YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1168
KARAR NO : 2023/813
KARAR TARİHİ : 01.03.2023

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük Mahk Sıf)
ÜM : Red

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen tapu iptali ve tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında noterde yapılan 12.03.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılacak binalardan davalı yükleniciye düşecek A blok zemin kat 2 no.lu bağımsız bölümün noterde yapılan 26.12.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalı yüklenici tarafından müvekkiline satışının vaadedildiğini, satış bedeli olan 50.000,00 TL nin nakden ve peşinen ödendiğini, binalar inşa edilip arsa sahiplerinin kendilerine ait daireleri teslim alarak kullanmaya başladıklarını ancak müvekkiline ait dairenin tapusunun halen devredilmediğini ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün davalı arsa sahipleri adına tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP
1.Davalı arsa sahibi … vekili, yüklenici şirketin sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediğini, binaların mevzuata aykırı şekilde inşa edildiğini, ruhsatsız olduklarını, yüklenici edimlerini yerine getirdiğinde davacıya tapunun devredileceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

2.Diğer davalılar usule uygun tebliğe rağmen davaya cevap vermemiş, duruşmaya katılmamışlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 18/02/2015 tarihli ve 2012/335 Esas, 2015/65 Karar sayılı kararıyla; davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili emyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 01/03/2018 tarih, 2015/9645 Esas ve 2018/1560 Karar sayılı bozma ilamı ile keşif sonrasında alınan 11.10.2013 tarihli bilirkişi raporu ile Bodrum Belediyesinin 22.09.2014 tarihli cevabi yazısına göre dava konusu bağımsız bölümün projeye ve ruhsata aykırı şekilde inşa edildiği anlaşılmakta olup, bu durumda mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu binanın projesine ve ruhsata uygun hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması, uygun hale getirilmesi mümkün ise bu konuda yapılması gereken masrafların tespiti için bilirkişiden rapor alınmak suretiyle tespit edilen eksik işler bedelinin davacı tarafa depo ettirilmesi ve ilgili belediyeden de binanın ruhsata ve projeye uygun hale getirilip getirilmediği sorulduktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalı arsa maliki ile, diğer davalı yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedildiği, yükleniciden temlik aldığı alacak doğrultusunda huzurdaki davayı ikame eden davacının, davasının dayanaksız kaldığı, arsa maliki davalının, diğer davalı yüklenicinin kendisine karşı edim yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiasının fesih kararı ile kesinleştiği, bozma gerekçeleri doğrultusunda alınan bilirkişi raporunda, dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu blokun 3 katlı olduğu ve onaylı mimari projesine aykırı olarak imal edildiği, onaylı mimari projesine uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği, davalı tarafından yapılan yapı kayıt başvurularının olumlu neticelenmesi ihtimali değerlendirildiğinde dahi, davalı yüklenici tarafından yarım bırakılan taşınmazların davalı arsa maliki tarafından tamamlanmış olması, davalılar arasında imzalanan Bodrum 2. Noterliğinin 12/03/2004 günlü kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeni ile dava konusu taşınmazın, davacının temlik alacaklısı olduğu davalı yüklenici adına, dolayısı ile davacı adına tescili mümkün kılmayacağı anlaşılmakla, tapu iptali tescil talepli davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibince yapı kayıt belgesi alınarak yıkımın önlendiğini, inşaattaki eksik işlerin giderilmesi için yetki istendiği halde mahkemece yetki verilmediğini, fesih davasındaki kararın işbu davaya gerekçe olamayacağını, bu davadaki davacının o davada taraf olmadığını, keşifte imalat yüzdesinin bulunmadığını, davalı kendisine düşen daireleri devretmişken fesih davası açmasının hatalı olduğunu, sözleşme tarihinin 2004 ve fesih davasının dava tarihinin 2019 olduğu gözetildiğinde uzunca süre sonra açılan davanın dürüstlük kuralına aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 427 nci ve devamı maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 112 nci, 117 nci ve 183 ncü maddeleri ile 470 nci maddesi ve devamı.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin 2 nci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 427 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin 2 nci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temliken tescil diye adlandırılan davalarda yüklenicinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden tapu payını ya da bağımsız bölümü 3. kişilere temlik etmesi mümkün olup, bu halde alacağın adi yazılı sözleşmeyle de temliki geçerlidir. Ancak kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin ve temlik suretiyle onun alacaklarına halef olan tapu payı ya da bağımsız bölüm temlik alan 3. kişinin tapu payı ya da bağımsız bölüme hak kazanabilmesi için yüklenicinin, sözleşme gereği arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat yapma edimini sözleşme ve ekleri, tasdikli proje ve ruhsatı ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlayıp teslim etmiş olması zorunludur. Davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan halefi olan davacının yapı kullanma izin belgesini alması gerekmektedir.

3. Temyizen incelenen ilk derece mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla ve özellikle yapı kayıt belgesi alınması işlemi, idare tarafından kaçak yapının kullanılmasına imkân tanırken, imara ilişkin yürürlükte bulunan mevzuatta herhangi bir değişiklik yapmadığından, iskân alınmayan ya da alınamayan yapının yasal hale geldiğinden bahsedilemeyeceği nazara alınarak yapı kayıt belgesinin alınmış olup olmamasının sözleşme kapsamında karşılıklı edimlerin ifasına bir etkisi bulunmadığının anlaşılmasına göre davacı vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

01/03/2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

(Muhalif)

MUHALEFET ŞERHİ
Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanununun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmar Kanununun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6- Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davalı arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden davalı yükleniciye bırakılan A/2 no.lu bağımsız bölüm davacıya satılmıştır (temlik edilmiştir). Yüklenici yapıyla ilgili iskân ruhsatı alamamışsa da yapılan inşaatla ilgili 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. maddeye göre yapı kayıt belgesi alındığı sabittir.

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek yapının arsa sahiplerine terkedilmesi ve yükleniciye dolayısyla temlik alan davacı üçüncü kişiye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle, önceki bozma nedeniyle “usuli kazanılmış hakkın doğmadığı” ve iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesinin dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve temlik alan veya yükleniciye depo ettirilmek suretiyle davacının temliken tescil isteminin değerlendirilmesi için kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararın onanmasına muhalifim.