YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/1270
KARAR NO : 2006/3775
KARAR TARİHİ : 21.06.2006

Davacı … ile davalılar 1-… 2-… arasındaki davadan dolayı Bodrum 1. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 30.11.2004 gün ve 2003/13-2004/603 sayılı hükmü onayan Dairemizin 14.09.2005 gün ve 2005/4810-4664 sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Dava, Beyoğlu 7. Noterliğince doğrudan düzenlenen 03.09.1987 tarih ve 24181 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi” ile Bodrum 2. Noterliğince zorunlu şekil koşuluna uygun olarak tanzim olunan 11.12.1992 günlü ve 30027 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne dayalı olarak açılmış olup, yapılan inşaattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı arsa paylarının iptâli ve tescili istemine ilişkindir. Belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmelerini davalılar arsa sahipleri, davacı ise yüklenici sıfatları ile imzalamışlardır.
Sözleşmelerin konusu, Bodrum İlçesi Umurca Mahallesi Kule mevkiinde bulunan ve tapunun 38 pafta, 108 ada, 55 parsel sayısında tescilli taşınmaz olup, tapu kayıtlarına göre davalılar … 3/16, … ise 5/16 oranında müşterek pay sahipleri olmalarına karşın dava dışı … …’in 5/16, … Koca’nın ise 3/16 oranında hisseleri bulunmaktadır. İnşaat yapılacak taşınmazın anılan paydaşlar arasında, adi yazılı ve tarihsiz sözleşme yapılmış ve bu sözleşmeye bağlı “Özel Ayrım Haritası” başlıklı harici taksim krokisi düzenlenmiştir. Harici paylaşım sözleşmesi ve ekindeki kroki de gösterildiği üzere (B) harfi ile gösterilen 239 m2 yüzölçümlü arsa kısmı davalılardan …’e, (C) harfi ile gösterilen 398 m2 yüzölçümlü kısım ise …’ya bırakılmıştır. (A) harfi ile gösterilen 239m2 arsa kısmı dava dışı paydaş … Koca’ya, (D) harfi ile gösterilen 397,53 m2 yüzölçümündeki kısım ise dava dışı … …’e terk edilmiştir. Dava dışı paydaşlar … Koca Milas Noterliğince onaylanan 18.06.1988 tarihli ve … ise yine aynı noterlikçe aynı tarihli ve 9033 yevmiye numaralı işlemle imzası onaylanan “Muafakatname” başlıklı belgeleri düzenleterek yüklenici davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerini yapan davalı paydaşlara diledikleri şekilde inşaat yapmalarına ve ilgili Belediye ve makamlardan gerekli izin ve ruhsat almalarına onay verdiklerini açıklamışlardır. Böylece M.K.nun 692. maddesi hükmü gereğince taşınmazın belli kısımlarına paydaşların inşaat yaptırmalarına
oybirliği ile karar vermiş oldukları anlaşılmaktadır. Yanlar arasındaki belirtilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve özellikle 11.12.1992 günlü sözleşmenin başlangıç kısmında yüklenici davacıya yapılacak inşaatın (A) Blokunda bulunan 1, 2, 4 nolu; (B) Blokta bulunan 7, 10 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin iş bedeli karşılığı verileceği kararlaştırılmıştır. 11.12.1992 tarihli sözleşmenin 2. maddesi hükmü gereğince kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması iskân ruhsatının alınması edimlerini davacı yüklenici yüklenmiştir. Bu sözleşmenin 5. maddesi ise “konutların kat irtifakı çalışmalarının bitimini müteakip tapuya tescilinden sonra (A) Bloktaki 1-2 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin ferağları verilecek ancak üzerlerine mal sahipleri lehine ipotek tesis edilecektir. Daha sonra, mal sahiplerine ait meskenlerin anahtar teslimi suretiyle tesliminden sonra (B) Blokta 7, 10 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin ferağı yükleniciye verilecek ve bu aşamada (A) Bloktaki bağımsız bölümler üzerine konulan ipotek arsa sahipleri tarafından fek edilecektir” hükmünü içermektedir. Sözleşmenin bu hükmünde öngörülen koşullarının gerçekleşmesi halinde ve aşamalı olarak yüklenici davacının kendisine verilmesi gerekirken, bağımsız bölümlerin tescilini ve dolayısıyla arsa sahipleri davalıların karşı edimlerinin ifasını isteyebileceği açıklıkla anlaşılmaktadır. Somut olayda kat irtifakı tesisi için arsa sahiplerinin öncelikli edimi olan yüklenici davacıya vekaletname vermeleri hususunda yüklenici tarafından ihtar gönderilip vekaletname istenmemiş ve arsa sahipleri borçlu temerrüdüne düşürülmemiştir.
