YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/4229
KARAR NO : 2022/6060
KARAR TARİHİ : 20.10.2022

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Asıl ve birleştirilen davada davacı vekili tarafından, asıl ve birleştirilen davada davalılar aleyhine 13.01.2012 ve 11.03.2014 günlerinde verilen dilekçeler ile yoksun kalınan gelir kaybının tazmini talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi asıl ve birleştirilen davada davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, paydaşlar arasında yoksun kalınan gelir kaybının tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili, tarafların 147 ada 8 parsel üzerinde bulunan mesken niteliğindeki 5 No’lu bağımsız bölümde müşterek malik olduklarını, söz konusu dairenin davalıların uzlaşmaz tavırları nedeniyle kiraya verilemediğini, müvekkili tarafından bulunan kiracıların ise davalılarca daha fazla kira bedeli talep edilmesi nedeniyle kira sözleşmelerini feshederek mecuru tahliye etmek zorunda kaldıklarını, son kiracının sözleşmesinin 03.10.2011 tarihinde feshedildiğini, yeni kiracı bulunmuş ise de davalıların rayice göre yüksek kira bedeli isteyerek dairenin kiralanmasına engel olduklarını, bu hususta davalılara gönderilen ihtarnamelere de olumsuz cevap verildiğini ileri sürerek, müvekkilinin uğradığı kira kaybı nedeniyle asıl davada 01.05.2009 – 13.01.2012 tarihleri arasındaki dönem için 8.762,50 TL; birleştirilen davada ise 10.03.2013 – 10.03.2014 tarihleri arasındaki dönem için 3.000,00 TL tazminatın davalılardan tahsilini talep etmiş; 08.02.2016 tarihli ıslah dilekçesiyle asıl davadaki talebini 8.991,67 TL’ye; birleştirilen davadaki talebini ise 7.850,00 TL’ye yükseltmiştir.
Davalılar vekili, taşınmazın kiraya verilmesine … gösterdiklerini, ancak iş yeri olarak kiraya verileceğinden önceki kiracıdan daha az bedelle kiralanmasına muvafakat etmediklerini, aynı taşınmazda bulunan ve davacıyla müştereken malik oldukları diğer dairelerle ilgili de sorunlar yaşadıklarını, bu nedenle hassas davrandıklarını, davacının müvekkilleri tarafından açılan muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını kaybetmesi nedeniyle kötüniyetli olarak bu davayı açtığını ve amacının müvekkillerini sürekli rahatsız etmek olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, asıl ve birleştirilen davaların kabulü ile bilirkişi raporunda belirlenen toplam 16.841,67 TL tazminatın dava ve ıslah tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmiş; hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.
Dava konusu İstanbul ili, … ilçesi, … Mahallesi, 147 ada 8 parselde kain 5 No’lu bağımsız bölümün tapu kaydının incelenmesinde; taşınmazın 28.06.1996 tarihli satış edinme sebebine dayalı olarak davacı … adına kayıtlı iken, davalılar tarafından … 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/307 Esas sayılı dosyasıyla muris muvazaasına dayalı olarak tapu iptal ve tescil istemiyle açılan dava sonucunda, 08.11.2008 tarihli ve 2007/343 sayılı kararı ile davanın kabulüne ve 5 No’lu bağımsız bölümün, muris … Kurtay’ın … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan 21.05.2001 tarihli veraset ilamı uyarınca mirası 4 pay kabul edilerek, … adına kayıtlı 1/2 payının iptali ile 1/4’er paylı olarak davacılar … ve … adına tesciline, 1/2 payın ise … üzerinde bırakılmasına karar verildiği, hükmün 26.01.2009 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Davacı tarafından, davalılar aleyhine ilk olarak keşide edilen … 17. Noterliğinin 25.05.2010 tarihli ihtarnamesi ile dava konusu 5 No’lu bağımsız bölümün aylık 1.000 TL kira bedeli karşılığında kiralanmasına talip kiracıların olduğu ve kira sözleşmesi imzalanmasına onay verilmesinin istenildiği, aksi taktirde mahrum kalınacak kira bedelleri için dava açılacağının bildirildiği, ayrıca 2009 yılı Eylül ayında 5 No’lu daireyi aylık 700 TL bedelle kiralamak isteyen kişiye onay verilmediği için keşidecinin gelir kaybına uğradığı belirtilerek, kiracılarla gizli anlaşmalar yapan muhatapların keşideciden onay almalarının talep edildiği; buna karşılık davalılar tarafından, İzmir 12. Noterliğinin 18.06.2010 tarihli cevabi ihtarnamesi ile 5 No’lu bağımsız bölümün aylık 1.000-TL bedelle kiraya verilmesine onay verdiklerini, daha önceki kira bedelinin aylık 1.150 TL olmasına rağmen 700 TL bedelle kiraya verilmek istenmesini kabul etmediklerini bildirdikleri; taraflarca keşide edilen diğer 5 adet noterlik ihtarnamesinin de yine dava konusu bağımsız bölümün kiraya verilmesi ve aylık kira bedelinin ne kadar olacağı hususlarına ilişkin olduğu görülmektedir.
