YARGITAY KARARI
DAİRE : 15. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/1756
KARAR NO : 2006/3053
KARAR TARİHİ : 23.05.2006
Davacı-k.davalı … … ile davalı-k.davacı … arasındaki davadan dolayı Mersin 3. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 21.6.2004 gün ve 2000/494-2004/284 sayılı hükmü bozan Dairemizin 28.12.2005 gün ve 2005/6399-7137 sayılı ilamı aleyhinde davalı-k.davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R-
Dava, kat karşılığı eser sözleşmesine dayalı tapu iptâli ve tescil ile fazla imalât bedelinin tahsili istemiyle açılmıştır.
Davalı, karşı davasında inşaatın gecikmesinden doğan zararını, birleşen davasında kira kaybı ile davacı hesabına yaptığı ödemelerin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemenin asıl davanın reddine, karşı dava ile birleşen davanın kısmen kabulüne dair kararının taraflarca temyizi üzerine Dairemizce, davalının sürede yapılmayan temyiz istemi reddedilmiş, davacı temyizi kabul edilerek mahkeme kararı bozulmuştur. Davalı ve karşı davacının karar düzeltme istemi üzerine dosya yeniden incelenmiştir.
1-Yargıtay ilamında belirtilen gerektirici nedenler karşısında davalı ve karşı davacının aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme istemleri reddedilmelidir.
2-Arsa sahipleri …,…,… İnşaat ticaret Anonim şirketi arasında Mersin 5. Noterliği’nce düzenlenen 05.03.1990 gün ve 11216 yevmiye nolu inşaat sözleşmesiyle, … Köyü 4 pafta 160 parselde kayıtlı arsa üzerine arsa payı karşılığında bina yapımı kararlaştırılmıştır. İmar durumu başlıklı 2. maddesinde, müteahhidin belediyeye intikal etmiş 720 m2’lik imar artığını satın alıp malikler adına tescil ettirerek tevhid işlemi yapıldıktan sonra imar durumu alacağı, bu işlemi tamamlamaktan mütevellit müteahhidin herhangi bir hak ve talebi olmayacağı, bu anlaşmaya konu paylaşma oranının 720 m2 ek parçanın müteahhit tarafından malikler adına satın alınıp tescili şartıyla geçerli olacağı, aksi durumda yeni bir anlaşma yapılacağı, imar durumunun alınmasını müteakip 160 parsele yakın imar artığı takasa uygun yerlerin inşaat yoğunluğunun 160 parselin inşaat yoğunluğuna
…
./..
s.2
15.H.D.
2006/1756
2006/3053
eklenmesi işleminin belediye nezdinde bitirilmesi müteahhitçe kabul ve taahhüt edilmiştir. Yine 8. maddeye göre diğer masraflar yanında inşaat yoğunluğu ilavesiyle ilgili masraflarda müteahhitçe karşılanacaktır. Bağımsız bölümler, normal katlarda %50, çarşı katlarında %45 müteahhit %55 malikler olmak üzere paylaşılacak, inşaat, 12. madde uyarınca inşaat ruhsatının alınmasından sonra 36 ayda tamamlanacak, bitim tarihi geçici kabulü takip eden iskân belgesi talep tarihi kabul edilecektir. İnşaatın teknik şartları ve mahal listesi 16, 17 ve 18. maddelerde ayrıntılı biçimde gösterilmiştir. İnşaatın yapı ruhsatı 1735 parsel numarasıyla ve 7885 m2 alanlı, 43 üniteden ibaret olmak üzere 05.04.1994 tarihinde alınmıştır. Mersin Belediye Encümeninin 03.08.1993 gün ve 2618 nolu kararıyla daha önce arsa sahiplerine satışı yapılan 720 m2’lik parselde inşaat hakkının kullandırılmasına karar verilmiş, tapuya göre yapılan tevhid sonucu 160 parsel 1735 parsel olmuş, 64 m2’lik kısmı 1734 parsel no ile Türkiye Elektrik Kurumu’nca istimlâk edilmiştir. Yenişehir Belediyesi’nce bu parsele 22.05.1995 tarihinde proje tâdilat ruhsatı verilmiş, sığınak, depo, trafo ve dükkanlar kısmının tadilatla değiştirildiği açıklanmıştır. En son düzenlenen 25.12.2001 tarihli, yenileme maksadıyla verilen ruhsatta, ünite sayısı 45, yüzölçümü 7976.16 m2 görünmektedir. Taraflar arasında 21.07.1995 tarihinde 30421 yevmiye ile Mersin 5. Noterliğince düzenleme biçiminde yapılan ek sözleşmeyle, Fazıl …, … Şti. yanında ortak alınmış, … A.Ş.nin yaptığı farklı imalâtlar bedel ve masraflarına karşılık arsa sahiplerince (24) ve (32) numaralı dairelerin verilmesini kabul ve taahhüt edilmiştir.
