YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/5196
KARAR NO : 2009/8022
KARAR TARİHİ : 25.06.2009

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi(Tüketici Mah.Sıfatıyla)
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.01.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil, ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tescil talebinin reddine, tazminat talebinin yüklenici … bakımından kısmen kabulüne dair verilen 31.12.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 23.06.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı … vekili Av. … ile davacılardan … vekili Av. … geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. … karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi … yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini,
Davalı yüklenici … davacıya yapılan temlik işleminin doğru olduğunu,
Diğer davalı … tapuya iyiniyetle malik olduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış işlemi yasanın öngördüğü biçim koşuluna uygun yapılmadığından davacının mülkiyet aktarımı isteği reddolunmuş, ikinci kademedeki istek olan tazminat talebi kısmen kabul edilerek hesaplanan 11.687.10.TL.nin davalı yüklenici İmdat’tan tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü davacı temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı arsa sahibi …’ın 14.07.1993 tarihinde ilk yüklenici dava dışı … ile 193 ada 5 parsel üzerine bina yapımı için sözleşme düzenledikleri bu sözleşmenin ifa ile sonuçlanmadığı, inşaatın kalan kısmının yapımı konusunda davalı …
Çelik ile 09.01.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiği görülmektedir. Davacının istemi 09.01.1997 tarihli sözleşmeyle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan 5 numaralı bağımsız bölümün adi yazılı sözleşmeyle yüklenicinin kendisine yaptığı temlik sözleşmesine dayanmaktadır. Gerçekten, “sözleşmedir” başlıklı belgeden davalı yüklenici …’in 193 ada 5 parsel üzerine yaptığı binadaki 5 numaralı bağımsız bölümü davacı …’a inşaata üye almak ve inşaat yapımının maliyetinin üyelerce karşılanması koşuluyla temlik ettiği görülmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf sözleşmede yasaklanmadığı sürece teslim borcunu (BK.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibinden hak kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile olan sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan talep edebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesinden yararlanılarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden yazılı olmak koşuluyla (BK.m.163) üçüncü kişilere devir ve temlik edebilir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun (arsa sahibinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Bu şekilde yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira alacağı devralan kişi (üçüncü kişi) evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinden de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Bu açıklamalardan görülüyor ki, alacağın temliki işleminin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerekli değildir. Yasa uyarınca (BK.m.163) yazılı şekle uyularak yapılması yeterli ve geçerlidir. Ne var ki, temlik alan üçüncü kişinin ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) ifayı koşulsuz yerine getirmek zorunda değildir. Arsa sahibinden ifa talep edilmesi halinde arsa sahibi Borçlar Kanunun 81. ve 167. maddelerine sığınarak yükleniciyle olan sözleşmedeki haklarının ifa talep eden üçüncü kişi tarafından yerine getirilmesini ondan isteyebilir. Daha açık bir anlatımla, 14.07.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi arsa sahibi bakımından ifa ile bitmemişse arsa sahibi konumundaki kişi bu sözleşmeden kaynaklanan hakları yerine getirilmeden tescil talebini karşılamak zorunda değildir. Çünkü temlik işleminin konusu olan hak gerçekte ne ise bundan ibarettir.
Diğer taraftan, davalı …’in çekişme konusu 5 numaralı bağımsız bölüme tapuyla 18.09.2003 tarihinde malik olduğu görülmektedir. Türk Medeni Kanununun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile
iyiniyetle dayanarak mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerekir. Ne var ki aynı yasanın 1024. maddesinde bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı hükmüne yer verilmiştir. Dolayısıyla davalı …’in hukuki durumunun Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddesi çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bütün bunlardan sonra mahkemece yapılması gereken …; 09.01.1997 günlü sözleşme uyarınca davalı yüklenici …’in arsa sahibi olan diğer davalı …’a karşı edimlerini bütünüyle veya reddedilmeyecek bir fiziki seviyede yerine getirip getirmediğini keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak saptamak, edimler önemli oranda yerine getirilmişse ve ancak kalan bir kısım bulunmaktaysa bunun parasal tutarını hesaplatmak, savunmada sözü edilen 1999/603 sayılı dava dosyasını getirtilip incelemek eldeki davayla ilintisi varsa bunun sonucunu beklemek, diğer taraftan davalı …’in durumunu yukarıda sözü edilen Türk Medeni Kanununun 1023 ve 1024. maddeleri çerçevesinde değerlendirmek buna ilişkin de taraf delillerini sorup saptamak ve eldeki davayı bütün bunların sonucuna uygun bir hükme bağlamak olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırma ile delillerin yanılgılı değerlendirilmesine dayalı karar bütün bu sebeplerle bozulmalıdır.
Belirtildiği üzere davacı ile davalı yüklenici … arasındaki “sözleşme” başlıklı senet alacağın temliki sözleşmesidir. Yine belirtildiği üzere Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddelerine uygun yapılan bu sözleşme taraflar arasında hüküm ve sonuç meydana getirir. Ne var ki, yapılacak inceleme ve araştırma sonucu mahkemece davalı …’in iyiniyetli malik olduğu saptanırsa sözleşme davacı bakımından adem¬’i ifa ile sonuçlanacaktır. Borçlar Kanununun 96. maddesine göre alacaklının hakkını kısmen veya tamamen elde edemediği durumlarda borçlunun bundan dolayı uğrayacağı zararların tazmini gerekir. Davadaki ikinci kademedeki istemin hukuki temeli de Borçlar Kanununun 96. maddesidir. Bu madde uyarınca ödenmesi gereken zarar alacaklının müspet zararı yani sözleşme ifa ile sonuçlansa idi mal varlığında meydana gelecek artı değer kısaca temlik sözleşmesine konu teşkil eden bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeridir. Mahkemece ikinci kademedeki istek olarak temlik sözleşmesine konu bağımsız bölümün rayiç değerinin hüküm altına alınması yerine davalı …’e yapılan ödemelerin güncelleştirilmiş değerinin hüküm altına alınmış olması da açıklanan bu nedenle kabul bakımından doğru değildir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, 625.00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 25.06.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.