YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/8235
KARAR NO : 2006/9885
KARAR TARİHİ : 26.09.2006
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 6.12.2005 gününde verilen dilekçe ile tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 31.5.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteğinin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Medeni Kanun’un 724. maddesi (Önceki Medeni Kanunun 650. Maddesi) uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun’un 718/2 (önceki Medeni Kanunun 644/2.) maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
2-Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (subjektif koşul)
3-Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır. (objektif koşul)
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 87 parselde 1500 metrekare yeri harici senet ile 5.8.1993 tarihinde malik olan İlyas Arslan’dan satın aldığını ve üzerine iyiniyetle bina
inşa ettiğini, malikten tapuyu isteyince bu kez oğlu davalı …’e devrettiğini, belirterek adına tescilini istemiştir. Davalı … ise 10 yıllık hak düşürücü sürenin geçtiğini, tapulu yerin harici satışının geçersiz olduğunu ve tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın alan üçüncü kişinin haklarının harici senet ile bertaraf edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkeme tapu kaydındaki tescile iyiniyetle dayanarak aynı hak kazanan kişinin bu hakkının korunacağı, tapulu yerin harici satışının geçersiz olduğu, tarafların ancak verdiklerini geri isteyebileceği, tapulu yeri satın alan davalının iyiniyetli olmadığı gerekçeleri ile davayı red etmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Gerçekten, davacı 29.7.2005 tarihinde harici satış sözleşmesi ile yer satan …’a karşı temliken tescil davası açmış ve taşınmazın davadan iki gün önce 27.7.2005 tarihinde … tarafından oğlu …’a satış suretiyle devredildiği anlaşılınca o davayı takip etmeyerek bu kez aynı talep ile yeni maliki olan…’a eldeki davayı açmıştır. Bu aşamada davalı … ’ın durumunun tartışılması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunun 1023 maddesi hükmünce tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynı hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekir. Genel kural bu olmakla birlikte anılan Yasanın 1024 maddesine göre bir aynı hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Yine Türk Medeni Kanunun 3.maddesi uyarınca iyiniyet iddiasında bulunamıyacak olan kimsenin kötüniyetin karşı tarafa ispat ettirilmesi gerekmez. Olayda, davalı … Arslan davacının iddia ettiği gibi satışı yapan önceki malik İlyas Arslan’ın oğlu ise babası ile davacı arasında yapılan satışı bilebilecek durumda olduğu ve üstelik köy gibi herkesin birbirini tanıdığı küçük yerleşim alanında babasına ait taşınmazda davacı tarafından yapılan inşaatı görmemesi ve bilmemesi düşünülemeyeceğinden davalının iyiniyeti bu açıklamalar doğrultusunda değerlendirilmeli ve az yukarıda belirtildiği üzere Medeni kanunun 724.maddesi uyarınca tescile hak kazanabilmek için gerekli olan subjektif ve objektif koşulların davacı lehine oluşup oluşmadığı konusunda inceleme ve araştırma yapılarak bir sonuca ulaşılmalıdır.
Ayrıca, Türk Medeni Kanunun 724.maddesine dayalı açılan temliken tescil davasının niteliği gereği davaya konu bina ve zorunlu kullanım alanı tescile konu olacağından, yapılacak keşifte uzman fen bilirkişiye binanın bulunduğu yer ve binanın yalnızca zorunlu kullanım alanını gösterir şekilde kroki düzenletilmeli ve bu kesimin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olup
olmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmelidir.
Tüm bu hususlar dikkate alınmaksızın yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun olmadığından hüküm bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı temyizinin kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 26.9.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi.