YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/15506
KARAR NO : 2008/5151
KARAR TARİHİ : 15.04.2008

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.02.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde temliken tescil, birleştirilen dava dosyalarında ise satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne, birleştirilen davaların reddine dair verilen 25.07.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi birleştirilen davaların davacıları … ve … vekilleri tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.04.2008 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden … vekili Av…. ile … vekili Av…., karşı taraftan davalı ……. Konut Yapı Kooperatifi vekili Av….., davalı …….Konut Yapı Kooperatifi vekili Av…. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, …. Konut Yapı Kooperatifi, arsa sahibi …. Konut Yapı Kooperatifi ile davalılardan yüklenici ….. İnşaat San. Tic. Ltd.Şti. arasında 15.09.2000 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme uyarınca arsa maliki olan ….. Konut Yapı Kooperatifine 46219 ada, 1 numaralı parselde 1 blok, 46224 ada 1 parselde 1 blok, 46259 ada, 1 parselde ise 2 blok verilmesinin kararlaştırıldığını, ancak yüklenicinin 46219 ada 1 parselde arsa malikine verilecek blok ile 46259 ada 1 parselde kendisine verilecek bloku değiştirme teklifinin arsa maliki tarafından kabul edildiğini, bu amaçla davalı arsa sahibi ile yüklenici arasında 22.03.2001 tarihli ek sözleşmenin yapıldığını, böylelikle 46219 ada 1 no.lu parseldeki blokların tümünün yüklenici … İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.’ne kaldığını, 46219 ada 1 parselin satış vaadi sözleşmesi yaparak satmak üzere yükleniciye yetki ve vekaletname verildiğini, 46219 ada 1 parseli doğrudan yükleniciden biçimine uygun düzenlenen 27.03.2001 satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, davalı yüklenici …. İnşaat San. Tic. Ltd.Şti. ile adi yazılı 17.04.2001 tarihli inşaat yapım sözleşmesi düzenlendiğini, 46219 ada 1 parsel üzerine 124 konuttan ibaret bina yapıldığını, davalı arsa sahibinin 46219 ada 1 parselde 9950/15654 payını devrettiğini, devretmesi gereken 5704/15654 payı devretmediğini, bütün bu nedenlerle arsa sahibi olan …. Konut Yapı Kooperatifi üzerindeki 46219 ada 1 parselin 5704/15654 payının iptali ile adına tescilini, mümkün görülmezse Türk Medeni Kanununun 724.maddesi uyarınca taşınmazın temliken tesciline karar verilmesini istemiştir.
Birleştirilen 2005/342 esasta kayıtlı dosyada, davacı …, 46219 ada 1 parselden 1200/15654 payı maliki olan davalı ……. Konut Yapı Kooperatifi vekili ….. İnşaat San. Tic. Ltd.Şti. ile yapılan 26.05.2004 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle satın aldığını, bu payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Birleştirilen 2005/395 sayılı dosyada ise davacı …, 46219 ada 1 parselden 700/15654 payı maliki olan davalı …….Konut Yapı Kooperatifi vekili ….. İnşaat San. Tic. Ltd.Şti. ile yapılan 28.05.2004 tarihli sözleşme ile satın aldığını, bu payın iptali ile adına tescilini, ıslah yoluyla dile getirdiği talebinde ise ikinci kademedeki istek olarak 400.000.00 YTL satış bedelinin avans faiziyle birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.
Mahkemece, Taraflar arasındaki 13.06.2007 havale tarihli sulh sözleşmesi gözetilerek asıl davanın kabulü ile 46219 ada 1 parselde davalı …… Konut Yapı Kooperatifine ait olan 5704/15654 paya ait tapunun iptali ile iptal edilen payın davacı ……Konut Yapı Kooperatifi adına tesciline, birleşen davaların ise reddine karar verilmiştir.
Hükmü, birleşen davanın davacıları … ile … temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan ve biçimine uygun düzenlenen 26.05.2004 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların …. Konut Yapı Kooperatifi (vekili …… İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.) (vaad borçlusu) ile … (vaad alacaklısı) olduğu, satış vaadi sözleşmesinin vaad borçlusu… Konut Yapı Kooperatifinin …… İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.’ne verdiği 22.03.2001 günlü vekaletnameye dayanılarak yapıldığı, anılan vekaletnamede vaad borçlusunun 46219 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazını satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere yetkilendirdiği, birleşen davanın davacılarından …’ın dayandığı 28.05.2004 günlü satış vaadi sözleşmesindeki tarafların da yine S.S… Konut Yapı Kooperatifi (vekili … İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.) (vaad borçlusu) ile … (vaad alacaklısı) olduğu, vekil … İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.’nin satışı yine…Konut Yapı Kooperatifinden sağladığı 22.03.2001 günlü vekaletnameye dayanarak yaptığı, S.S… Konut Yapı Kooperatifinin satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere … İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.’ne yetki verdiği görülmektedir.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, satış vaadi sözleşmesi doğrudan taraflarınca yapılabileceği gibi bu sözleşme temsilci veya vekil tarafından da yapılabilir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse temsil; başkası nam ve hesabına işlem yapmak demektir. Başkası nam ve hesabına işlem yapma yetkisi ise “temsil yetkisi” olarak bilinir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs) arasında kurulur. Temsilde, hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı kişilerdir. Hukuksal işlem temsilci tarafından yapıldığı halde hüküm ve sonuçları temsil olunana ait olur. Sözleşmenin vekaleten yapılmasında da durum farklı değildir. Temsil; başkası nam ve hesabına işlem yapmak (BK:m.32-40) demek iken Borçlar Kanununun md.386’da yapılan tanıma göre “vekalet bir akittir ki onunla vekil mukavele dairesinde kendisine hamil olunan işin idaresini veya takabbül eylediği hizmeti ifasını iltizam eyler”. Halbuki mümessile ulaşılması ile sonuçlarını meydana getiren temsil ilişkisi tek taraflı hukuki işlemle kurulabilir. Vekalet olmadan temsil yetkisi olabileceği gibi temsil yetkisi olmaksızın vekalet akti de olabilir. Vekil aracılığı ile yapılmış satış vaadi sözleşmeleri de tıpkı temsilci aracılığıyla yapılmış sözleşmeler gibi geçerlidir. Kural olarak da, vekil ile sözleşme yapan kişi Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yapılan sözleşme vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Aksi halde, vekil marifetiyle yapılan satış veya satış vaadi sözleşmesi müvekkili bağlamaz. Dairemizin öteden beri uygulaması bu doğrultudadır (14.Hukuk Dairesinin 10.05.2007 tarih 3769-5383 sayılı ilamı gibi).
