YARGITAY KARARI
DAİRE : 11. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/2135
KARAR NO : 2022/8305
KARAR TARİHİ : 24.11.2022

MAHKEMESİ : BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 3. HUKUK DAİRESİ

Taraflar arasında görülen davada …2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 24.06.2020 tarih ve 2018/441 E. – 2020/267 K. sayılı kararın davacı asil tarafından istinaf edilmesi üzerine, istinaf isteminin esastan reddine dair Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nce verilen 17.12.2020 tarih ve 2020/1260 E. – 2020/1650 K. sayılı kararın adli yardım talepli olarak Yargıtay’ca incelenmesi davacı asil tarafından duruşmalı olarak istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, duruşma için belirlenen 22.11.2022 günü başkaca gelen olmadığı yoklama ile anlaşılıp hazır bulunan davalılar vekili Av. … dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakıldı. Tetkik Hakimi Dr. … tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçeler, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
Davacı, dava konusu taşınmazlardan birisinin azilli vekil tarafından yapılan işlemle davalı şirkete devredildiğini, bu hususta açılan dava ile kamu görevlerinin mahkum edildiğini, taşınmazın beyanlar hanesinde yolsuz işlem ile taşınmazın devredilmesi yazılmasına rağmen diğer davalı …’ın kötü niyetli olarak bahse konu taşınmazı satın almış olduğunu, gerçekte olmadığı halde aynı yevmiye numarasından iki farklı finansal kiralama sözleşmesi hazırlandığını, bu finansal kiralama sözleşmelerine dayanarak kendilerinin kiracı gibi gösterildiğini ve sonrasında taşınmazdan çıkartıldığını, oysa davalı şirketten önce 850.000,00 TL sonrasında ise 150.000,00 TL nakdi borç alındığını ve borçların ödendiğini, aynı yevmiye numarası ile iki farklı finansal kiralama sözleşmesi düzenlenmesine rıza gösteren noter ve katibi hakkında İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunduğunu iddia ederek dava konusu iki adet taşınmazın davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı … vekili, müvekkilinin dava konusu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, müvekkilinin yapmış olduğu işlemin TMK’nın 1023. maddesi gereğince iyi niyetle yapılmış olması nedeniyle geçerli bir hukuki işlem olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı Ufuk Yatırım Yönetim ve Gayrimenkul A.Ş. vekili, dava konusu taşınmazların satıştan önce 1/2 hissesinin dava dışı … adına kayıtlı olduğunu, davacının tek başına bu davaları açma yetkisinin bulunmadığını, davaya konu uyuşmazlıklar ile ilgili kesin hüküm bulunduğunu, müvekkili şirket ile davacının yetkilisi olduğu şirket arasında iki ayrı finansal kiralama sözleşmesinin imzalandığını, finansal kiralama sözleşmeleri kapsamında Erboğalar Şirketi’ne taşınmazların kiralandığını, 14.10.2005 tarihli finansal kiralama sözleşmesi ile sözleşmeye konu 180 parsel sayılı taşınmazın satış bedelinin 150.000,00 TL olduğunu, bu miktarın 82.700,00 TL’sinin davacı ile dava dışı …’nın borcundan mahsup edildiğini, bakiye 67.300,00 TL’nin …’nın İş Bankası …Şubesi’ndeki hesabına iki parça halinde ödendiğini, davacının da bu satış bedelini banka hesabından alıp kullanmış olduğunu, davacının satış bedelini tahsil ettikten uzun süre sonra bu davayı açmasının kötü niyetli olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin finansal kiralama sözleşmesinden doğduğunu, davacının finansal kiralama sözleşmelerinden doğmuş 7.000,000,00 TL üzerinde borcunun bulunduğunu, davacı hakkındaki takip ve davaların halen devam ettiğini, davacının bu davayı açmasının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
