YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/353
KARAR NO : 2023/351
KARAR TARİHİ : 31.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/852 E., 2021/1028 K.
DAVA TARİHİ : 01.02.2016
HÜKÜM/KARAR : Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/39 E., 2019/484 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.
Kararın taraflar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacıların istinaf başvurusunun reddine, davalıların istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 31.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..
Belli edilen günde davacılar vekili Avukat … ile davalı vekili Avukat …’ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında Ankara 63. Noterliğinin 28.07.2011 tarih ve 19788 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat ve … satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye konu gayrimenkulün 476,00 m2’lik kısmının … Belediyesine ait olduğunu, davalı tarafa müvekkilleri tarafından müteahhit olarak bu arsanın hisselerinin alınması hususunda muvafakat verildiğini, sözleşme tarihinden itibaren davalı tarafa defalarca yapılan sözlü ve yazılı ihtarlara rağmen … Belediyesine ait hissenin alınmadığını, yüklenici müteahhidin sözleşmeden doğan sorumluluğunu yerine getirmemesinden kaynaklı cezai şartın ve inşaatın bitmesi gerektiği tarihten dava tarihine kadar rayiç kira bedelinin bilirkişilerce hesaplanarak ödenmesini talep etme hakkı doğduğunu belirterek sözleşme bitim tarihinden itibaren dava tarihine kadar 24 aylık rayiç kira bedellerinin ve cezai şartın bilirkişilece hesaplanarak, her bir müvekkiline ayrı ayrı ödenmesini talep etmiştir.
2.Davacı vekili 24.09.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile cezai şart alacağı taleplerini 160.000,00 TL’ye yükseltmiş, yasal faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin tarafların esas yükümlülüklerini belirleyen bölümünün 2. maddesinde “arsa sahiplerinin arsa üzerindeki gecekonduları yıkıp arsayı yükleniciye boş olarak teslim etmelerinin” belirtildiğini, fakat davacılar tarafından arsa üzerindeki gecekondu ve yapıların yıkılmadığı gibi arsa sahiplerinden bir kısmının halen gecekonduda ikamet ettiklerini, sözleşmenin feshinin haksız olduğunu, sözleşmede, “sözleşmeyi haksız olarak fesheden arsa sahibinin rayiçte yer alan normal katlardaki bir dairenin bedelini yükleniciye cezai şart olarak ödemeyi kabul eder” hükmünün yer aldığını, … Belediyesi tarafından verilen yazıda hisse payının tamamının alınması için davacılardan noter tarafından düzenlenecek olan muvafakatname alınması gerektiğini, tüm uyarılara rağmen muvafakatnamenin davalıya verilmediğini, tüm paydaşlar tarafından imzalanmayan sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle davacıların taleplerinin reddedilmesi gerektiğini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Taraflar arasındaki sözleşmenin, iki tarafa borç yükleyen karma sözleşme niteliğinde olduğu, taraflardan hangisinin edimini öncelikli yerine getirmesi gerektiği hususunun uyuşmazlığın çözümünde önem taşıdığı, bu kapsamda öncelikli edim yükümlülüğünün yüklenici davalıda olduğu, sözleşmeye göre yüklenicinin asli ediminin bağımsız bölümleri tamamlayıp arsa malikine teslimine dair olduğu, bu edimini yerine getirebilmesinin dava dışı … Belediyesine ait hisseyi devralması ile mümkün olacağı, davalı yüklenicinin bu yükümlülüğünün davacıların arsa üzerindeki gecekonduları yıkıp boş bir şekilde yükleniciye teslim etme borcundan önce geldiği, sözleşmesinin 28.07.2011 tarihinde aktedildiği, yüklenici tarafından 2015 yılına kadar … Belediyesi’ne ait hisselerin devrine ilişkin bir başvuruda bulunulmadığı, taşınmaz tapu kaydında 2008-2009 yıllarına ait Ankara İcra Müdürlüklerince konulan haciz şerhlerinin bulunduğu, hissedar olan yüklenicinin bu haciz şerhlerinin varlığını bildiği, en