YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2010/4891
KARAR NO : 2010/7428
KARAR TARİHİ : 29.06.2010

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.04.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin … ve … yönünden kabulüne dair verilen 24.07.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından, duruşmasız olarak incelenmesi ise davalı … ve … vekili istenilmekle, tayin olunan 29.06.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av…. ile karşı taraftan … ve … vd. vekili Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, noterde biçimine uygun olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile kendisine satışı vaad olunan taşınmazın kayıt maliki …’den hile ile alınan vekaletname ve kötüniyetle …’a tapudan devredildiğini ileri sürerek, tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istemiştir.
Davalı … ve …, davacıyı doğrulamışlar, davalı … ve …, dava konusu taşınmazı bedeli karşılığında aldıklarını ve iyiniyetli olduklarını savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin … ve … yönünden kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ile davalı … temyiz etmişlerdir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Somut olayda; kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Böyle olunca, taraflardan davacının kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.
Satış vaadi sözleşmesi ve kötüniyetli iktisap ilişkisine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
1-Davalı …, dava konusu 1987 ada 6 parsel sayılı taşınmazı noterde biçimine uygun olarak düzenlenen 23.02.1988 günlü satış vaadi sözleşmesi ile satışını davalı … ’a vaad etmiş ve satış vaadi sözleşmesi 24.02.1988 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. ….’da bu hakkını noterde 10.08.1989 tarihinde davacı …’e temlik etmiştir. Tapuda devrin yapılması için …, …’e 19.09.1996 tarihli vekaletname vermiş ise de, tapu kaydında “Projeye uygun bina yapılmadıkça satılamaz” şeklinde şerh bulunması nedeniyle devir gerçekleşmemiş ve anılan şerh 19.10.2004 tarihinde terkin edilmiştir.
Tüm bu işlemlerden sonra …’den, davalı … tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhinin kaldırılması ve satış yetkisini içerir 08.10.2007 tarihli vekaletname almış ve 10.10.2007 tarihinde tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini terkin ettirerek aynı gün dava konusu taşınmazı davalı annesi …’a vekaleten devretmiştir. Açıkça görüldüğü gibi, davalı … tapu kaydındaki 24.02.1988 tarihli satış vaadi sözleşmesi şerhi nedeniyle taşınmazın üçüncü kişiye satışının vaad edildiğini bilmektedir.
Tüm bu açıklamalardan anlaşıldığı gibi, dava konusu taşınmazı vekaleten satan davalı …’ın ve taşınmazı satın alan annesi …’ın tapu kaydındaki satış vaadi sözleşmesi şerhini bilmeleri nedeniyle Türk Medeni Kanunun 1023 ve 1024. maddeleri gereğince iyiniyetli olduklarının kabulüne olanak yoktur. Belirtilen nedenlerle, mahkemece davalı … ve annesi …’ın iyiniyetli olmadıkları kabul edilmeli ve davacının ayın isteminin kabulüne karar verilmelidir.
Açıklanan bu yönler bir yana bırakılarak ayın isteminin reddine karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
2-Bozma nedenine göre davalı …’in temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1). bentte açıklanan nedenlerle davacı …’in temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, (2). bentte açıklanan nedenlerle davalı …’in temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 750.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı … ve …’dan alınarak davacı …’e verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 29.06.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.