İlk Derece Mahkemesi’nce, davalıların kesin hüküm ve hak düşürücü süreye ilişkin usuli itirazlarının yerinde görülmediği, finansal kiralama sözleşmelerinin taşınmaz satışlarının hukuki sebebini oluşturmadığını, taşınmazların kullandırılması amaçlı olduğu, varlık veya geçerliliklerinin teminat amaçlı inançlı temlik niteliğindeki taşınmaz satışlarının geçerliliğine etkisinin olmayacağı, taraflar arasındaki finansal kiralama sözleşmelerinin varlık veya geçerliliğinin taşınmaz satış sözleşmelerinin geçerliliğini etkilemeyeceği, bu sözleşmelerin taşınmazların kullandırılması ve kredi borcunun kiralama yoluyla ödenmesini amaçladığı ve taşınmaz satışlarının hukuki sebebinin ayrı şekilde yapılan taşınmaz satış sözleşmeleri olduğu, azil işleminden önce 15.03.2005 tarihinde gerçekleştirilen 81 parsel sayılı taşınmazın satış ve tescilinin geçersizliğine sebep olacak bir hususun bulunmadığı, azil işleminden sonra 17.10.2005 tarihinde gerçekleştirilen 180 parsel sayılı taşınmazın satışı bakımından ise dosya kapsamına göre iyi niyetli görülen davalı şirkete karşı davacı tarafın söz konusu taşınmaz satışı işlemiyle bağlı olduğu, bildirim yapmadığından yetkisiz temsili ileri süremeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı asil tarafından istinaf edilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi’nce, İlk Derece Mahkemesi’nce taraf delillerinin usulüne uygun toplandığı, değerlendirilerek tartışıldığı, finansal kiralama satış sözleşmesi, tapu kaydı tescil belgeleri, İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi karar örneği değerlendirildiğinde verilen kararın dosyada mevcut deliller kapsamında usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Yapılan yargılama ve saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kuralları gözetildiğinde İlk Derece Mahkemesince verilen kararda bir isabetsizlik olmadığının anlaşılmasına ve özellikle azil işleminden sonra 17.10.2005 tarihinde satışı gerçekleştirilen 272 ada 180 parsel sayılı taşınmazı konu alan 14.10.2005 tarihli finansal kiralama sözleşmesini davacı …’nın müşterek borçlu müteselsil kefil olarak imzalamış bulunmasına, tüm dosya içeriği, akdedilen taşınmaz satış sözleşmeleri ile finansal kiralama sözleşmeleri her birlikte değerlendirildiğinde davacının ileri sürdüğü iddiaların ve temyiz nedenlerinin bu aşamada iyi niyet ile bağdaşmayacak olmasına göre yapılan istinaf başvurusunun HMK’nın 353/b-1 maddesi uyarınca Bölge Adliye Mahkemesince esastan reddine ilişkin kararın usul ve yasaya uygun olduğu kanısına varıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarda açıklanan nedenlerle, davacının temyiz isteminin reddi ile Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın HMK’nın 370/1. maddesi uyarınca ONANMASINA, HMK’nın 372. maddesi uyarınca işlem yapılmak üzere dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, takdir olunan 8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, alınmadığı anlaşılan 80,70 TL temyiz ilam harcı ile 397,80 TL temyiz başvuru harcının HMK 339. maddesi gereğince karar kesinleştiğinde adli yardımdan yararlanan temyiz eden davacıdan alınmasına, 24.11.2022 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Dava yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Taşınmaz mülkiyeti üzerinde tasarrufta bulunma yetkisi mülkiyet hakkı sahibine yani malike aittir. Malik bu yetkisini bizzat kullanabileceği gibi temsilcisi veya vekili delâletiyle de kullanabilir. Vekilin taşınmaz mülkiyeti üzerinde tasarrufta bulunabilmesi bu hususta malikin kendisine özel yetki vermiş olmasına bağlıdır. (TBK 504/3) Vekâlet veren her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. (TBK 512) Vekilin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden vekâlet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur. (TBK 514) Başka bir anlatımla vekil sözleşmenin sona erdiğini, öğrendikten sonra yaptığı işlerden vekâlet veren sorumlu olmaz.
Somut olayda; dosya kapsamı ile de sabit olduğu üzere davacı, vekilini azletmiş ve bunu hem vekile hem de Tapu Sicil Müdürlüğüne bildirmiştir. Dava dışı vekil azil işlemini haber aldıktan sonra dava konusu 272 ada 180 parsel sayılı taşınmazı tapuda resmi satış sözleşmesi prosedürünü yerine getirerek davalı şirkete, davalı şirket de daha sonra diğer davalı gerçek kişiye satmıştır.
Tapudaki resmi akit tablosunda vekilin azledilmiş olduğu hususu da dercedilmiştir. Azle rağmen taşınmaz satışını yaptıkları için ilgili tapu memurları ceza mahkemesinde yargılanmış ve görevi kötüye kullanma suçundan mahkûm olmuşlardır.