Sözleşmenin 2. maddesinde, inşaat müteahhitleri de, inşaatı 05.03.1990 tarih ve 11216 yevmiye nolu asıl sözleşme ile bu sözleşme hükümlerine uygun olarak yapmayı, arsa sahiplerinden başkaca bir hak talebinde bulunmamayı kabul ve taahhüt etmişler, 5. maddede , … A.Ş. tüm haklarını …’e devretmiş, arsa sahipleriyle … A.Ş. birbirlerinin zimmetlerini ibra etmiştir. Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşme başlıklı Mersin 5. Noterliğince düzenlenen 30.06.1995 gün ve 27120 yevmiye nolu sözleşme arsa sahipleriyle … (müteahhit) arasında yapılmış, ekli krokide gösterilen paylaşım şekli itibariyle davaya konu (7), (15), (3), (6), (11), (19), (22), (23) nolu bağımsız bölümler müteahhide, (9) ve (17) nolu bölümler ise arsa sahibine aittir. Kat irtifakı listesinde yer alan 43 bağımsız bölümün tümü arsa malikleri adına yazılmıştır. Buraya kadar açıklaması yapılan asıl ve ek sözleşmeler, Belediye Encümen kararı, tüm inşaat ruhsatları, tapu kayıtları birlikte değerlendirildiğinde tarafların ilk sözleşmeden itibaren inşaat yoğunluğunu bilerek paylaşım yaptıkları ve inşaat süresini kararlaştırdıkları açık seçik görülmektedir. Yoğunluğun baştan itibaren bilinmesine rağmen yüklenici ek sözleşmede ilave süre talebinde bulunmadığı gibi binayı ilk sözleşmeye uygun tamamlamayı taahhüt etmiştir. Esasen alınan ilk ruhsatta 720 m2’nin tevhidiyle oluşan 1735 parsele ilişkindir. Bu nedenle yoğunluk nedeniyle inşaat alanı büyüdüğünden
…
./..
s.3
15.H.D.
2006/1756
2006/3053
bahisle davacıya ilave süre verilmesinde isabet yoktur. Ne var ki son alınan yenileme ruhsatında ünite sayısı ve inşaat alanında öncesi ruhsatlara göre artış görülmektedir. Bu nedenle inşaat alanında ek sözleşmeden sonra oluşan yasal büyüme var ise bilirkişilerce saptanmalı, inşaat süresi ile sözleşme dışı imalâtın süreye etkisi belirlenmeli, arsa sahibince tanınan 8 aylık sürede gözetilerek inşaatın bitmesi gereken tarih bulunmalıdır. Bu hususlar üzerinde durulmadan bilirkişilerin süre hesabıyla bağlı kalınması doğru olmamıştır.
