YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2008/13726
KARAR NO : 2009/1606
KARAR TARİHİ : 10.02.2009

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı … … vekili tarafından, davalılar … … … vd. aleyhine 28.01.2000 gününde ve birleşen dosyalarda verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleşen tüm davaların kabulüne dair verilen 27.05.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri, temyizen incelenmesi bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 10.02.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar … … … vd. vekili ile karşı taraf vekilleri Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Birleştirilen davalar, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, davacılardan … …, … …, … …, …, … …, …, …, …, … …, … …, …ve …’in ikinci kademedeki istekleri ise aktin ademi ifası sebebiyle tazminat istemlerine ilişkindir.
Davalı arsa sahiplerinden … … … mirasçıları; taşınmaz satışlarında aracılık eden kişilerin kendilerini kandırdıklarını, davanın reddini, diğer davalı … … da, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere temlik ettiğini, kendisinin sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğu kalmadığını, davanın bu nedenle reddini savunmuştur.
Davalı yüklenici … İnş. Ltd. Şti. davayı kabul etmiştir.
Mahkemece, davacıların yüklenicinin yapmış olduğu temlik işlemine değer tanınarak ve davalıların kötüniyetli oldukları da kabul edilerek asıl dava ve birleştirilen davalardaki mülkiyet aktarımı istemleri kabul edilmiştir.
./..
2008/13726 – 2009/1606 – 2 –
Hükmü, davalılardan M…. …, .. temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden bir kısım davalılar mirasbırakanı … … … ile davalı … …’un arsa sahibi, davalılardan … İnş. Ltd. Şti.nin yüklenici olarak hareket ettikleri, 26.04.1991 asıl ve 04.01.1996 tarihli ek sözleşmelerle arsa sahiplerinin maliki olduğu 1267 m2 yüzölçümündeki 6220 ada 2 parsel üzerine her katta 4 daire olacak şekilde 8 kat inşaat yapılmasını kararlaştırdıkları, sözleşmenin ikinci maddesi hükmüne göre yapının 5.katındaki 4 daire ile 7.kattaki güneybatıya bakan 1 daire ve 3.katındaki 4 dairenin arsa sahiplerine bırakılmasının hükme bağlandığı, kat irtifakının 26.03.1997 tarihinde kurulduğu, bilirkişi raporuna göre inşaatın %95 seviyesine getirildiği, yapıdaki eksiklikler bedelinin 13.973.00 YTL. olarak saptandığı, bu bedelin arsa sahiplerine ödenmek üzere üçüncü kişilerce depo edildiği görülmektedir. Bütün dosya kapsamıyla asıl ve ek sözleşmede arsa sahiplerine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kurulan kat irtifakına nazaran 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 20 ve 27 numaralı bağımsız bölümler olduğu sabittir.
Dosya üzerinde yapılan diğer bir incelemeden; sözleşmelerle yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yapıdaki 23 numaralı bağımsız bölümün arsa sahiplerinden … … tarafından tapuda 09.11.1999 tarihinde davalı M…. …’ya, 25 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi … … … mirasçıları tarafından 19.01.2000 tarihinde davalı … … …’ya, bu kişi tarafından da yine tapuda 24.01.2000 tarihinde davalı … …’a, kat irtifakındaki 21 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi … … tarafından 09.11.1999 tarihinde davalı M…. …’ya, onun da tapuda 11.05.2000 tarihinde davalı …’e, 1 numaralı bağımsız bölümün arsa sahiplerinin … … mirasçıları tarafından 19.01.2000 tarihinde davalı M…. …’ya, bu kişinin de tapuda 24.01.2000 tarihinde davalılardan … …’a, 6 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi … … tarafından 09.11.1999 tarihinde … İnşaat Şirketine, onun da tapuda 15.05.2000 tarihindeki satışıyla davalı … …’ya, 4 numaralı bağımsız bölümün 19.01.2000 tarihinde arsa sahipleri … … mirasçıları tarafından davalı M…. …’ya, bu kişinin de 24.01.2000 tarihinde davalılardan … …’a tapuda sattığı, zemindeki 29 numaralı bağımsız bölümün arsa sahiplerinden … … … mirasçılarınca davalı M…. …’ya tapuda 19.01.2000 tarihinde satıldığı, 8 numaralı bağımsız bölümün arsa sahiplerinden
… … tarafından davalılardan …’a 09.11.1999 tarihinde
./..
