YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/15963
KARAR NO : 2008/123
KARAR TARİHİ : 21.01.2008

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 19.01.2006 gününde verilen dilekçe ile noter satış saadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün değilse alacağın tahsili, karşılık davada alacağın tahsili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karşı davanın reddine dair verilen 17.03.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ve karşı davacı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, biçimine uygun düzenlenmiş 01.04.1982 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise, bina depremde yıkıldığından fazla haklar saklı kalmak üzere bağımsız bölümün ederi olan 10.000,00 YTL’nin tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalı, zamanaşımının gerçekleştiğini, o yüzden ikinci kademedeki istemin de dinlenemeyeceğini, gerçekten yapının depremde yıkıldığını, ancak bağımsız bölümde 17 yıl süreyle davacı ve murisinin oturduğunu, üstelik satış bedelinin 1/3 nün ödenmediğini, orta yerde ifa imkansızlığı bulunduğunu, açılan davanın reddini, karşı davada ise 25.000,00 YTL ecrimisilin davacı ve karşı davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, yapının depremde yıkılması ifa engeli sayılmayacağından 10 parselde davalı adına olan kaydın iptal ve davacı adına tesciline, ecrimisile yönelik karşı davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ve karşı davacı temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre, davalı ve karşı davacı aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2-579.76 m2 yüzölçümündeki 44 ada 10 parsel sayılı taşınmaz, tapuda bahçeli kargir ev niteliğiyle paylı mülkiyet rejimine tabi olarak davalı ve başkaları adına kayıtlıdır. Taşınmazda kat irtifakı kurulmamıştır. Diğer taraftan, biçimine uygun düzenlenen 01.04.1982 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden davalının 12.03.1980 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile üzerine bina yapmakta olduğu 44 ada 10 parseldeki 3.katta 9.50 kotundaki güney kısma bakan 134 m2 yüzölçümlü bağımsız bölümü davacının miras bırakanına satış vaadinde bulunduğu anlaşılmaktadır. Görülüyor ki, satış vaadi sözleşmesinin konusu 10 parseldeki bir kısım arsa payı değildir. Davacının miras bırakanına satışı vaad olunan davalının yapmakta olduğu binadaki 3.katta bulunan 134 m2 yüzölçümündeki bağımsız bölümdür. Tarafların 10 parsel üzerine yapılan binanın … depreminde yıkılarak yok olduğu konusunda da bir çekişmeleri yoktur.
Burada üzerinde durulması gereken ilk husus; satış vaadine bağımsız bölüm satımı konu edildiğinden ve bina depremde yıkılarak yok olduğundan sözleşmenin ifa olanağı, bulunup bulunmadığıdır.
Gerçekten, bazı hallerde borçlu borcunu ifa etmek istediği halde mümkün olmayabilir. Borcun ifa edilememesinin (borçların ademi ifasının) bir nedeni de imkansızlıktır. İfa imkansızlığında, ifa konusunun yerine getirilemez nitelikte olması söz konusudur. İfanın mümkün olmaması da, kendini değişik şekillerde gösterebilir. Örneğin, somut olayda olduğu gibi satışı vaad olunan bağımsız bölümün bulunduğu binanın deprem nedeniyle yok olması ifayı olanaksız kılar. Bu tür ifa imkansızlığı maddi bir nedenden ortaya çıkmıştır. İmkansızlık bir başka açıdan “objektir ve subjektif” olmak üzere ayırıma tabi tutulmaktadır. Objektif imkansızlıkta yalnız akdin tarafları bakımından değil, onların yerine kim kaim olursa olsun herkez için aynı sonucu meydana getiren yerine getirilememezlik vardır. Maddi ve hukuki imkansızlıkta genel anlamda “objektiflik” vardır. Subjektif imkansızlık ise, sadece akdin tarafları veya taraflardan yalnız biri yönünden mevcut olan imkansızlıktır. Diğer kimseler edimi yerine getirebilecek durumda olmalarına rağmen eğer borçlu bunu yapabilecek vaziyette değilse ortada subjektif imkansızlık vardır. Öte yandan, imkansızlığın Borçlar Kanununu m.117 gereğince borcu sona erdirebilmesi için akdin doğumundan sonra fakat borçluya yüklenecek bir kusur olmaksızın meydana gelmiş olması gerekir.