3-Asıl sözleşmenin 10. maddesinde müteahhide ait bağımsız bölümlerin ne şekilde serbest bırakılacağı belirtilmiştir. Son %30 payın devri, geçici kabulün yapılması ve eksikler karşılığında yüklenicinin teminat vermesi koşuluna bağlanmıştır. Delil sözleşmesi niteliğindeki sözleşme hükmü taraflarını bağlar ve mahkemece re’sen gözetilmelidir (HUMK.nun 287. madde). Kaldı ki, davacı yüklenici 25.07.1999 tarihli belgede, sayılan eksik ve hataları gidermeden satış yetkisi istemeyeceğini taahhüt etmiştir. Yüklenici, 12.10.2000 gün ve 4917 yevmiye no ile Mersin 9. Noterliği’nden arsa sahibine gönderdiği ihtarında, 2000/112 D.iş sayılı dosya ile 15.06.2000 tarihinde yapılan tespitte, binanın teslime hazır hale getirildiğinin saptandığını, 7 gün içinde bağımsız bölümlerin teslim alınmasını istemiştir. Dosyaya giren çeşitli bağımsız bölümlere ait yapı kullanma izin belgeleri 2002, 2003, 2004 yıllarında düzenlenmiş, arsa malikinin ruhsatların iptâli istemi, belediyece reddedilmiştir. Bu hususta ayrıca idari dava açılıp açılmadığı da dosyadan anlaşılamamıştır. Öte yandan derecaattan geçmek suretiyle 11.03.2002 tarihinde kesinleşen Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2000/933 Esas sayılı dosyasıyla, müteahhide ait (7) ve (15) nolu dairelerin arsa sahibince üçüncü şahıslara satıldığı kesin hükümle sabit olmuştur. Müteahhit bunlar yerine (9) ve (17) nolu bağımsız bölümleri istemekte ise de takasın varlığı kanıtlanmış değildir. Bu durumda taraflar isticvap olunmalı, satılan daireler yerine arsa sahibinin dairelerinden mi, yoksa bedel mi verileceği açıklığa kavuşturulmalıdır. Tüm bu araştırmalardan sonra dava tarihi itibariyle yüklenicinin isteyebileceği bağımsız bölüm oranı saptanmalı, karşı dava ile birleşen davaya konu eksik, kusurlu işler, kira bedeline ilişkin arsa sahibinin tüm alacağı ödenmek (birlikte ifa) kaydıyla yüklenicinin tescil istemi kabul edilmeli, davanın açılmasında arsa sahibinin kusuru olmadığı gözetilerek yargılama gideri ve vekalet ücretinden yüklenici davacı sorumlu tutulmalıdır. Eksik incelemeyle hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir.
4-Yüklenici davasında, 16.817.356.000 TL. ahşap yerine alüminyum doğrama farkından doğan fazla imalât bedelinin tahsilini istemiştir. Bunun dışında başkaca farklı imalât talebi yoktur. Arsa sahibince verilen 10.03.1998 tarihli onayda, plastik pencere yapımı kabul edilmiş, bilirkişiler 10.499.160.000 TL. yüklenici lehine fark hesaplamıştır. Yüklenici
LN
./..
s.4
15.H.D.
2006/1756
2006/3053
bu fark bedeli istemekte haklı ise de bilirkişilerce saptanan jeneratör ve diğer fazla imalâtlar talepte yer almadığından mahsup edilemez ise de sözleşme dışı yapıldığı anlaşılan ve davada talep edilen alüminyum doğrama farkından doğan davacı yüklenici alacağı kabul edilmelidir.
5-Arsa sahibinin kira kaybı alacağına gelince; yukarıda 3. bentte açıklandığı üzere inşaatın yapım süresi hesaplandıktan sonra teslim tarihi bulunmalı ve davalı ve karşı davacının kira kaybı değerlendirilmelidir. Her ne kadar sözleşmenin 11. maddesinde binanın bitim tarihi, geçici kabulü takip eden, iskân belgesi resmi talep tarihidir denilmiş ise de tanıklar 1999 yılından itibaren binada oturulmaya başlandığı, yönetimin oluştuğunu ifade ettiklerinden arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin fiilen teslim alındığı ve satışı yapılanlar var ise satış tarihine, kiraya verilenlerin kira başlangıç tarihlerine kadar mahrum kalınan kira kaybı alacağı yerine bilirkişi raporuyla bağlı kalınarak hükme varılması da usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ:Yukarıda (1.) bentte yazılı nedenlerle davalı ve karşı davacının diğer karar düzeltme istemlerinin reddine, (2.), (3.), (4.) bentlerde yazılı nedenlerle davalı karşı davacı arsa sahibinin karar düzeltme isteminin davalı ve karşı davacı arsa sahibi …’in temyiz istemininn reddedilmesi sebebiyle davacı ve karşı davalı yüklenici … yararına oluşan kazanılmış haklara hâlel gelmemek üzere kabulüyle Dairemizin 28.12.2005 gün ve 2005/6399 Esas, 2005/7137 Karar sayılı bozma ilamının 3, 4, 6 nolu bentlerinin karardan çıkartılmasına ve mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, ödediği karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davalı-k.davacıya geri verilmesine, 23.05.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
…