YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/15750
KARAR NO : 2008/711
KARAR TARİHİ : 31.01.2008
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.2.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.3.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar; arsa sahibi olan davalılar …, … ve …’in 1348 ada 10 parsel sayılı taşınmazı üzerine, diğer davalı …’in yüklenici sıfatıyla bina yaptığını, yapının her katta 5 ve zeminde 4 olmak üzere 29 bağımsız bölümden ibaret olduğunu, kendilerinin davalı …’ın kurduğu “… Yapı Ortaklığı’nın üyeleri olduğunu, onun bankada açtırdığı hesaba para yatırarak bir kısım bağımsız bölümleri temlik aldıklarını, yapıdaki 8 bağımsız bölümünde arsa sahiplerine bırakılmasının kararlaştırıldığını, kura çekimi yapıldığını, binadaki bağımsız bölümlerde oturulmakta olduğunu, bazı hak sahiplerinin de bağımsız bölümlerini kiraya verdiklerini, esasen adi ortaklığın amacına ulaştığını, yüklenici olan davalı …’in tapu iptali ve tescil davası açtığını, bu nedenlerle 1348 ada 10 parsel üzerindeki 29 bağımsız bölümden kendilerine ait olanların tespiti ile adlarına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahiplerinden … ve … davalı yüklenici …’ın bir bağımsız bölüm ile sözleşme uyarınca vermesi gereken 40 m2.den ibaret bodrum alanını teslim etmediğini, açılan davanın reddini savunmuşlar, diğer arsa sahibi … savunmada bulunmamıştır.
Davalı yüklenici … davacıların yapı ortakları olmadığını, dolayısıyla ortaklığın feshi isteminde bulunamayacaklarını, esasen bir kısım borçlarını da ödemediklerini, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davacılar ile davalı … arasında adi otaklık ilişkisi olmadığı, ortakların edimlerini tümüyle ifa etmediklerini, arsa sahiplerine eksik daire teslim edildiği, fesih halinde de tescil istenemeyeceği, ayrıca yüklenici de edimini yerine getirmediğinden söz edilerek dava reddedilmiştir.
Hükmü davacılar temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgeler ile aynı ilişkiden kaynaklanan diğer dava dosyaları arasındaki delillerden 2 ve 4 parsel sayılı taşınmazların tevhit edilmesinden 1348 ada 10 parsel sayılı taşınmazın meydana geldiği, 10 parselin malikleri …, … ve … ile yüklenici sıfatı ile … arasında 9.5.1989 tarihli biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmede 10 parsel üzerine imar durumundan azami ölçüde yararlanılması koşuluyla bir bina yapım işini davalı …’in yüklendiği, sözleşmede meydana getirilecek binadan 3’ü kura ile 5’i tercihli olmak üzere 8 bağımsız bölümün arsa sahiplerine verilmesinin kararlaştırıldığı ve daha sonra 9.5.1989 tarihli sözleşmenin arsa sahiplerinden …’in sözleşmedeki haklarının davalı …’e temlik ettiği, temlik alan …’ninde arsa sahibi sıfatı ile yer aldığı yüklenici ile yapılan 27.8.1993 tarihli ek sözleşme ile yapının 30.9.1993 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı, yine bu sözleşme ile yüklenicinin binanın doğu giriş cephesinden en az 40 m2.lik bir alanı arsa sahiplerine vermeyi yükümlendiği anlaşılmaktadır.
Davalılardan yüklenici …’in 10 parsel sayılı taşınmazın maliki olan kişiler aleyhine açtığı halen derdest olan Kırşehir Asliye 2.Hukuk Mahkemesinin 2006/76 sayılı dava dosyasından ise yüklenicinin yukarıdaki bentte bahsedilen sözleşmelere dayanarak arsa sahiplerinin maliki oldukları 10 parsel üzerine bina yaptığını, yaptığı binadan bazı bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satıldığını, ancak kayıt arsa sahipleri üzerinde bulunduğundan temlik işlemi yapamadığını ileri sürerek 10 parsel sayılı taşınmazın davalılar üzerindeki kaydının iptali ile adına tescilini talep ettiği görülmektedir.
Yapılan keşif sonucu bilirkişiler 25.05.2006 tarihli raporlarında; 10 parsel sayılı taşınmaz üzerine “Yetkiner Apartmanı” olarak anılan bir bina yapıldığını, bodrum+zemin ve 5 katlı olarak meydana getirilen binada normal katlarda 5 daire olmak üzere 25 daire olduğunu, zemin katta 3 daire ve 3 dükkan bulunduğunu, yapının 29 daire ve 4 dükkandan ibaret olduğunu, yapı için iskan izni alınmadığını belirtmiştir.
Görülüyor ki, orta yerde 1994 yılından bu yana iskan edilen ve bilirkişilerin 29 daire ve 4 dükkandan ibaret olduklarını söylediği bir bina ve bu binada oturan insanlar arasında binanın neden olduğu süregelen çeşitli davalar vardır. Mahkemelerin görevi önlerine dava yolu ile getirilen sorunları muhtelif nedenlerle reddederek davalardan kurtulmak değil, önlerine getirilen sorunları yasaların elverdiği olanaklarla gidermek, çekişmelere adil ve dengeli bir şekilde son vermek olmalıdır. Yapılan bu maddi saptamalar karşısında mahkemenin davanın reddi için hüküm yerine yazdığı gerekçelerin yukarıda sözü edilen kurala ve beklentilere uygun düşmediği açık-seçiktir.
Eldeki davada, mahkemece yapılması gereken ilk iş, mevcut dava dosyası ile aynı sözleşme ilişkisine dayanarak yüklenici tarafından açılan ve derdest olduğu anlaşılan Kırşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esasındaki dava dosyasını birleştirmek olmalıdır. Gerçekten, HUMK.nun 45.maddesi hükmünce ayrı mahkemelerde açılmış olsa dahi görülmekte olan davalar aralarında bağlantı bulunması halinde davanın her safhasında istek üzerine veya kendiliğinden mahkemece birleştirilebilir. Her iki dava konusunun çözümü 9.5.1989 tarihli sözleşmenin uygulanmasını gerektireceğinden ve her iki davanın tarafları arasında yüklenici ile arsa sahipleri yer aldığından biri hakkında verilecek hükmün diğer davayı etkileyeceği ortadadır.
Bu noktada, bazı saptamalarda bulunulması da gerekmektedir.
a- Davalı yüklenici … Kırşehir Asliye 1.Hukuk Mahkemesinin 1993/540 esasında kayıtlı dava dosyasına verdiği 11.3.1994 günlü beyan dilekçesinde “… Yapı Ortaklığının” 24.5.1989 tarihinde resmiyet kazandığını, bu ortaklığa dahil olan kişilerin kuruluş tarihindeki isimleri ile hisse durumlarını, sonradan yapılan devirlerle ve maliklerde ve hisse arasında değişiklik olduğunu, binadaki paylaşımın ne şekilde kararlaştırıldığını göstermiş, ortaklara dahil kişilerde bir miktar alacaklı bulunduğunu da beyan etmiştir. Davalı yüklenici …’in mahkeme dosyasına giren bu beyanı ikrar niteliğinde olup HUMK.nun 236.maddesi hükmünce yapan kişiyi bağlar. Bahsedilen bu ikrar arsa sahiplerine ait 10 parsel üzerinde yapılan binanın adi ortaklık şeklinde meydana getirildiğini ve ikrarda adı geçen kişilerinde adi ortaklığın paydaşları olduğunu gösterir.
b- Yine aynı dava dosyası içerisinde yer alan “Tutanaktır” başlıklı arsa sahiplerinin de katıldığı 31.08.1993 tarihli belgeden arsa sahipleri …, … ve …’in 10 parsel üzerine yapılan bina sebebiyle tüm gecikme tazminatı ve anlaşmaya aykırı yapılmış eksik imalatlar bedeli olarak 170.000.000 TL.yi çek olarak aldıkları ve birbirlerini ibra ettikleri anlaşılmaktadır. Bunun sonucu olarak da yüklenicinin 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki bina yapım edimini 9.5.1989 asıl ve 27.8.1993 tarihli ek sözleşmeler uyarınca yerine getirdiğinin kabulü gerekir.
