YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/2120
KARAR NO : 2022/5543
KARAR TARİHİ : 27.09.2022
7. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVALILAR : … vd.
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.06.2011 tarihinde verilen dilekçeyle harici satış sözleşmesi nedeniyle TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.06.2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar …, … vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin babasının ve davalıların murisinden bedelini ödeyerek haricen satın aldığı taşınmaz üzerine ev yaptırdığını ve duvar çektirdiğini, taşınmaz üzerindeki bina ve duvarın değerinin arsanın bedelinden fazla olduğunu, takdir edilecek bedel karşılığında taşınmazın tapu kaydının müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 21/10/2014 tarihli ve 2011/295 Esas, 2014/1223 sayılı kararıyla; ispatlanamayan davanın reddine hükmedilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 23.05.2018 tarih ve 2015/15339 Esas 2018/4041 Karar sayılı ilamında; davacı vekilince dosyanın temyizinden sonra 22.08.2017 tarihli dilekçe ile ibraz edilen 01.05.1982 düzenleme tarihli yazılı belgede; dava konusu taşınmazın tarafların murisleri arasında harici şekilde satışının yapıldığının anlaşıldığı, mahkemece bu belgenin değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında davacının babasının 1982 yılında dava konusu taşınmaza ev inşa ettiğini, o tarihten bu yana harici satın alma sebebiyle kesintisiz ve nizasız olarak kullandığını, davacının 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/2 nci maddesinin iptalinden önce 2002 yılında tescil hakkı kazandığını açıklayarak davanın olağanüstü zamanaşımı sebebiyle kabulüne karar vermiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar …, … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle;
1. Hükme esas alınan sözleşmedeki imzanın sahte olduğunu,
2. Davacının aleyhine açılan müdahalenin menni davasında taşınmazın mera arsası olduğunu beyan ettiğini,
3. Davacının babası …’ın 11.05.2000 tarihinde vefat ettiğini, davacının dava açma yetkisi olmadığını ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” başlıklı 724 üncü maddesi şöyledir:
“Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”
2. Değerlendirme
1. Dava, harici satış sözleşmesi nedeniyle TMK’nın 724 üncü maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
2.TMK’nın 684 ve 718 inci maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723 üncü ve 724 üncü maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
3.Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
4.TMK’nın 724 üncü maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Bu kişisel hakkın taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı ileri sürülebilmesi için ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddia edilmelidir.
5.Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724 üncü maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;
6.TMK’nın 724 üncü maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin TMK’nın 3 üncü maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğuna da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
7.Çaplı taşınmazda iyi niyet söz konusu değil ise de taşınmaz malikinin geçersiz sözleşme ile taşınmazı satması, bu sözleşmeye dayanarak alıcıya zilyetliği devretmesi, satış bedelini alması ve uzun süre kullanımına rıza göstermesi halinde; satıcının yahut mirasçılarının sözleşmenin geçersizliğinden bahsetmeleri TMK’nın 2 inci maddesine göre dürüst davranma kuralına aykırıdır.
8.Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 23.05.2018 tarih ve 2015/15339 Esas 2018/4041 Karar sayılı ilamında da davacı tarafından sunulan harici satış senedi nedeniyle iyi niyet koşulunun oluşup oluşmadığının mahkemece değerlendirilmesini istemiştir. Öncelikle bu belgeye yönelik davalıların itirazı nedeniyle belgenin murislerinden sadır olup olmadığının usulünce araştırılması, murise ait olup olmadığının tespiti gerekmektedir. Belgenin murise ait olduğunun belirlenmesi halinde alıcının iyi niyetli olduğu kabul edilebilir. Bunun üzerine 23.05.2018 tarihli bozma ilamında belirtilen diğer koşulların oluşup oluşmadığı araştırılarak TMK’nın 724 üncü maddesine dayalı hüküm tesis edilmelidir.
9.Mahkemece Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.05.2018 tarihli bozma ilamının gerekleri yerine getirilmediği gibi usulüne uygun yapılmış ıslah talebi bulunmadığı halde TMK’nın 713/2 nci maddesi gereğince tescil hükmü oluşturulmuştur. Davacının ıslah talebi bulunmadığından ve TMK’nın 713 üncü maddesi koşulları da bulunmadığından buna dayalı gerekçeli hüküm tesisi ağır hukuki hata niteliğindedir. Önceki bozma ilamında belirtilen hususların yukarıda açıklanan bozma gerekçeleri doğrultusunda inceleme yapılmak üzere dosyanın bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle; (1,2,3,4,5,6,7,8,9) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.09.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.