azından bilmesi gerektiği, ayrıca taşınmazda 476/1117 payın … Belediyesi’ne ait olup taşınmazın %42’lik kısmını bu hissenin oluşturduğu, yüklenicinin özen ve sadakat borcu gereği önce hisseyi alması gerektiği, yapılan keşif sırasında dava konusu yapılan taşınmaz üzerinde 50 m2 inşaat alanlı gecekondu ve 13 m2 inşaat alanlı kömürlük mevcut olup bunun dışında herhangi bir gecekondunun da bulunmadığı, bu yapıların yıkımının hissedarlar arasında sözleşme yükümlerine göre gerçekleştirilebilecek basit bir iş olduğu, belediye hissesinin devri işleminin yapılmadığı, bu nedenle arsa sahiplerince sözleşmenin fesih edildiğine dair bildiriminde haklı oldukları, sözleşme feshi halinde müsbet zarar talep edilmesinin mümkün olamayacağı, davacı arsa sahiplerinin, … Belediyesi hissesini yüklenicinin satın alması konusunda muvafakat ve vekaletname vermede de bir zorluk çıkarmadıkları anlaşılmış olmakla; sözleşmenin davalı yüklenici kusuruyla haklı olarak fesih edildiği ve davacı arsa sahipleri lehine sözleşme kapsamında ve TBK’nın 112. maddesi gereğince tarafların katlardaki bir dairenin rayiç bedelini cezai şart olarak ödemeyi kabul etmeleri nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan müspet zarar ile ilgisi bulunmayan talebe yönelik olarak dairenin dava tarihi itibariyle parasal değeri olan 160.000,00 TL’den davacıların bu aktin feshinden kaynaklı zarar miktarı yine tali nitelikte olabilecek kusurları (gecekondunun yıkımı için gayret göstermemeleri, yükleniciye hisse alımları ve haciz kaldırmalarında yükleniciyi uyarmada gecikmeleri) gözetilerek takdiren %20 oranında hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle belirlenen bu miktar indirimden sonra 128.000,00 TL’lik cezai şarttan kaynaklanan alacağın dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile arsa payları oranında davacılara verilmesine ve kira tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacının İstinaf Sebepleri
Cezai şart miktarının bilirkişi heyetince 160.000,00 TL olarak hesaplandığını, mahkemenin bu miktardan %20 oranında hakkaniyet indirimi yapmasının doğru olmadığını, hakkaniyet indirimi yapıldığı durumlarda redde konu edilen miktar yönünden karşı taraf lehine vekalet ücreti de verilemeyeceğini ileri sürerek, mahkemenin kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve davanın tümden kabulüne karar verilmesini istemiştir.
2.Davalının İstinaf Sebepleri
Sözleşmenin feshinde asıl kusurun davacı tarafta olduğunu, davalının kendi inisiyatifi ile taşınmaz üzerindeki gecekonduyu yıkmasının mümkün olmadığını, davalının taşınmazdaki belediyeye ait hisseyi satın alması durumunda dahi müşterek maliklere ait gecekondular yıkılmadığı için belediyenin yapı ruhsatı vermeyeceğini, inşaatın yapılması için belediye hissesinin alınmasının öncelikle gerektiği yönündeki kabulün hatalı olduğunu, davalının … Belediye Başkanlığı’na başvurduğunda belediyenin taşınmazdaki belediyeye ait hisse paylarının hacizli olduğu ve satış işleminin haciz ile yükümlü olarak yapılabileceğinin davalıya bildirildiğini, davalının bu nedenle hacizli hisseyi almak istemediğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye tüm paydaşların katılmadığını, bu nedenle sözleşmenin hukuken geçersiz olduğunu ileri sürerek, yerel mahkemenin kararının istinaf incelemesi yapılarak kaldırılmasını ve davanın tümden reddine karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Tapuda pay devrini içeren eser sözleşmelerinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK’nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerektiği, dava konusu tapuda devir edimini içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazda davacılar dışında … Belediye Başkanlığı’na ait hisse bulunmasına ve bu hissedarın sözleşmeye katıldığının veya muvafakat ettiğinin davacı tarafından iddia ve ispat olunmamasına göre, sözleşmenin