Ancak;
Yukarıdaki bölümlerde vurgulandığı üzere, 9.5.1989 ve 27.8.1993 tarihli sözleşmelerin yapıldığı sırada binanın kaç bağımsız bölüm ve dükkandan meydana geleceği kararlaştırılmamış, asıl sözleşmede sadece arsa sahiplerine 8 bağımsız bölüm verileceği bunun 3’ünün kura ile 5’inin tercihli belirleneceği hükme bağlanmıştır. Davacılarla yüklenici arasında yazılı bir sözleşme ilişkisi olmadığından davacıların adi ortaklığa katılma yolu ile hak kazanıp kazanmadıkları, hak kazanan kişiler ise yapıdaki hangi bağımsız bölümü talepte haklı oldukları belli değildir. Her ne kadar yüklenicinin açtığı Kırşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esas sayılı dava dosyasında “Daire teslim Tutanağı” başlıklı belgede bir kısım davacıların isimleri geçmekte ise de, bu tutanak imzaları bulunmayan fakat gerçekten hak sahibi olan diğer bağımsız bölüm maliklerini HUMK.nun 299.maddesi uyarınca bağlamaz. Bunun dışında davacılardan … yükleniciden değil arsa sahibi …’in satımı ile hak kazanan …’dan 25.1.1994 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile malik olduğundan yapıda yüklenici …’e bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden istekte bulunamaz.
Diğer taraftan; kamu düzenine ilişkin hükümler içeren 3194 sayılı İmar Kanununun 26.maddesince her türlü yapıların yetkili merciinden alınacak inşaat ruhsatı ve ruhsatın eki olan projelere uygun yapılması gerekir. 25.1.2007 tarihli bilirkişi raporunda ise yapının inşaat ruhsatı olduğu ancak, binanın dükkan sayısı hariç projesine uygun inşa edildiği belirtilmiştir. Bu hali ile yapının İmar Yasası hükümlerine uygun meydana getirildiği söylenemez.
Bütün bunlardan sonra mahkemece, öncelikle yüklenici tarafından açılan aynı yer 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/76 esasında kayıtlı olan dava dosyası eldeki dava ile birleştirilmeli, davalı yüklenicinin diğer davalı arsa sahiplerinin maliki olduğu 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binayı, binadaki 8 bağımsız bölümün 3’ü kura ve 5’i tercihli olmak üzere arsa sahiplerine vermek koşuluyla arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile meydana getirdiği, dosyada yer alan tarihsiz “Daire Teslim Tutanağı” başlıklı belgede yazılı bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine bırakıldığı, binadaki diğer bir kısım bağımsız bölümlerin ise yüklenici tarafından üçüncü kişilere adi ortaklık kurularak temlik edildiği kabul edilmek suretiyle;
Davacıların yüklenicinin yönetici ortak olduğu “… Yapı Ortaklığının” ortaklar arasında yer alıp almadıkları, kendilerinin ve yüklenicinin yapacağı açıklamalar ile diğer yazılı delillerden yararlanılarak duraksamaya yer bırakmayacak şekilde saptanmalı, keza aynı yöntemle ortak olduğu belirlenecek kişilere binadaki hangi bağımsız bölümün verildiği araştırılmalı, yetkili mercii olan belediyeden binaya ait imara ilişkin evraklar ve bu arada projeleri getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı olup olmadığı, yapının inşaat ruhsatı ve eklerine aykırı imal edilip edilmediği, keşif suretiyle uygulamada saptanmalı, projeye aykırılıklar varsa bunların giderme yöntemlerinin ne olduğu belirtilmeli, gidermek üzere davanın taraflarına uygun süre verilmeli, 25.1.2007 tarihli bilirkişi raporunda varlığı söylenen projeye aykırılık ve giderilmesi yönü üzerinde de durulmalı, yapıdaki yasal durum sağlandıktan sonra taraflarına kat irtifakı tesisi konusunda mehil verilmeli, iradi kat irtifakı sağlanırsa bunlar hak sahibi taraflar yararına tescil edilmeli, iradi kat irtifakı tesis edilemezse yapının kat irtifakı kurulmasına esas arsa payı bilirkişilere belirtilmeli, bilirkişilerin belirleyecekleri arsa paylarının iddiasını kanıtlayan davacılar adına tescili hüküm altına alınmalıdır.
Tüm bu yönler bir yana bırakılarak eksik araştırma ve incelemeyle oluşturulan karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatıranlara verilmesine, 31.1.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.