YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2006/2067
KARAR NO : 2006/2754
KARAR TARİHİ : 04.04.2006
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, ve birleşen dava dilekçelerinde satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve pul yokluğu nedeniyle duruşma istemi reddolunduktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacılar vekilleri dava dilekçelerinde; dava konusu taşınmazın satışı suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş mahkemece davacılardan Türkiye İş Bankası’nın davasının takipsizlik nedeniyle HUMY.’nın 409.maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına, diğer iki davacının davaları ile ilgili olarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu kagir anataşınmazda 12 bağımsız bölüm (4 dükkan 8 mesken) bulunduğu, bu anataşınmazın 1/2 hissesinin paydaş …’a, 1/2 sinin ise … mirasçıları , … … ve … … ‘e ait olduğu ve böylece dava konusu apartmanda 4 paydaş bulunduğu, davalılardan … vekilinin 22.04.2002 günlü dilekçesinde dava konusu hisseli taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini istediği anlaşılmaktadır. Yargıtay uygulamalarında ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Medeni Yasasının 628. maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (KMK.madde 1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, belediyeden onaylı fotoğraf, noterden onaylı malik listesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10. maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.
Somut olayda dava konusu taşınmazda 4 dükkan ve 8 mesken olmak üzere 12 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Ayrıca dava konusu bina kagir bir binadır. Bu niteliği itibariyle herbir paydaşa birer bağımsız bölüm düşmektedir. Dava konusu taşınmaz bu özellikleri taşıdığı için kat mülkiyeti kurulmasına elverişlidir. Fakat kat mülkiyetine geçiş için bu koşulların varlığı yanında yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların da varlığı gerekecektir. Bu bakımdan öncelikle onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığını ve onay verilebileceğinin saptanması durumunda fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da toplanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur’a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilerek yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ortaklığın satış yoluyla giderilmesi gerekecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda yeterli araştırma yapılmadan dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim imkanı bulunmadığı gerekçesiyle satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 04.04.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.