2008/13726 – 2009/1606 – 3 –
satıldığı, bu kişinin de 22.12.1999 tarihinde davalı …’ya tapuda sattığı, 28 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi … … tarafından 09.11.1999 tarihinde …’a satıldığı, 13 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi … … mirasçıları tarafından 19.01.2000 tarihinde …’a, onun tarafından da tapuda 21.02.2000 tarihinde davalı …’a satışının yapıldığı, 22 numaralı bağımsız bölümün 09.11.1999 tarihinde arsa sahiplerinden … … tarafından davalı M…. …’ya tapuda satıldığı, 24 numaralı bağımsız bölümün de yine aynı kişi tarafından 09.11.2000 tarihinde davalı M…. …’ya satıldığı, 16 numaralı bağımsız bölümün ise arsa sahiplerinden … … mirasçılarınca 19.11.2000 tarihinde davalılardan …, onun da satışı ile davalı …’a geçirildiği ve bu kişilerin tapuya kayden malik oldukları görülmektedir.
Esasen taraflar arasında yapıdaki 23, 25, 21, 1, 6, 4, 29, 8, 28, 13, 22, 24 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin 26.04.1991 asıl ve 04.01.1996 tarihli ek sözleşmenin taraflarından olan davalı yüklenici … İnşaat Ltd. Şti.ne bırakıldığında bir uyuşmazlık yoktur. Yukarıda anlatılan işlemler de dikkate alındığında kısaca ifade etmek gerekirse; yükleniciye bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu bağımsız bölümleri 26.04.1991 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları … … ve bir kısım davalıların mirasbırakanı M…. … tapuda bir kısım davalılara temlik etmişlerdir. Yapılan bu temlik işleminin hukuki sebebinin olmadığı sözleşme hükümleri uyarınca açıktır.
Burada öncelikle, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmelerin hukuki nitelikleri ile hüküm ve sonuçlarının ne olduğu, ardından da son kayıt maliklerinin Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi karşısındaki durumlarının tartışılması gerekecektir.
Gerçekten, 26.04.1991 ve 04.01.1996 tarihli sözleşmelerle yüklenici kişisel hak kazanır. Ne var ki yüklenicinin esasen Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eseri teslimde talep edebileceği ve bir bakıma sözleşmenin bedeli olan arsa paylarını Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddelerince aksi sözleşmede yasaklanmamışsa veya işin mahiyetinden anlaşılmıyorsa yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere temlik etmesi olanaklıdır. Nitekim somut olayda, davacılardan … …’nın dayandığı 11.10.1993, … …’nun dayandığı 20.03.1998, … …’ın dayandığı 04.10.1993, …’nın dayandığı 15.07.1993 tarihli, …’in dayandığı adi yazılı tarihsiz ve “tutanak” başlıklı …’nun dayandığı tarihsiz, … …’nun dayandığı 09.08.1997, …’nin dayandığı
08.07.1993, …’nun dayandığı 21.06.1996, … …’in dayandığı 04.02.1992, … …’ın dayandığı 22.01.1996, Saim
./..
2008/13726 – 2009/1606 – 4 –
Büyümez’in dayandığı 13.11.1993 günlü sözleşmeler birer temlik sözleşmesidir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse, temlik; alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (üçüncü kişi) arasında borçlunun rızası aranmaksızın yazılı olarak yapılması zorunlu bir tasarrufi işlemidir. Bu tür sözleşmelerle, yüklenici arsa sahiplerinden kazanacağı kişisel hakkını yeni alacaklıya (üçüncü kişiye) alacağın temlik işlemi ile devredebilir. Kuşkusuz bu devirden sonra da borçludan borcun ifasını istemek yeni alacaklıya düşer. Fakat belirtilmelidir ki, temlik işleminin yapıldığı ana kadar işlemden haberdar olmayan borçlu (arsa sahipleri) temlik işleminden haberdar olunca borcu hemen ifa etmek zorunda değildir. Borçlu, Borçlar Kanununun 167. maddesine dayanarak eski alacaklıya karşı ileri sürebileceği def’ileri yeni alacaklıya karşı da bildirebilir ve Borçlar Kanununun 81. maddesine sığınarak yeni alacıklıdan eski alacaklının kendisine karşı olan borçlarını öne sürmek suretiyle ifa talebine karşı ödemezlik def’inde bulunabilir. Nitekim mahkemece, bu husus gözetilmek suretiyle inşaatın getirildiği %95 fiziki seviyenin tamamlanması için bilirkişilerin bulduğu eksik işler karşılığı 13.973.00 YTL. arsa sahiplerine ödenmek üzere davacılara depo ettirilmiştir. Ancak tekrarlamak gerekirse, temlik işlemiyle gerçek alacak ne ise onun temliki mümkündür.
Yukarıda yapılan bu açıklamalar karşısında davacılardan … …’nun yazılı temlik işlemine dayanmadığı dikkate alınarak davadaki isteminin Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmü gereğince reddi gerekeceğinde duraksama olmamalıdır. Öte yandan yine davacılardan … … yüklenicinin 04.03.1993 tarihli temlik işlemine dayandığını beyan etmişse de dayanağı yazılı temlik sözleşmesini dosyaya sunmamıştır. Bu davacının da yazılı temlik işlemi kanıtlanmadan 28 nolu bağımsız bölüme ilişkin temlike dayalı isteminin incelenme olanağı yoktur. Açıklanan bu husus üzerinde durulmalı, varsa dayanılan yazılı temlik sözleşmesi davacı … …’den istenerek istemi hakkında sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır.
