YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/5027
KARAR NO : 2022/7131
KARAR TARİHİ : 23.11.2022

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Asli müdahiller tarafından, davalılar aleyhine 15/01/2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22/04/2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vd. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
I-DAVA
Gaziantep Kadastro Mahkemesinin 2011/1 Esas sayılı dosyasında görülen kadastro tespitine itiraz davasında müdahil olan davacılar …, …, … ve … 98, 99, 101 ve 103 parsel sayılı taşınmazları satın aldıklarından bahisle adlarına tescilini talep etmişler ve kadastro mahkemesince müdahil davacıların kadastro tespitinden sonraki nedene dayandıklarından bahisle görevsizlik kararı verilerek dosya asliye hukuk mahkemesine gönderilmiştir.
Yine birleştirilen davada da … satın almaya dayanarak 66 parsel sayılı taşınmazın adına tescilini istemiş ve Kadastro Mahkemesinin 2010/13 Esas, 2014/75 sayılı Kararı ile dosya asliye hukuk mahkemesine görevsizlikle gönderilmiştir.
II-CEVAP
Bir kısım davalı vekili elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda yapılan satışların geçersiz olduğunu, köy senedi ile yapılan satışın resmi şekil şartına uymadığı için geçersiz olduğunu, davanın reddini savunmuştur.
III-İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece, müdahillerin sunduğu 22.04.2015 tarihli protokol kapsamında asli müdahillerin davasının kabulü ile; Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Karaçomak Köyü 98 parselin … …, …, … ve … adından iptali ile müdahil davacı … (Casım Oğlu ) 1940 yılında adına tesciline, Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, 99 parselin … oğlu … … adından iptali ile 1/4 hissesinin … T.C kimlik nolu, 1/4 hissesinin … T.C kimlik nolu, 4.000 m2’lik kısmının … 27280725812 T.C kimlik nolu, 4000 m2’sinin … T.C kimlik nolu, 5250 m2’sinin … T.C kimlik nolu adlarına tesciline, Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi 101 parselin … oğlu … … adından iptali ile 2000 m2 369/6216 hissesinin … T.C kimlik nolu, 5000 m2 922/6216 hissesinin … T.C kimlik nolu, 4000 m2 738/6216 hissesinin … T.C kimlik nolu, 3000 m2, 553/6216 hissesinin … T.C kimlik nolu, 4000 m2 738/6216 hisse … T.C kimlik nolu, 10700 m2 1994/6216 hissenin … T.C kimlik nolu, 2000 m2 369/6216 hissenin … T.C kimlik nolu, 3000 m2 553/6216 hissenin … T.C kimlik nolu adlarına tesciline, Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Karaçomak Köyü 103 parselin … oğlu … … adından iptali ile … T.C kimlik nolu adına tesciline; Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Karaçomak Köyü 66 parselin tamamının … … oğlu … … adından iptali ile … 32515546810 T.C kimlik nolu adına tesciline karar verilmiştir.
IV-TEMYİZ
A.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Hükmü, davalı … ve diğerleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.
B.Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz itirazında; Kadastro Kanunu 25. maddesi gereğince davanın dava şartı yokluğundan reddedilmesi gerektiğini, mahkeme gerekçesinde köy senedi, satış vaadi senedi ve kazandırıcı zamanaşımına dayanmış olması kendi içinde çelişki olduğunu, tapulu yerin harici satışının geçersiz olduğunu, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığını, tüm mirasçıların davada yer almadığını, zamanaşımının dolmuş olduğunu ve tüm bu nedenlerle eksik inceleme ve araştırma ile verilen hükmün bozulması gerektiğini savunmuştur.
C.GEREKÇE
1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, harici ve resmi satışa ve kazandırıcı zamanaşımına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2.İlgili Hukuk
a-Taşınmaz mülkiyetine ilişkin tüm davalar ile tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydında taşınmazın mülkiyet … sahibi olarak gözüken kişiye karşı açılır, kayıt malikinin ölü olması halinde ise tapu iptali ve tescil davasının malikin mirasçılarına yöneltilmesi gerekir.
Taraf teşkili kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemece kendiliğinden gözetilir. Taraf koşulu gerçekleştirilmeden hüküm verilemez. Mahkemece tapu maliklerinin tamamının davaya katılımı sağlanmalıdır.
b-Bilindiği üzere; dava açıldıktan sonra da sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanında doğal bir sonucudur. Usul hukukumuzda da ayrık durumlar dışında dava konusu mal veya hakkın davanın devamı sırasında devredilebileceği kabul edilmiş 6100 sayılı HMK’nın 125. maddesinde, dava konusunun taraflarca üçüncü kişiye devir ve temliki halinde yapılacak usulî işlemler düzenlenmiştir. Söz konusu madde hükmüne göre; iki taraftan biri dava konusunu (müddeabihi) bir başkasına temlik ettiği takdirde diğer taraf seçim hakkını kullanmakta, dilerse temlik eden ile olan davasını takipten vazgeçerek davayı devralan kişiye yöneltmekte, dilerse davasına temlik eden kişi hakkında tazminat davası olarak devam edebilmektedir. Bu usul kuralının kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi gerektiği de açıktır.