Az yukarda da açıklandığı üzere, yüklenici davacının yanlar arasındaki 11.12.1992 günlü sözleşmenin 5. maddesi gereğince kat irtifakı tesisini sağladıktan sonra (A) Bloktaki 1, 2 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin adına tescilini istemesi gerekmektedir. Kat irtifakı tesisi işlemlerinin yapılabilmesi için de, 634 sayılı Kat Mülkiyet Yasasının 14 ve bu maddenin yollamasıyla 12. maddesi hükmünde öngörülen yasal koşulların yerine getirilmesi zorunludur. Bu kapsamda, öncelikle arsa malikinin veya bütün paydaşların kat irtifakı kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için ilgili tapu sicil müdürlüğüne yazılı olarak başvuruda bulunması gerekmektedir. Yanlar arasındaki sözleşmeler gereğince kat irtifakının tesis ettirme yükümlülüğü davacı yükleniciye ait olduğuna göre, buna yönelik işlemlerin yürütülebilmesi ve tamamlanabilmesi için tüm paydaşlarca yükleniciye yetki verilmesi; bu işlemlerin tamamlanması amacına yönelik yetkiyi içerir vekaletname verilmemesi durumunda ise, tüm paydaşların davaya katılımının sağlanması ile kendisine yetki verilmesini yüklenici davacının mahkemeden istemesi zorunlu bulunmaktadır. O halde, dava dışı paydaşlardan kat irtifakı tesisi işlemlerini tamamlayabilme yetkisini içeren vekaletname verilmemesi durumunda o paydaşların, davacı tarafından davaya katılımlarının sağlanması ve haklı sebeplerle bulunmaması durumunda da mahkemece davacı yükleniciye bu yönde yetki verilmesi gerekmektedir. Kat irtifakının kurulabilmesi için diğer yasal koşulların yanında bağımsız bölümlerle bağlantılı arsa paylarının saptanması gerekli olup; bu kapsamda öncelikle uzman bilirkişi kurulundan mahkemece inceleme yaptırılarak tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarını gösterir rapor alınarak kat irtifakı tesisine dayanarak alınacak listenin arsa paylarıyla bağımsız bölümler arasında irtibat kurularak hazırlanması ve davacı yüklenicinin yanlar arasındaki 11.12.1992 günlü sözleşmenin 5. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda bağımsız bölümlerle irtibatı gözetilerek yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin tesciline; tescil koşullarının oluşmaması durumunda da davanın reddine karar verilmesi gerekirken; mahkemece, HUMK.nun 388 ve 389. maddeleri hükümlerine aykırı ve infazı mümkün olmayacak şekilde davalılar adına kayıtlı pay kayıtlarının 1/2 oranında iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmamış ve yerel mahkeme kararının belirtilen bu sebeplerle bozulması gerekirken Dairemizin 14.09.2005 gün ve 2005/4810 E. 2005/4664 K. sayılı ilamıyla onanmasının maddi yanılgıdan kaynaklandığı bu defa yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından, davalıların karar düzeltme istemlerinin kabulü ile onama kararının kaldırılmasına ve açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle davalıların karar düzeltme istemlerinin kabulüne ve Dairemizin 14.09.2005 gün ve 2005/4810 E, 2005/4664 K sayılı onama kararının kaldırılmasına ve yerel mahkeme kararının BOZULMASINA, bozma sebeplerine göre davacı tarafın karar düzeltme istemlerinin şimdilik incelenmesine gerek olmadığına, ödedikleri temyiz peşin harcının istekleri halinde karar düzeltme isteyen taraflara geri verilmesine, 21.06.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.