geçersiz olduğunun kabulü gerekeceği ve geçersiz sözleşme nedeniyle cezai şarta hükmedilmesinin mümkün olmadığı, mahkeme kabulüne göre de; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 1. maddesinde öngörülen cezanın dönme cezası olduğu, gecikme cezası ve cezai şart alacağının müspet zarar kapsamında kaldığından, sözleşmede aksine açık bir hüküm olmadıkça sözleşmeden dönen tarafça istenemeyeceği, davacılar sözleşmeden ilk dönen taraf olduğundan dönme cezası mahiyetindeki cezai şart isteyebilmelerinin açıklanan nedenlerle mümkün olmadığını, cezai şart alacağından hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle cezai şart miktarı belirlenmesine rağmen, hakkaniyet indirimi sonucu kabul edilmeyen kısım nedeniyle davalı lehine vekalet ücretini hükmedilmesinin de hatalı olduğunu belirterek davacılar vekilinin istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/39 Esas, 2019/484 Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-b.2. maddesi gereğince kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekilince temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Sözleşmenin geçerli olması için TMK’nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerektiği belirtilmiş, taşınmazda davacılar dışında … Belediye Başkanlığına ait hisse bulunmasına ve bu hissedarın sözleşmeye katıldığının veya muvafakat ettiğinin davacı tarafından iddia ve ispat olunmamasına dair hatalı tespitler neticesinde sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilmişse de belediyenin bu başvuruya vermiş olduğu cevabi yazı ile hisselerin yüklenici tarafından satın alınmasına ve dolayısıyla da taraflar arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine açıkça muvafakat etmiş olduğunu,
Davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazda hissedar olduğunu, dava açıldıktan sonra sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin TMK’nın 2.maddesine aykırı olacağını,
Davalı taşınmazda hissedar konumunda olduğundan … Belediyesinin hisseleri üzerindeki hacizleri bilebilecek ya da basiretli tacir gibi davranması gerektiğinden araştırıp görebilecek konumda olduğunu, arsa sahiplerinin, sözleşmenin geçerli olduğuna dair inançları sonrasında taşınmazın üzerindeki yapıyı yıkıp boşalttıkları, bilirkişi raporlarında da ve artık … Belediyesinin açık onayı ışığında yanlar arasında imzalanan sözleşmenin geçerli olacağı, bu noktadan sonra sözleşmenin geçersiz olacağının kabulü yasanın ruhuna ve Yargıtay uygulamalarına açıkça ters düştüğünü,
Sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu iddiasının kötü niyetli ve itibar edilmesi mümkün olmayan bir iddia olduğunu, bu kötü niyetli savunmaya itibar eden Bölge Adliye Mahkemesi kararı da hukuki dayanaktan yoksun olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira tazminatı ve cezai şart alacağı istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuku
6098 sayılı TBK’nın 470. vd maddeleri,
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup sözleşmenin “İşin Süresi” başlıklı maddesinin 2. bendindeki “arsa ortakları … Belediyesine ait olan hissenin tamamını müteahhit … tarafından alınmasına muvafakat ediyorlar. Belediye hissesinin alınmasından sonra belediyeden herhangi bir problem olmadığı taktirde müteahhit inşaata 4 ay içerisinde başlayacaktır” düzenlemesi gereği sözleşmenin geçerliliğinin belediye hissesinin alınması taliki şartına bağlandığı, hissenin alınmaması sebebi ile taliki şart gerçekleşmediğinden sözleşmenin geçersiz hale geldiği, geçersiz sözleşemeye dayanılarak kira ve dönme cezası talep edilemeyeceğinden sonucu itibari ile doğru olan karar belirtilen gerekçeye göre usul ve kanuna uygun olup davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
8.400,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
31.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.