YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/6011
KARAR NO : 2022/8155
KARAR TARİHİ : 13.12.2022

MAHKEMESİ : KONYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : KONYA 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki  tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine ilişkin verilen kararın  davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan inceleme sonucunda; istinaf başvurusunun kabulüne, kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne dair verilen karar, süresi içinde davalılar … ve … vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 13/12/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar … vd. vekili Avukat….ile temyiz edilen davacı vekili Avukat ….. geldiler.Davetiye tebliğine rağmen davalı … gelmedi.Yokluğunda duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildi. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 12 parsel sayılı taşınmazdaki A-Blok 67 no.lu bağımsız bölümü satmak üzere davalı …’yı vekil tayin ettiğini, …’ın vekalet görevini kötüye kullanarak 67 no.lu bağımsız bölümü arkadaşı olan diğer davalı … … …’e satış suretiyle temlik ettiğini,onun da taşınmazı davalı …’ya devrettiğini, davalıların kötü niyetli olup, el ve işbirliği içerisinde birlikte hareket ettiklerini, kendisine herhangi bir satış bedeli ödenmediğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar … ve …, davacının iddialarının asılsız ve yersiz olduğunu, taşınmazın satılık olduğunu öğrenmesi üzerine davalı … … …’in vekil … ile iletişime geçtiğini ve taşınmazın satışı hususunda anlaştıklarını, satış bedelinin tamamını hazırlayamadığı için taşınmazın önce 1/3’payının, kalan satış bedelinin ödenmesi ile de 2/3 payının devrinin yapıldığını, işi gereği … … …’in de taşınmazı satılığa çıkardığını, Mustafa’nın da bedeli karşılığı taşınmazı satın aldığını, davacı ile vekil arasındaki ilişkinin kendilerini ilgilendirmediğini, satışların gerçek olup,davacı ile vekil …’ın işbirliği halinde olduklarını, taşınmazın değerinin artmış olması nedeniyle kötü niyetli olarak eldeki davanın açıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
2. Davalı …, davaya cevap vermemiş, yargılama sırasında İzmir’de yaptığı bir projeye davalı …’in nakit destek sağlayarak ortak olduğunu,…’in verdiği para karşılığında davacıdan habersiz dava konusu taşınmazı teminat olarak davalı …’e devrettiğini,İzmir ilinde bulunan bir kısım taşınmazlarını … ve yakın akrabalarına devretmesine rağmen …’in taşınmazı iade etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, tanık beyanlarının iddianın ispatına yeterli olmadığı, davacının yemin teklifinde de bulunmadığı, davacı tarafın iddiasını ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacının yıllarca Avusturya’da çalıştığını, Türkiye’ye kesin dönüş yaptığında oturacağı bir ev alabilmek için dava konusu taşınmazın satışını yapması için davalı …’ı vekil kıldığını,davacının taşınmaz satış için ilana çıkarıldıktan sonra zaman zaman vekil …’ı arayarak müşteri çıkıp çıkmadığını sorduğunu, davalı …’ın ise davacıyı oyaladığını ve yakın arkadaşı olan davalı … … Özkafa’ya önce taşınmazın 1/3 payını, daha sonra da kalan 2/3 payını devrettiğini, davalılarca hiç bir şekilde satış bedeli ödenmediğini, resmi senetlerde gösterilen değer ile gerçek değerler arasında fahiş fark bulunduğunu,davalı tanık beyanlarının yanlı ve çelişkili olup, itibar edilmemesi gerektiğini, davacı tanık beyanları ile davanın ispat edildiğini, taşınmazın … …’e devrinden sonra da davalı …’nın tasarrufunda olduğunu, tanık beyanları ve Konya Cumhuriyet Başsavcılığının 2020/6224 soruşturma numaralı dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu taşınmazın davalı … ve … …’in İzmir ilinde yapacakları ortak iş neticesinde, davalı …’a verilen paralara karşılık teminat olarak verildiğinin, yine …’ya da emanet olarak devredildiğinin açık olduğunu, davalıların, davacıyı zararlandırma kastı ile birlikte hareket ettiklerini,davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesinin 06.06.2022 tarihli ve 2022/932., 2022/1110 K.sayılı kararıyla; taşınmaz tespit edilen rayiç bedelinin altında bir bedelle temlik edildiği gibi, düşük de olsa kararlaştırılan satış bedelinin davalılar tarafından davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, dava konusu taşınmazı davalı vekil …’nın davacının haberi olmadan ilk el … ile bir iş ilişkisinden dolayı emaneten davalı …’ ya devrettiği, davalı vekil … ve davalı ilk el alan …’nın işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları, son kayıt maliki …’nun satış bedelini ödediğine dair yazılı belge sunamadığı, resmi senette gösterilen bedel ile bilirkişi tarafından tespit edilen değer arasında fark bulunduğu, davalı … ile davalı … … …’in birbirlerini önceden tanıdıkları, bu nedenle son kayıt maliki Mustafa’nın iyi niyetli olmayıp, TMK’nın 1023. madde koruyuculuğundan yararlanamayacağı, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun kabulü ile, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar … ve … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar … ve … vekili temyiz dilekçesinde özetle; hükmün dosya kapsamına ve hukuka aykırı olduğunu, ispat yükünün ters çevrilmesi suretiyle davalıların satış bedellerini ödediklerini ispat etmesinin ve bu hususun ispat edilemediği gerekçesiyle de davanın kabulüne karar verilmesinin doğru olmadığını, resmi senedin bedelin ödendiğinin ispatı olduğunu, davalı … …’den tahsil edilen satış bedelinin davacıya ödenip ödenmediğinin, davacı ile vekil arasında bir iç sorun olduğunu, davalı … …’in satış bedelini tek seferde tamamlayamadığını, bu nedenle de taşınmazın önce 1/3 payının, satış bedelinin kalan kısmı ödendikten sonra da kalan 2/3 payının devredildiğini, bu hususun dahi başlı başına bedelin ödendiğini gösterdiğini, davacı ile vekil …’ın birlikte emlakçılık işi yaptıklarını, taşınmazın değerinin artması nedeni ile davacı ile …’ın birlikte hareket ederek eldeki davayı açtığını, davacı tanıklarının davalı … …’in vekil …’a 850.000,00 TL ödemede bulunduğunu beyan ettiklerini, bu bedel karşılığı tapunun kademeli olarak devredildiğini, taşınmaz bedelinin …’a ödendiğini, son kayıt maliki …’nun da iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olup, taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, Mustafa’nın kötü niyetli olduğunun davacı tarafça ispat edilemediğini, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu’nun 390.) aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK’nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Sözkonusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2. Diğer taraftan, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” ve 1024. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.3. Değerlendirme
Dosya içeriğine, toplanan delillere, delillerin takdirinin yerinde bulunmasına, kararın (IV./3.) no.lu paragrafında yer verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararının dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye göre yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; bir kısım davalılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün HMK’nın 370. maddesi gereğince ONANMASINA, 03/09/2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edilen davacı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin ve aşağıda yazılı 73.005,75 TL bakiye onama harcının hükmü temyiz eden davalılar … ve …’dan alınmasına, 13/12/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.