Eldeki davada ikinci olarak üzerinde durulması gereken husus, davalı kayıt maliklerinin Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi karşısındaki durumlarıdır.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”
Belirtilen ilke, TMK.m. 1023’de aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu
./..
2008/13726 – 2009/1606 – 5 –
kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Davalılardan M…. … ile davalı …’ın durumu Türk Medeni Kanununun 1024. maddesi doğrultusunda ve olayların akışına uygun değerlendirildiğinde bu kişilerin lehine yolsuz tescil yapılan kişinin durumunu bilen veya bilmesi gereken kişiler olduğu bütün dosya kapsamı ile açık bulunduğundan mahkemece 22, 23, 24 ve 29 numaralı bağımsız bölümlerin kayıtlarının iptali ile ilgili temlik alacaklısı davacılar adına tescilinde bir yanılgı yoktur.
Ancak yine vurgulandığı gibi bu yönden tescil sakat dahi olsa, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimseler TMK.m.3 hükmü karşısında geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelir (TMK.m.1023). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdır. Bu kuralın tapu kütüğüne güven sağlamak için getirildiği de kuşkusuzdur (TMK.m.1020 ).
Yukarıdaki bölümlerde değinildiği gibi çekişme konusu bağımsız bölümler kat irtifakında arsa payı devri karşılığı yapılan sözleşme hükümleri hilafına arsa sahipleri adına tescil edilmiştir. Arsa sahipleri adına oluşturulan kayıtların yolsuz tescille tesis edildiğinde hiçbir duraksama olmamalıdır. Diğer taraftan, 25 numaralı bağımsız bölüm yolsuz tescile rağmen yine yukarıda belirtilen tarihlerde önce davalı … … …’ya, bunun da tapuda satışı ile davalı … …’a, 21 numaralı bağımsız bölüm önce davalı … …’e, sonradan satış suretiyle davalı …’e, 1 numaralı bağımsız bölüm önce davalı … …’e, sonradan tapuda satışı
./..
2008/13726 – 2009/1606 – 6 –
suretiyle davalı … …’a, 6 numaralı bağımsız bölüm önce … İnş. Şti.ne ardından davalı … …’ya, 4 numaralı bağımsız bölüm önce … …’e, onun satışıyla … …’a, 8 numaralı bağımsız bölüm önce …’a, onun satışıyla da davalı …’ya, 13 numaralı bağımsız bölüm önce …’a, onun satışıyla davalı …’a, 16 numaralı bağımsız bölüm ise yine arsa sahiplerince önce …’ye ardından davalılardan …’a, 10 numaralı bağımsız bölüm arsa sahibince önce davalı …’a onun satışı ile davalı …’ya tapuda satılmıştır.
Görülüyor ki, 25, 21, 1, 6, 4, 8, 13, 16 ve 10 numaralı bağımsız bölümleri tapuda satın alan davalı kişiler tescil sakat dahi olsa adına yolsuz tescil yapılan kişilerle işlem yapanlar değil, iyiniyetli, yani sakatlığı bilmeyen ve bilmeleri de kendilerinden beklenemeyen kimselerdir. Türk Medeni Kanununun 3.maddesi karşısında yararlarına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelir (TMK.m.1023). Yani iyiniyetli kimseler kütüğün görünüşüne inanmakta haklıdır. Kaldı ki, davacılardan … … yazılı bir temlik sözleşmesinin varlığını da kanıtlayamadığı gibi 10 numaralı bağımsız bölüm arsa sahibine düşen yerlerden olup yüklenicinin temlik yetkisi de yoktur. Mahkemece bütün bu anlatılanlar bir yana bırakılarak 25, 21, 1, 6, 4, 8, 13,16 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin malikleri aleyhine açılan davanın reddi yerine, bu kişilerin adına yolsuz tescil yapılan kişi ile işlemde bulunmadığı göz ardı edilerek davacıların temlik işlemine dayalı davalarının kabulü doğru değildir. Ne var ki, davacılardan … … … ve … dışındakiler gerek asıl dava dilekçelerinde, gerekse sonradan yaptıkları ıslah taleplerinde ikinci kademedeki istek olarak tazminat taleplerinde bulunduğundan akidi olan kişiye karşı bu taleplerinin incelenmesi gerekir.
Mahkemece somut uyuşmazlığın yapılan bu saptamalar doğrultusunda değerlendirilip hükme bağlanması yerine davanın yazılı bazı gerekçelerle bütünüyle kabul edilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, 625.00 TL. Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak duruşmaya katılan bir kısım davalılar … …, …, … …, …, …, … … ve …’ya verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 10.02.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.