Davalının, dava konusu … yargılama sırasında devretmesine ilişkin yapılacak usulî işlemler 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 125. maddesi ile korunmuş, öte yandan bu madde ile 1086 sayılı Yasanın 186. maddesinden farklı olarak, dava konusunun davacı tarafından üçüncü kişiye devredilmesi halinde devralan kişinin davacı sıfatı ve buna bağlı olarak dava takip yetkisi kazanacağı ve davanın yeni davacı ile süreceği esasını da getirmiştir.
c- Bilindiği üzere; tapulu taşınmazların satışı, TMK’nin 706, BK’nin 213 (6098 sayılı TBK’nin 237.), 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince, resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir mülkiyet … bahşetmez.
d-4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/1. maddesi, “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi, “Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. “
e-Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. El birliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
f-Öte yandan; Anayasanın 141/3. maddesi hükmü gereği bütün mahkemelerin her türlü kararlarının gerekçeli olarak yazılması zorunludur. Tarafların tüm delilleri toplanıp, tetkik edildikten ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (HMK) 186. maddesine göre son sözleri dinlenip duruşmanın bittiği bildirildikten sonra hakimin, aynı Yasanın 297. maddesi uyarınca kararını gerekçesi ile birlikte (tam olarak) yazması ve hüküm sonucunu 294. madde de öngörülen biçimde tefhim etmesi asıl olup 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297. maddesinde hükmün kapsamının hangi hususları içereceği düzenlenmiş olup, aynı maddenin (c) fıkrasında ”Tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebeplerini” içermesi gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay denetiminin yapılabilmesi bakımından da yerel mahkemenin, kararında gerekçelerini açıkça göstermesi zorunludur.
3. Değerlendirme
1-Dava konusu 66, 99, 101 ve 103 parsel sayılı taşınmazlar 24.10.1972 tarihinde kadastro çalışmalarında … … adına senetsiz ve zilyetliğe dayalı tespit edilmiştir. 98 parsel sayılı taşınmazda yine 1972 tarihinde tapuya dayalı olarak … … ve diğerleri adına tespiti yapılmıştır. Dava dışı kişilerin kadastro tespitine itirazı üzerine Kadastro Mahkemesi 2010/13 E. ve 2011/1 E sayılı davalarda yargılamaya devam ederken davaya …, …, …, … taşınmazları kadastro tesbitinden sonra satın aldıklarını ve zilyetliğini de devraldıklarını belirterek adlarına tescili gerektiğini belirterek müdahil olmuşlardır. Kadastro Mahkemesi 2011/1 E 2012 4K sayılı ile ve 201013 E. 2014/75 sayılı Kararları ile 66, 98, 99, 101 ve 103 parsellerin tespit gibi tescillerine, müdahillerin tescil taleplerinin ise kadastro tesbiti sonrası hukuki nedene dayandıkları için Asliye Hukuk Mahkemesine görevsizlikle gönderme kararı vermiştir. Dosyalar Asliye Hukuk Mahkemesine gelmiş ve eldeki 2013/34 Esas sayılı davada birleştirilmiştir.
2-Dava, kadastro tespiti sonrası satın almaya ve zilyetliğe dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir.
a-Öncelikle davacıların ibraz ettiği satış sözleşmeleri incelendiğinde;
“Gayrimenkul Satış Senedi’’ başlıklı 16.05.1974 tarihli harici sözleşme ile … … kendisi ve kardeşlerine vekaleten babaları … … kalan ve sınırları yazılı sekiz adet taşınmazı … oğlu … …’a satmış, bedelin bir kısmı ödenmiş ve zilyetlik devredilmiştir. … … kardeşlerine vekaleten satış yapmış ise de kardeşlerinin satışa ilişkin usulüne uygun düzenlenmiş bir vekaletname dosya içinde rastlanmamıştır. Yine kendi adına yapmış olduğu satış da iştirakli paydaşın iştirak çözülmeden hissesini iştirakin dışındaki kişilere satışı da mümkün değildir. Bu hususlar değerlendirilmeden hükme esas alınması doğru görülmemiştir.
b-Gaziantep 3. Noterliği tarafından düzenlenmiş 21.02.1975 tarihli “Düzenleme Suretiyle Satış Vaadi Senedi” başlikli sözleşme ile … ve … … (…) 61, 66, 99, 101, 103, 208, 229 ve 232 parsel sayılı sekiz adet taşınmazdaki hisselerini 5 hisse üzerinden 1/5 hisseyi …’a, 1/5 hisse … …’e, 3/5 hissesini de … …’a 50.000,00 TL’ye satışını vaadetmişler, bedelin 10.000,00 TL’sini peşin almışlar, kalan 40.000,00 TL’nin de kadastro mahkemesindeki ihtilaf sonlanıp tapuda ferağ işlemi sırasında ödeneceği kararlaştırılmıştır.