Vekalet sözleşmesi büyük ölçüde, vekil ile vekil edenin güvenine dayanır. Vekilin borçlarını çoğu da bu güven unsurundan kaynaklanır. Borçlar Kanununun 390.maddesinde belirtildiği gibi vekil müvekkiline karşı vekaleti iyi bir surette ifa ile mükelleftir. Vekil, vekalet yoluyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlerken müvekkilinin verdiği yetki kapsamının dışında işlem yapmamalıdır. Aksi takdirde vaad borçlusunun gerçek iradesini yansıtmayan sözleşmeye değer verilmez. Diğer taraftan vekil, vekil edenin yararına ve onun iradesine uygun olarak hareket etmek, onu zararlandırıcı davranışlardan da kaçınmak zorundadır. Üçüncü kişinin vekil ile anlaşarak müvekkil aleyhine ve onun zararına sözleşme düzenlemesi vekilin yetkisi çevresi içinde olsa dahi o sözleşme müvekkili bağlamayacaktır. Bu gibi durumlarda müvekkil vekilin vaad alacaklısı üçüncü kişi ile el ve işbirliği içinde işlem yaptığını, her türlü delil ile kanıtlayabilir.
Bütün bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
Görülüyor ki, birleşen davaların davacıları … ve …’ın dayandıkları 26.05.2004 ve 28.05.2004 günlü vaad borçlusu…Konut Yapı Kooperatifi ile vekaleten yaptıkları sözleşmelerin hüküm ve sonuç doğurup doğurmayacağı Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyi niyetli olmalarına, yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmemeleri veya kendilerinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilememelerine bağlı olduğundan bu yönün duraksamasız açıklığa kavuşturulması gerekir. Şayet yapılacak inceleme ve araştırma sonucu birleşen davanın davacıları Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyi niyetli ise vekaleten yapılan sözleşmeler müvekkili de bağlayacak, vekil ile müvekkil arasındaki iç ilişkiler bu davacıları ilgilendirmeyecek, aksi takdirde vekil marifeti ile yapılan satış müvekkili bağlamayacaktır. Öte yandan, eldeki davada asıl davanın davacısı … Konut Yapı Kooperatifi doğrudan yüklenici ile yapılan 27.03.2001 günlü satış vaadi sözleşmesine, birleşen davanın davacıları ise arsa sahibi…Konut Yapı Kooperatifinin vekaleten yaptığı sözleşmelere dayandıklarından, şahsi hakların yarışması halindeki kadimlik esası da uygulanamaz.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, taraflardan … ile …’ın iyi niyetine ilişkin delilleri istenip toplanmalı, yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde hukuki durumları tartışılmalı, asıl ve birleşen davalar hakkında elde edilecek sonuca uygun bir hüküm kurulmalıdır.
Bunun dışında, birleşen davanın davacılarından … 13.06.2007 tarihli ıslah dilekçesiyle ikinci kademedeki istek olarak sözleşmenin ademi ifasından dolayı 400.000.00 YTL’nin akidi olan arsa maliki…Konut Yapı Kooperatifinden tahsilini de istemiştir. Bu istemin dayanağı, Borçlar Kanununun 96.maddesi olup, ademi ifa sebebiyle borçlunun ödemesi gereken akdi tazminattır. Mahkemece, ikinci kademedeki istemin açıklanan çerçevede değerlendirilmesi gerekirken tazminattan ancak yüklenicinin sorumlu olacağından söz edilerek ikinci kademedeki istemin yazılı gerekçeyle reddi de doğru değildir.
Değinilen bütün bu yönler bir yana bırakılarak davalar hakkında eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 550.00’şer YTL Yargıtay vekalet ücretinin davalı …Sümeyra Konut Yapı Kooperatifi ile … İnşaat San. Tic. Ltd.Şti.’nden alınarak birleşen davanın davacıları … ve …’a verilmesine, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcın yatıranlara iadesine, 15.04.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.