YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7643
KARAR NO : 2023/424
KARAR TARİHİ : 23.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince; İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararı davalı … vekili, davacılar vekili, davalı … vekili ve davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı Saadettin Tütüncü vekili dava dilekçesinde; davacının hissedarı olduğu … Köyü, 802, 807 ve 817 parsel sayılı taşınmazlarda diğer hissedarlardan …’ın 802 parseldeki hisselerini … ile …’ya, 807 parseldeki hisselerini …’a, 817 parseldeki hisselerini …, …, …, …’e sattıklarını tesadüf sonucu öğrendiğini, yasal süresi içerisinde dava açtığını, davalıların satın aldıkları hisselerin bedeli karşılığında tapu kaydının iptaliyle davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı … vekili cevap dilekçesi ile; davacının şufa hakkının zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazın devrinin üzerinden 20 yıl geçmesine rağmen dava yoluna başvurulmuş olmasının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın öncelikle usulden reddine, mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … cevap dilekçesi ile; davaya konu 807 parseldeki yeri 1998 yılında … isimli bir emlakçıdan satın aldığını, davada belirtilen kişileri tanımadığını, tapuyu alırken kişiye ait olduğu için satın aldığını, miras olduğunu bilmediğini, üzerinden 20 yıl geçtiğini belirterek davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 12/07/2000 tarihli, 1998/45 Esas ve 2000/289 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. İlk Derece Mahkemesinin 12/07/2000 tarihli, 1998/45 Esas ve 2000/289 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar…vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 27.12.2002 tarih ve 2002/8100 Esas, 2002/8350 Karar sayılı ilamında; taraf teşkili sağlanmadan karar verildiği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
İlk Derece Mahkemesi, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında; Davacılar vekili tarafından önalım bedelinin depo edildiği, önalımın şartlarının oluştuğu, dava konusu taşınmazlarda fiili taksim bulunmadığı gibi davalıların da bu yönde bir iddialarının bulunmadığı gerekçesiyle; davacı …’nün … Mahallesi 802 (yeni 180 ada 54 parsel) sayılı taşınmaza yönelik davasının kabulü ile taşınmazda … adına kayıtlı 9/288 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı … adına kayıt ve tesciline, davacı …’nün … Mahallesi 817 (yeni 180 ada 50 parsel) sayılı taşınmaza yönelik davasının kısmen kabulü ile … adına kayıtlı 9/288 hissesinin, … adına kayıtlı 9/288 hissesinin ve … adına kayıtlı 9/288 hissesinin tapu kaydının iptali ile davacı … adına kayıt ve tesciline, davacılar … ve …’nün … Mahallesi 807 (yeni 168 ada 12 parsel) sayılı taşınmaza yönelik davalarının kabulü ile taşınmazda … adına kayıtlı 9/288 hissenin iptali ile iptal edilen hissenin 1/2’sinin davacı … ve 1/2’sinin … adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davacı … ve … vekili, davalı … vekili ve davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle;
a. Taşınmazın 2021 yılı değeri tespit edilerek önalım bedelinin belirlenmesinin doğru olmadığını, tapudaki bedelin güncellenmesi gerektiğini,
b. Davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğundan harç ve vekalet ücretinin ayrı ayrı hesaplanması gerektiğini, temyiz edilmeyen hükümler yönünden kararın kesinleştirilmesi gerektiğini belirterek temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle;
a. Davacının 16.02.1999 tarihinde davayı takip etmemesi nedeniyle dosya işlemden kaldırıldıktan sonra süresi içinde yenilenmediği halde mahkemenin bu durumu göz ardı ederek hüküm tesis ettiğini, iki kez davanın takip edilmediğini, mahkemece davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini,
b. Bilirkişi raporunda taşınmazın gerçek değerinin altında bir değer belirlendiğini,
c. Müvekkili lehine 184.878,84 TL önalım bedeline hükmedilirken 27.740,68 TL vekalet ücretinin her üç davalıya yükletilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek temyiz isteminde bulunmuştur.
3. Davalı … vekili; yetkisizlik kararından sonra süresinde başvuru yapılmadığını ve dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesine ilişkin sürenin dolduğu, taşınmazların devir tarihi üzerinden 20 yıl geçtiği, davanın zamanaşımına uğradığını, mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu belirterek temyiz isteminde bulunmuştur.
4. Davalı … vekili; dava açıldıktan sonra yaklaşık 15 yıl boyunca takipsiz bırakılan işbu davanın usulden ve hak düşürücü süre yönünden reddi gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın gerçek değerinin altında bir değer belirlendiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; önalım bedelinin hüküm tarihi ve satış tarihi arasında geçen zaman sebebiyle ne şekilde belirlenmesi gerektiğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
c. Kullanılması madde 734- “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, Kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
Anayasanın 35 inci maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.
Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.
Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.
Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.
3. Değerlendirme
1. Mahkemece bozma ilamına uyularak karar verilmiş olup, dosyanın 16.02.1999 tarihinde işlemden kaldırılmasından sonra davacı tarafından 04.03.1999 tarihinde yenileme dilekçesi verilerek yenilendiği dosya içerisinde yer alan bilgi ve belgelerden anlaşıldığından davalı … ve … vekillerinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2. HMK’nın 20 nci maddesi; “görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi halinde, taraflardan birinin, bu karar süresi içinde kanun yoluna başvurulmayarak kesinleşmiş ise kararın kesinleştiği tarihten, kanun yoluna başvurulmuşsa bu başvurunun reddi kararının tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde kararı veren mahkemeye başvurarak, dava dosyasının görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesini talep etmesi gerekir. Aksi takdirde, bu mahkemece davanın açılmamış sayılmasına karar verilir” şeklindedir. Bu durumda mahkemece bozma sonrası verilen yetkisizlik kararının 05.04.2018 tarihinde kesinleştiği ve davalı … tarafından 12.03.2018 tarihli dilekçe ile gönderme talebinde bulunulduğu dolayısı ile HMK’nın 20/1 inci maddesine aykırılığın bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalı … vekilinin de temyiz itirazları yerinde değildir.
3. Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının diğer temyiz itirazları kapsamında da bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple ;
Taraf vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderlerinin temyiz edenlere yükletilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
23.01.2013 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.