c- Gaziantep 3. Noterliği tarafından düzenlenmiş 21.02.1975 tarihli “Düzenle Suretiyle Satış Vaadi Senedi’’ başlıklı sözleşme ile … … … kendi adına asaleten ve …, … … … (…), vekaleten 61, 66, 99, 101, 103, 208, 229 ve 232 parsel sayılı sekiz adet taşınmazdaki hisselerini …, … … ve … …’e eşit hisselerle 75.000,00 TL peşine satmayı vaat etmişlerdir.
d- Görülüyor ki usulüne uygun düzenlenmiş olan her iki satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu 66, 99, 101 ve 103 parsellerin kayıt maliki … …’nin tüm mirasçıları tarafından satışı vaat edilmiştir. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil davasında satış vaadi borçlularının ve alacaklılarının, ölü ise mirasçılarının tamamının davada yer alması gerekir. Satış vaadi borçlularını ve mirasçılarının tamamı davada yer almıştır. Ancak satış vaadi alacaklılarının veya mirasçılarının taraf sıfatı tam olarak belirlenememiştir. Her ne kadar, bir kısım davacı mirasçı olduğunu ve miraçılar arası taksimde kendilerine düştüğünü bildirmiş iseler de bunu doğrulayan kayıtlara rastlanmamıştır. Bu nedenle dosyada fotokopileri bulunan ve mahkeme kararına esas alınan satış vaadi sözleşmelerin onaylı örneğinin dosya içine getirtilerek yukarıda ilgili mevzuat ve hukuki nitelendirme kısmında yazılı şekilde inceleme ve araştırma yapılarak sonuca gidilmelidir.
e-Dava konusu 98 parselin hukuki durumu diğerlerinden farklıdır. Satış vaadine konu edilmeyen bu parsel hakkında tapu kaydına dayanılarak 1972 yılında kadastro tespiti yapılmış ve Kadastro Mahkemesince tespit gibi tescile karar verilmiştir. Kayıt malikleri … , …, … ve … olup, malik Behiye’nin tüm mirasçıları davada taraf olmadan taşınmazın … adına tesciline karar verilmiştir. Karar tarihinden sonra dosya içine gelen tapu kaydı incelendiğinde bir kısım payın davacı …’ın tek mirasçısı …’a devredildiği, bir kısım payın da dava dışı … … ve … A.Ş’ye devredildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda bu parsel ile ilgi olarak yukarıda açıklandığı üzere son tapu kaydı getirtilerek davada yer almayan malikler davaya dahil edilmeli ve davacıya HMK 125. maddesi gereği seçimlik … hatırlatılmalı ve davaya öyle devam edilmelidir. Ayrıca bu parsel yönünden mahkemece hangi hukuki sebebe ve kanıtlara dayanarak tescil kararı verdiği de anlaşılamamıştır.
f-Kadastro mahkemesinin görevsizlik kararından sonra Asliye Hukuk Mahkemesinde dava görülmeye başlanmış, …, …, … …, …, …, …, …, …, …, … davaya dilekçe vererek müdahil olmuş ve adlarına tescil talep etmişlerdir. Bu şahıslar kendi aralarında düzenleyerek mahkemeye ibraz ettikleri 22.04.2015 tarihli protokolde adlarına hangi parselde hangi miktarda hisse tescilini istediklerini belirtmişlerdir. Mahkeme de bu protokolu esas alarak adlarına tescil kararı vermiştir. Ancak dosya içindeki kayıt ve delillerden bu kişiler adına hangi hukuki sebebe dayalı tescil yapıldığı anlaşılamamıştır.
e-Sonuç itibariyle mahkemece yapılacak iş; dava konusu taşınmazların güncel tapu kayıtları getirtilmeli, tüm tapu kayıt maliklerinin ve mirasçılarının davada yer alıp almadığı belirlenmeli, satış vaadi sözleşmelerinin alıcıları ve varsa alıcıların haklarını devir alanların ne şekilde devir aldıkları tartışılmalı, davacıların tespit sonrası satın alma sebebine dayanarak dava açtıkları dikkate alındığında taşınmazların kadastro tespitleri de gözetilerek satın alma veya kazandırıcı zamaşımı (zilyetlik) sebebine hukuki geçerlilik verilip verilmeyeceği, her bir parsel ve davacı açısından tek tek değerlendirilmeli, her bir tescilin hangi nedene dayanarak tescile karar verildiği gerekçede açıklanmalı ve infaza elverişli açık, şüpheye yer vermeyecek anlaşılır bir hüküm kurulmalıdır.
Eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle; davalı vekilinin temyiz isteminin kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.11.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.