YARGITAY KARARI
DAİRE : 8. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/7044
KARAR NO : 2007/423
KARAR TARİHİ : 30.01.2007
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi
… ile…Et Gıda Ltd. Şti. aralarındaki muvazaa nedeniyle tapu iptali ve alacak davasının kısmen kabulüne ve kısmen reddine dair Manavgat 2.Asliye Hukuk Hâkimliğinden verilen 23.12.2005 gün ve 292/507 sayılı hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 30.01.2007 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden davacı vekili Avukat ……, geldi. Karşı taraftan kimse gelmedi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmaya son verilerek,dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR
Davacı … vekili, vekil edeninin 552 ada 13 parselde bulunan 2 numaralı daireyi inşaat halinde iken 5.4.2001 tarihinde düzenlenen adi senet ile davalılardan …’dan satın ve devraldığını, satış bedelini ödediğini, inşaatı kendisinin tamamladığını ancak davalının taşınmazı kendisinin de ortağı bulunduğu diğer davalı …ve Gıda Limited Şirketine sattığını ileri sürerek öncelikle bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile vekil edeni adına tesciline, bu isteği yerinde görülmezse ödediği satış bedelinin, yaptığı masrafların ve sözleşmede cezai şart olarak konulan miktarın reeskont faizi ile birlikte davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, geçerli satışın bulunmadığını, davacının satış bedelinin tamamını ödemediğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, davalı şirket aleyhine açılan davanın reddine, davalı … aleyhine açılan davanın kısmen kabulüyle 16.500 YTL.nin kanuni faizi ile birlikte alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Bilindiği gibi, tapuda kayıtlı bulunan bir taşınmazın satışının Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213 ve Tapu Kanununun 26.maddesi hükümleri uyarınca resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümleri geçersiz sözleşme ile satmış ise 30.9.1988 tarihli 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan koşulların gerçekleşmesi halinde geçersiz sözleşme uyarınca da tescil isteme olanağı vardır.
Anılan karar özetle “…Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davası kural olarak kabul edilemez. Bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satışında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2 inci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir…” şeklindedir. Bu durumda, tescile karar verebilmek için; kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapılmakta olan bir binadan inşaat aşamasında, resmi şekle uygun olmayan bağımsız bölüm satılmalıdır ve taraflar edimlerini yerine getirecek, bir başka anlatımla, alıcı bedeli ödenmiş ve satışa konu bağımsız bölüm alıcıya teslim edilmiş olmalıdır.
Görülmekte olan davada, anılan YİBK.nın öngördüğü koşulların tamamlanıp tamamlanmadığına ilişkin araştırma ve inceleme yetersiz olduğu gibi tapu dışı satışın yapıldığı 5.4.2001 tarihini kapsayacak tapu kaydı da dosya arasında bulunmamaktadır. Bu nedenle öncelikle, tapu dışı satışın yapıldığı tarihi de içine alacak şekilde dava konusu 552 ada 13 parselin 2 numaralı bağımsız bölümüne ilişkin tapu kaydı tüm el değiştirmeleri ile birlikte eksiksiz olarak dosya arasına konulmalıdır. Bundan sonra, iddia ve savunma çerçevesinde taraf delilleri toplanarak, tarih ve sayısı belirtilen YİBK.da belirtildiği gibi tarafların edimlerini eksiksiz olarak yerine getirip getirmedikleri, dava konusu bağımsız bölümün alıcıya teslim edilip edilmediği üzerinde durulmalı, bundan sonra toplanan deliller tartışılıp değerlendirilerek uyuşmazlığın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve incelemeye dayanarak karar verilmesi yerinde görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan gerekçeler nedeniyle, davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüyle usul ve kanuna aykırı bulunan yerel mahkeme hükmünün HUMK 428. maddesi hükmü uyarınca BOZULMASINA,Yargıtay duruşmasının yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca 500 YTL. Avukatlık ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında Avukat marifetiyle temsil olunan davacıya verilmesine ve 222,75 YTL peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 30.1.2007 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
(Muhalif)
KARŞI OY
Dava haricen düzenlenen 05.04.2001 tarihli sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava konusu 552 ve 13 parseldeki 1/7 arsa paylı 1.kat 2 nolu bağımsız bölümün dava tarihinde davalı … Korucu’nun ortağı ve müdürü bulunduğu öteki davalı …Gıda Ticaret Turizm Limited Şirketi adına tapuda kayıtlıdır.
Bilindiği üzere ve kural olarak ilgili Kanun ve Tevhidi İçtihattaki iki istisna dışında TMK.706, BK.213 ve Tapu Kanunun 26.maddeleri uyarınca tapulu taşınmazların haricen satışları geçerli değildir.
Somut olayda, davalı … Korucu kendi adına kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümü yukarıda değinilen harici satış sözleşmesiyle davacıya satmıştır. Ancak davalı kişi, daha sonra ortağı ve müdürü olduğu öteki davalı şirkete bu yeri tapuda temlik etmiştir. Dosyadaki tüm bilgi ve belgelerden davalılar; yüklenici ve yüklenici tarafın temsilcisi değildir.
Hal böyle olunca, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Karararının olayda uygulanmasına ve TMK.nun 6.maddesi uyarınca bu konunun resen araştırılmasına gerek yoktur. Açıklandığım bu gerekçelerle Daire sayın çoğunlunun bozma ilamının bu bölümüne ilişkin bozma nedenlerine katılamıyorum. Bozmanın diğer nedenlerine aynen katılıyorum.