YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/5655
KARAR NO : 2009/6559
KARAR TARİHİ : 28.05.2009
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.09.2008 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.03.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalı ile düzenledikleri 28.07.2006 tarihli kira sözleşmesinin 8. maddesinde bu sözleşmenin tapuya şerhi konusunda anlaşma yaptıklarını davalının sözleşme hükmünü yerine getirmekten kaçındığını ileri sürerek kira sözleşmesinin tapuya şerhini istemiştir.
Davalı, davacı ile aralarında kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunduğunu, bu nedenle de davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, kira sözleşmesinde kiracıya sözleşmeyi tapuya şerh ettirmek üzere yetki verilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi isteğine ilişkindir.
Bilindiği gibi, kişisel haklar yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklar da aynı niteliktedir. Borçlu bu taşınmazı üçüncü kişiye geçirirse kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilme olanağı bulunmadığı, borçludan borca aykırılıktan dolayı Borçlar Kanununun 96. Maddesine göre tazminat istenebilir. Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil yalnızca kullandırma, yararlandırma hakkı veren adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinden kaynaklanan kişisel haklarda da durum böyledir.
İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme
gücüne bağlı, bu nedenle de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmaza edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak, bu açıklamalardan her türlü kişisel hakkın tapu kaydına şerh edilebileceği anlamı çıkartılmamalıdır. Yasalarda şerh edilebilecek kişisel haklar sınırlı sayıda gösterilmiş, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kişisel hak niteliğinde olan kiracılık hakkı da tapuya şerh edilebilecek haklardan olup gerek Borçlar Kanunu da gerekse Türk Medeni Kanununun da düzenleme yeri bulmuştur.
Borçlar Kanununun 255. ve bunun paralelinde olan 277. maddesi gereğince bir taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir.
Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi düzenlemesi ile de tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracılık hakkı da sayılmıştır.
Yapılan tüm bu açıklamalardan da anlaşıldığı gibi kiracılık hakkının güvencesini oluşturan şerh istemi ancak ve ancak bu konuda anlaşma yapılmış olmasına bağlıdır. Somut olayda da taraflar arasında düzenlenen 28.07.2006 tarihli kira sözleşmesinin 8. maddesinde şerh anlaşması yapılmıştır. Bu anlaşmaya göre de, davacının sözleşme ekinde gösterilen 7300 m2’lik fabrika alanının inşaa ettirilmesi koşuluna bağlanmıştır. Davacının sözleşmedeki sözü edilen edimini yerine getirdiği sabittir. Bu konuda taraflar arasında çekişme bulunmamaktadır. Davacı, daha önce şerh için tapu sicil müdürlüğüne başvurmuş, Tapu Sicil Müdürlüğü 25.08.2008 tarihli yazısında davacıya, şerh için sözleşmede tek yanlı başvuru yetkisi verilmediğinden malikin ya da tarafların birlikte başvurusu halinde gerekçeli işlemi yapacaklarını bildirmiştir. Ancak, Davacı bunun üzerine davalı yana başvuruda bulunmuş, davalı yanın tapu siciline başvurmaması üzerine eldeki davayı açmıştır.
Somut olay bu şekilde ortaya konduktan sonra şerh anlaşmasını içeren bir sözleşmenin tapuya ne şekilde yazılacağı hususunda Tapu Sicil Tüzüğündeki düzenlemelere de bakılmalıdır. Tapu Sicil Tüzüğünün 55/d maddesinde de şerh için kira sözleşmesinin sunulması yeterli görmüştür. Hemen belirtmek gerekir ki, şerh anlaşması kira sözleşmesinden ayrı düzenlenmiş ise bu sözleşmenin de ibrazı gereklidir. Tüzükte şerh için kişisel hak sahibi ya da kayıt malikinin başvurusu açısından özel bir düzenleme getirilmemiş, mahkemenin kabul ettiği gibi kiracıya yetki verilmesi koşulunu da aramamıştır. Ayrıca, Borçlar Kanununun 255 ve parelelindeki 277. maddeleri şerh için şerh anlaşmasını
yeterli görmüş, ayrıca yetkilendirme koşulu öngörmemiştir.
Kısaca söylemek gerekirse, gerek kira sözleşmesinin tapuya şerhi konusunda tarafların anlaşmaya varması ve sözleşmenin 8. maddesindeki şerh için aranan koşulların gerçekleşmesi nedeniyle davalının çıkarttığı muarazanın hükmen giderilmesi olanağı vardır. Davacı, ihlal edildiğini ileri sürdüğü subjektif hakkının mahkeme tarafından korunmasını istemektedir. Mahkemenin tüm bu olguları gözeterek davayı kabul etmesi gerekirken aksine bazı düşüncelerle ret kararı vermesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 28.05.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.