzenlenen sözleşme geçerli olduğundan bahisle dava reddedilmiştir.
Hükmü, vaat alacaklısı davacılara temyiz etmiştir.
Burada öncelikle üzerinde durulması gereken husus tapuda kayıtlı taşınmaz mallarda hak durumu ve kamuya açıklığı tapu sicilinin sağladığıdır. Bu fonksiyon tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda “zilyetlik” olgusuyla kendisini gösterir. Türk Medeni Kanununun 973. maddesine göre bir şey üzerinde fiili hakimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir. Bu ifadenin doğal sonucu olarak da taşınır mallarda ayni hak kazanılması ancak zilyetliğin kazanılmasıyla olanaklıdır. Her ne kadar 9.10.1946 tarihli ve 1946/6-12 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında bir ayni hak olarak kabul edilmiş ise de
doktrinde bu husus kabul görmemekte, zilyetliği bir hukuki durum olduğu fikri ileri sürülmektedir. Diğer taraftan tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar bir menkul mal olarak kabul edilmektedir. Bu gibi taşınmazlarda zilyetliğin devri geçerlidir. Fakat, ne ilk zilyet ne de zilyetliği devralan kişi taşınmazın maliki değildir. Türk Medeni Kanununun 705. maddesinin 2. fıkrasında sayılan ayrık durumlar hariç maddenin 1. fıkrasına göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ancak tescil ile olur. Bu bakımdan tapusuz taşınmazların satış vaadinde bulunulması Borçlar Kanununun 213. maddesi anlamında bir satış vaadi değildir. Eğer tapusuz bir taşınmazın satış vaadine dair sözleşme yapılmışsa bu sözleşme ile vaat alacaklısına her halde zilyetlik hakkının devri vaadinde bulunulduğu düşünülebilir. Bu şekilde zilyetliğin devri şekil koşuluna bağlı olmaksızın geçerli olduğundan zilyetliği devralan kişi tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz için ferağa icbar suretiyle tescil talebinde bulunamaz ise de eklemeli zilyetlikten yararlanma koşulları varsa ancak Türk Medeni Kanununun 713. maddesine dayanarak tescil davası açabilir.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; vaat alacaklısı mirasçıları davacılar 22.11.1955 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanmıştır. Bu sözleşmede vaat borçlusunun davacılar mirasbırakanına tapuda Kanunievvel 1930 tarihli ve 62/402 iş numarasında murisi … namına kayıtlı ve hudutları sözleşmede yazılı tapulu bir taşınmazdan bir dönüm miktarındaki bir parça tarladaki hisse ve zilyetlik haklarının satışı vaadinde bulunduğu görülmektedir.
Gerekmediği halde davaya dahil edilen …’ın dosyaya sunduğu 17.11.1955 tarihli sözleşme ise tapusuz bir taşınmazda muris … Keskin’den zilyetlik yoluyla intikal eden ve hudutları sözleşmede yazılı taşınmazdaki bütün zilyetlik haklarının devredildiği anlaşılmaktadır.
Yukarıda sözü edildiği üzere ferağa icbar suretiyle tescil ancak tapuda kayıtlı bir taşınmaz için istenebileceğinden ve tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazda sadece zilyetliğin devri söz konusu edilebileceğinden davacıların dayandığı sözleşme hüküm ve sonuç meydana getirir.
Yapılan bu açıklamalara göre mahkemece 22.11.1955 günlü sözleşmenin hukuki durumu değerlendirilip tartışılarak bunun sonucuna uygun bir hüküm kurulması yerine tapusuz taşınmazın satış vaadi sözleşmesi geçerliymiş gibi önceki tarihli sözleşmeye dayanılmak suretiyle davanın reddi doğru değildir.
Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 14.04.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.