Hukuk Fakültesi birinci sınıfından bu yana öğrendiğimiz vechile taşınmaz satışlarının tapu memuru önünde yapılmasının amacı, kanun koyucunun taşınmaz satışına ayrıca ve hususiyetle önem vermesi, bu hususun bir yönüyle kamu düzenini ilgilendirmesi ve taşınmaz malikini yapacağı işlem hususunda bir kez daha düşünmeye sevk etmek istemesinden kaynaklanmaktadır.
Mutlak butlanla batıl olan bir işlemin hükümsüzlüğünü ileri sürmek bazen iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Böyle bir durumda kötü niyetten dolayı işlem geçerli adledilir, Meselâ resmi şekle tabii bir hukuki işlem adi yazılı şekilde yapılmış, edimler ifa edilmiş ve aradan uzun süre geçmiş olduğu halde şekle aykırılığı ileri sürmek elbette ki TMK 2’ye aykırı olur ve hukuk düzeni böyle bir iddiayı korumaz. Ancak işlemin kurucu unsurlarından biri eksikse yapılan işlem yok hükmünde olur ve böyle bir işlemde iyi niyette korunmaz (Oğuzman/Barlas Medeni Hukuk, Giriş/Kaynaklar/Temel Kavramlar, 24.Bası, Vedat Kitapçılık İstanbul 2018 S.221 Dip Not No: 341 )
Sayın çoğunlukla ayrıldığımız nokta tam da burasıdır. Sayın çoğunluk sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kanaatindedir, oysa somut uyuşmazlıkta dava konusu taşınmaz şekle uygun olarak devredilmiş, şekil hususunda herhangi bir geçersizlik nedeni yok. Gerçekten de şeklen taraflar tapu memuru huzurunda bulunmuş, tapu memuru sözleşmeyi düzenleme şeklinde kaleme almış ve taraflar imzalamıştır. Bu haliyle ortada şekle uygun bir işlem vardır. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri için vekile verilen özel yetki vekil eden tarafından kaldırılmıştır. Başka bir anlatımla hukuki işlemin yapıldığı tarihle malikte taşınmaz mülkiyetinin devri için gerekli olan satım sözleşmesi (borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi) yapma iradesi yoktur. Yukarıda da değinildiği üzere bir hukuki işlemin kurucu unsuru yoksa o işlem hukuken yok hükmündedir. Yok, hükmünde olan bir işleme sonradan TMK 2 ya da icazet verme yoluyla hayatiyet kazandırmak mümkün değildir. Sayın çoğunluk kanaatimce bu hususu gözden kaçırmıştır.
Kaldı ki somut olayda davacının kötü niyetinden bahsedebilmek için karşı tarafın iyi niyetinin korunmaya değer olması gerekir. Davacı malik vekilini azletmiş ve bu durumu vekile ve tapu dairesine bildirmiştir. Bildirime rağmen işlemi yapan tapu memurları görevi kötüye kullanmak suçundan mahkum olmuşlardır. Görevi kötüye kullanma suçu kast ile işlenebilen bir suçtur. O halde bu olayda tapu memurlarının kasten hareket ettiği, ceza mahkemesi kararı ile kesinleşmiştir. Azil vekile de bildirildiğine göre vekili de iyi niyetle kabul etmemiz mümkün değildir. Bu durumda kötü niyete karşı bir hakkı dermayan etmek öncelikle kötü niyet kabul edilemez.
Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. (TMK 1024/2) bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. (TMK 1024/1)
Kanunda ki tanımdan da görüleceği üzere dava konusu taşınmaz yolsuz bir şekilde davalı şirket adına tescil edildiğinden davalı şirketin taşınmazın mülkiyetini iktisap etmesi mümkün değildir. Mülkiyet hakkı zedelenen, davacı tapu sicilinin düzeltilmesini istemekte hakkı vardır. (TMK 1025/1) Resmi akit tablosu düzenlenirken vekilin azledildiği hususu sözleşmeye dercedildiğinden artık davalı gerçek kişinin iyiniyetli olduğunu kabul etmek de mümkün olmadığından o da adına yapılan bu tescile dayanamaz. (TMK 1024/1)
Açıklanan nedenlerle 272 ada 180 parsel sayılı taşınmaza yönelik davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatinde olduğumdan reddi yönündeki BAM kararının onanmasına hükmeden çoğunluk görüşüne katılmıyorum.