YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/6340
KARAR NO : 2007/9165
KARAR TARİHİ : 01.11.2007
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde taşınmaz ortaklığının giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın paylaştırılması mümkün ise aynen taksimine, aksi halde satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar vekili ise, aynen taksim istediklerini beyan etmiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında istek olduğu takdirde asıl olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Yargıtay uygulamalarında, Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda aynen taksim isteminin, paylaşmanın kat mülkiyetine çevrilmesi istemini de kapsadığı kabul edilmektedir. Davalılar aynen taksim istediğine göre öncelikle bu istemin değerlendirilmesi gerekmektedir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz ile ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşlardan en az bir tanesi taksimin kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı yasanın 12.maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.l) yapının tümünün kargir olması (Kat Mülkiyeti Kanunu m.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, noterden onaylı malik listesi, belediyeden onaylı fotoğraf ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan yasanın 10.maddesi gereği Kat Mülkiyetine geçilebilecek açılan davada ortaklık bu yolla giderilebilecektir.
Somut olayda, dava konusu anataşınmaz üzerinde 1 adet mobilya mağazası ile 3 adet depo olmak üzere toplam 4 katlı kargir bir yapı bulunmakta ise de, taşınmazda kat mülkiyeti kurulabilmesi için üzerindeki yapının kargir olması yanında yapımı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması ve herbir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekir. Yerinde yapılan inceleme sonucu bilirkişi tarafından düzenlenen raporda, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapıda ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kaç bağımsız bölüm bulunduğu araştırılmadığı gibi yukarıda sayılan diğer tüm koşularının varlığı da araştırılmamıştır. Bu bakımdan öncelikle anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm sayısı belirlenip her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediğinin saptanması, bu koşullar gerçekleşmiş ise anataşınmazın onaylı projesinin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair değişiklik projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının onay verilebileceğinin belirlenmesi durumunda fili durumunu yansıtan projesinin hazırlattırılıp ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve oturma izin belgesinin alınması, kat mülkiyeti yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda herbir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü ve kullanım amacı gözönünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti, bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fili taksime göre, olmadığı takdirde çekilecek kur’a ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölüm olursa pay oranları da gözetilerek yine kur’a ile paydaşlara özgülenerek ve gerekiyorsa bedel farkı nedeniyle ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, fotoğraf, malik listesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan süreye rağmen imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde ortaklığın satış yolu ile giderilmesi gerekecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda hiçbir araştırma yapılmadan dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 1.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.