YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2008/3328
KARAR NO : 2009/2293
KARAR TARİHİ : 20.04.2009
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalılar vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekilleri avukat … ve avukat … ile davalılar vekili avukat … …. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, tapu iptâli ve tescil istemiyle açılmış, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Taraflar arasındaki 30.01.2005 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinde … İlçesi … Nahiyesi 1912, 4180, 1773, 1905, 1898 ve 1858 parsellere villaların yapılması, yapılacak konutların toplam inşaat metrekaresinin %32’sine tekabül edecek konutların arsa sahiplerine verilmesi, konutların oturma ruhsatı alınacak şekilde arsa sahiplerine teslim edilmesi, inşaat süresinin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 36 ay olması kararlaştırılmıştır. Taraflar arasındaki 29.12.1995 tarihli düzenleme şeklindeki ek sözleşmede yapılacak konut adedinin 75 olacağı, bunlardan 24 adedinin arsa sahiplerine verileceği, arsa sahiplerine verilecek konutların 1773 ve 1859 parseller üzerine yapılacaklardan olacağı belirtilmiştir. Ayrıca bu ek sözleşmede davalı arsa sahiplerine ait konutların anahtar teslimi olarak teslim edileceği düzenlemesine yer verilmiştir. Taraflar arasındaki 24.05.1999 tarihli düzenleme şeklindeki ek sözleşmede, 30.01.1995 ve 29.12.1995 tarihli sözleşmeler hükümlerinin aynen geçerli olacağı arsa sahiplerine ait konutların 31.12.2001 tarihinde teslim edileceği belirtilmiş, ayrıca arsa sahiplerine ait iken bedeli karşılığı yüklenici kooperatife satılan konutlar ve satış bedelleri belirlenmiştir. Davacı yüklenici kooperatif yetkilileri arsa sahiplerine gönderdikleri 05.12.2001 tarihli ihtarnamede arsa sahiplerine ait 20 adet konutun bitme aşamasında olduğunu, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi 31.12.2001 tarihinde konutları bitireceklerini, konutları teslim almak için 08.01.2002 tarihinde inşaat mahallinde hazır olmalarını bildirmişler, 08.01.2002 tarihinde düzenledikleri tutanakta ise arsa sahiplerinin kendilerine ait konutları teslim almaya gelmediklerini açıklamışlardır.
Davalı arsa sahipleri vekili davacı yüklenici kooperatifin edimini tam olarak yerine getirmediğini, kooperatife satılan konutlar nedeniyle satış bedelinden alacakları olduğunu, oturma ruhsatlarının alınmadığını, konutların zamanında teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı isteme haklarının olduğunu, 1859 parsele kooperatif tarafından inşaat yapılmadığını belirterek, tescil şartları oluşmadığından davanın reddini istemiştir. Ek sözleşmede yazılı olan 1859 parselin 30.01.1995 tarihli asıl sözleşmede yer almadığı, arsa sahipleriyle ilgisinin olmadığı belirlenmiştir.
Yapılan konutların imar durumuna projelerine uygun yapılması zorunludur. İmara uygun olup olmama konusu kamu düzenini ilgilendirdiğinden mahkemelerce resen araştırılması gerekir. Taraflar arasındaki 29.12.1995 tarihli ek sözleşmede arsa sahiplerinin konutlarının anahtar teslimi olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Dairemizin yerleşmiş uygulamasına göre, sözleşmelerdeki “anahtar teslimi” ibaresi oturma ruhsatının alınmasını da kapsar. Yapılan konutlara oturma ruhsatı verilmesi de, konutların imar durumuna ve projesine uygun şekilde yapılmaları ile mümkündür. Konutların oturma ruhsatlarının alındığına ilişkin dosyada herhangi bir bilgi bulunmamaktadır. Mahkemece de yapılan konutların imar durumuna ve projesine uygun olup olmadıkları, oturma ruhsatlarının alınıp alınmadıkları, oturma ruhsatlarının alınmasına ilişkin yasal engel bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır. Ayrıca davacı yüklenici kooperatifin tüm tescil istemi kabul edilirken arsa sahiplerinin kooperatife satılan konutlar nedeniyle olan alacak iddiaları, gecikme tazminatı iddiaları üzerinde durulmamış, eksik ve ayıplı yapılmış imalât bulunup bulunmadığı yeterince araştırılmamıştır.
Mahkemelerce verilen kararların infazlarının tereddüde yol açmayacak şekilde mümkün olmaları gerekir. Dava konusu üzerine konutların yapıldığı parsellerde kat irtifakı oluşturulmamıştır. Bu durumda mahkemenin kararının infazda tereddüt yaratacağı açıktır. İnşaat yapılan parseller üzerinde kat irtifakı oluşturulmadığına göre, tescil kararı verilirken her bağımsız bölümün arsa payının uzman bilirkişiye ileride oluşturulacak kat irtifakına esas olacak şekilde hesaplattırılması, mahkemece parseller üzerindeki bağımsız bölümler ve arsa payları dikkate alınarak ve bağlantı sağlayacak şekilde tescil kararı verilmesi gerekir.
Mahkemece yapılan konutların imar durumuna ve projesine uygun olup olmadıkları, oturma ruhsatı alınıp alınmadığı, alınmamışsa alınmasına yasal engel olup olmadığı araştırılmadan, arsa sahiplerinin cevap dilekçesinde belirtilen alacak ve tazminat istemleri hakkında herhangi bir araştırma yapılmadan ve verilen kararın infazının tereddüt yaratmayacak şekilde mümkün olması temin edilmeden yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yapılacak iş, ilgili belediyeden dava konusu parsellerin işlem dosyası getirtilip, oturma ruhsatlarının verilip verilmediğinin araştırılmasından, konutların imar durumuna ve projesine aykırılıkları tespit edildiği takdirde bunların giderilmesinin mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden sorulmasından, bilirkişilerden bu konuda görüş alınmasından, gerekirse bunların giderilmesi ve oturma ruhsatlarının alınması için yüklenici kooperatife süre tanınmasından, arsa sahiplerinin satım bedelleri, gecikme tazminatları varsa eksik ve kusurlu işlerin giderilme bedelleri konusundaki alacak ve tazminat istemleri üzerinde durularak yüklenici kooperatife bu bedellerin depo ettirilmesi, bu şekilde birlikte ifa kuralı uyarınca tescil kararı verilmesinden, aksi takdirde bu alacak ve tazminatları karşılayacak miktardaki bağımsız bölümün tescil isteminin reddedilmesinden, imara aykırılık bulunması ve giderilememesi oturma ruhsatının alınmasının mümkün olmaması durumunda tescil isteminin reddedilmesinden bu şekilde bir engel bulunmayıp tescil kararı verilmesi durumunda, yukarıda açıklandığı şekilde tüm parsellerdeki bağımsız bölüm ve arsa paylarının kat irtifakına esas olacak şekilde uzman bilirkişiye hesap ettirilerek, bağımsız bölümlerle irtibat sağlanarak infazı mümkün nitelikte karar verilmesinden ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1. bendde yazılı nedenlerle arsa sahiplerinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kararın davalı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, bozma nedenlerine göre davacı yüklenici kooperatifin temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 625,00 TL vekâlet ücretinin davacı kooperatiften alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı arsa sahiplerine verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 20.04.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.