Burada üzerinde durulması gerek diğer bir husus da; davalı olan yüklenicinin eseri meydana getirerek teslim etmesinden sonraki borcunun ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam ettiğidir. Bir tanımlama yapmak gerekirse,
yüklenicinin ayıba karşı tekeffül borcu demek onun eserin teslim borcunun tamamlayıcısı olarak meydana getirdiği eserde teslimden sonra ortaya çıkan ayıp ve eksiklikleri üstlenme borcu demektir. Değişik bir anlatımla söylemek gerekirse, eser teslim olunsa dahi fen ve sanat kurallarına uygun yapılmamış ve bu haliyle arsa sahibinin beklentilerini karşılar özellikleri taşımıyorsa bunun sonucuna yüklenici ayıba karşı tekeffül borcu nedeniyle katlanmalıdır. Aslında arsa sahibine teslim edilmiş eserin arsa sahibinden kaynaklanmayan nedenlerle deprem gibi bir sebebe bağlı olarak yıkılıp yok olması ile eserin (binanın) hiç teslim edilmemesi arasında fark yoktur. … ki yıkım arsa sahibinden kaynaklanmayan nedenlerden meydana gelmiş olsun. Olayda, davalı yüklenici binanın arsa sahibinin verdiği emir ve talimatlardan veya kullanılmasını emrettiği kötü malzemeden kaynaklandığını savunmadığına göre depremde yıkılarak yok olan binanın yıkımından eseri fen ve sanat kurallarına ve özellikle deprem yönetmeliğine uygun yapmayan yüklenici sorumludur. O yüzden sözleşmenin konusu bağımsız bölüm satış vaadine ilişkin bulunduğundan ve orta yerde deprem nedeniyle yıkılan binada bağımsız bölümün varlığından sözü edilemeyeceğinden mevcut ifa engeli nedeniyle davacının bağımsız bölüme bağlı olması zorunlu mülkiyet aktarımı iddiası dinlenemez.
Ne var ki, davacı ikinci kademede borcun ifa edilmemesinden dolayı tazminat isteminde de bulunmuştur.
İfa borcu sona erdiren nedenlerdendir. ”İfa”, borç ilişkisinde borçlunun yüklendiği “edim”i, kaynağındaki ve kanundaki esaslara uygun surette yerine getirmesidir. İfanın konusu borç ilişkisinin konusundan, yani edimden başka bir şey değildir. Kural olarak alacaklı kendisine verilmesi (veya yapılması) gereken şeyden başka bir şey isteyemez, verilmek istenen başka şeyi de kabule zorlanamaz. Borcun ifa imkanı olduğu sürece borçlu borcunu yerine getirmekten kaçınıyorsa alacaklı onu ifaya zorlayabilir.
Borcun ifa edilmemesi ise, borçlunun sözleşmenin kendisine yüklediği ifa yüküne karşı bir davranış içinde olmasını ifade eder. Bu durumda borçlu ya borcu ifa imkanını kendi kusuru sonucu kaybetmiştir, ya borcu ifa imkanına sahip olduğu halde haklı bir sebep bulunmaksızın, ifadan tüm olarak kaçınmaktadır veya ifa etmiştir ama bu ifası noksandır, ayıplıdır, ya da borçlu ifada kusurlu olarak gecikmiştir. Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğu sonucunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde borçlu “kusurlu” kabul edilir. Borçlar Kanunun 96-100. maddeleri muaccel borcun ifa edilmemesi sonuçlarını düzenlemiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu, vaad alacaklısı, alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa nedeniyle zarara uğrar. BK.m.96’nın “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemiyeceğini isbat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da alacaklı zararın tazmini gerekir. Borçlu bu sorumluluktan ancak kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini kanıtlarsa kurtulabilir. Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir.
Akdi sorumluluğun söz konusu olabilmesi için şu temel şartların olayda varlığı aranmalıdır;
-Geçerli bir borç ilişkisinin varlığı;
-Bu borcun ya hiç ifa edilmemiş, ya da kısmen ifa edilmiş bulunması;
-Borçlunun ademi ifasından alacaklının bir zarar görmesi;
-Zarar ile borcun ifa edilmemesi arasında bir illiyet bağı bulunması;
-Borçlunun ifa etmemede kusurlu olması;
Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece, davacının ikinci kademedeki tazminat istemiyle ilgili olarak bilirkişi incelemesi yaptırılıp, ikinci kademedeki istemi hükme bağlanması gerekirken bu yönünün göz ardı edilmesi doğru olmamış kararın açıklanan nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentde açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazların reddine, hükmün 2.bent uyarınca BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 21.01.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.