Davalı tanıklarından …’un beyanında, davalıların taşınmazın kiraya verilmesine engel olmadıklarını ve davalıyı zarara uğratma kasıtlarının bulunmadığını, dava konusu taşınmazın İstanbul’da olup davalıların ise farklı şehirlerde yaşadıklarını, davacının kendisinin ve davalıların bulduğu emlakçıları kabul etmediğini, kendi istediği kişiye kiraya vermek istediğini, bu nedenle taşınmazın boş kaldığını belirttiği; davalı tanığı Müşerref Tülin Kutay’ın da benzer şekilde davalıların, taşınmazın rayiçlerine göre düşük bedelle kiraya verilmesini kabul etmediklerini beyan ettiği anlaşılmıştır.
Hemen belirtilmelidir ki, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden … normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.
Görüldüğü üzere; davacının talebi, kanunun ve yerleşik Yargıtay içtihatlarının aradığı anlamda bir ecrimisil talebine ilişkin değildir. Şöyle ki, davalılar dava konusu taşınmazda paydaş olmakla birlikte dava konusu taşınmazı bizzat kullanmadıkları gibi, üçüncü kişilere kiraya vermek suretiyle de kullanmamaktadırlar. Yine kanunda ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere “ortak mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çokluğuna bağlıdır.” O halde, davalıların kendilerine verilen yetkiyi kullanmak suretiyle paydaş oldukları taşınmazın yüksek bedelden kiraya verilmesini istemekte haklı sebepleri bulunmakta olup, bu nedenle kötüniyetli sayılmaları mümkün değildir. Az yukarıda açıklanan ihtarnameler, ihtarnamelere verilen cevaplar, bilirkişi raporları ve tanık beyanları da dikkate alındığında, davalıların amacı, davacıyı dava konusu taşınmazdan elde edeceği gelirden mahrum bırakmak olmayıp, piyasa rayicinde en yüksek gelir getirici kiranın sağlanmasıdır. Bu doğrultuda, davalı tanıklarının beyanları da davalılarca çekilen cevabi ihtarnameleri desteklemekte olup, gerekçeli kararda belirtilenin aksine, davalılar da dava konusu taşınmazın kiraya verilmesi için çaba sarf etmişlerdir. Yukarıda tapu kaydında da belirtildiği üzere dava konusu taşınmazda, davalılar 1/4’er hisseye ve davacı ise 1/2 hisseye sahiptir. Dolayısıyla taşınmazın kiraya verilmesi hususunda paydaş çokluğu davalı tarafta olup, pay çokluğunda ise taraflar eşit kalmışlardır. Böyle bir durumda sorun yaşamak istemeyen davacının, ortaklığın giderilmesi yoluna gitmesi ya da TMK’nın 691/son maddesi uyarınca hakimden hakkaniyete uygun bir karar verilmesini veya kayyım atamasını istemesi gerekir.
Açıklanan nedenlerle, mahkemece davanın tümüyle reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.10.2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.