YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/7167
KARAR NO : 2023/1233
KARAR TARİHİ : 02.03.2023

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, asıl dosya için Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 12.10.2015 tarih ve 2015/10692 Esas, 2015/8791 Karar sayılı ve birleştirilen dosya için Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.06.2020 tarih ve 2016/16272 Esas, 2020/3656 Karar sayılı ilamlarıyla İlk Derece Mahkemesi kararlarının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacının paydaşı olduğu dava konusu 198 ada 1042 parsel sayılı taşınmazın 1/16 hissesini davalı …’ın, paydaşlardan ….’dan 4.500,00 TL karşılığında 10.10.2012 tarihinde satın aldığını, önalım hakkını kullanarak davalı adına kayıtlı 1/16 payın tapu kaydının iptaliyle adına tescilini istemiştir.

2. Birleştirilen davada davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin 198 ada 1042 parsel sayılı taşınmazın ¼ paylı maliki olduğunu, davalının 10.10.2012 tarihinde taşınmazın 1/16 payını satın aldığını, satış konusunda kendisine bildirimde bulunulmadığından bahisle dava konusu 198 ada 1042 parselin davalı adına kayıtlı 1/16 payının iptali ile adına tescili isteminde bulunmuştur.

II. CEVAP
1. Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; ihtar yapılmasa da satışın üzerinden 9 ay geçtiğini, hissedarların önceden satışı öğrendiğini, dava 3 aylık hak düşürücü sürede açılmadığını belirterek davanın reddedilmesi gerektiğini, mahkeme aksi kanaatteyse de düşük vergi ödemek için resmi senette bedelin düşük gösterildiğini, satış bedelinin gerçekte 500.000,00 TL olduğunu belirterek keşfen belirlenecek gerçek bedelin depo edilmesi sonrasında tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.

2. Birleştirilen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; ihtar yapılmasa da satışın üzerinden 9 ay geçtiğini, hissedarların önceden satışı öğrendiğini, dava 3 aylık hak düşürücü sürede açılmadığını belirterek davanın reddedilmesi gerektiğini, mahkeme aksi kanaatteyse de düşük vergi ödemek için resmi senette bedelin düşük gösterildiğini, satış bedelinin gerçekte 500.000,00 TL olduğunu belirterek keşfen belirlenecek gerçek bedelin depo edilmesi sonrasında tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir. Davalı vekili, ilk celsede davayı kabul ettiklerini belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1. Asıl davada, …. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.03.2014 tarih ve 2013/67 Esas, 2014/100 Karar sayılı ilamıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

2. Birleştirilen davada, … Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.03.2015 tarih ve 2014/437 Esas, 2015/120 Karar sayılı ilamıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Asıl davada İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 16.12.2014 tarihli ve 2014/10136 Esas, 2014/14444 Karar sayılı ilamıyla hüküm onanmıştır. Yargıtay Dairesinin yukarıda belirtilen ilamına karşı süresi içinde davalı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 12.10.2015 tarih ve 2015/10692 Esas, 2015/8791 Karar sayılı kararı ile ” … Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/437 Esas, 2015/120 Karar sayılı dosyasında, davacı … ve davalı … temyizden feragat etmişler, bu nedenle karar 26.03.2015 tarihinde kesinleşmiştir. Kesinleşen kararın infazı için mahkemece ilam tapu müdürlüğüne gönderilmiş, tapu müdürlüğü 08.05.2015 tarihli müzekkeresinde, 198 ada 1042 parsel sayılı taşınmazdaki … oğlu … adına kayıtlı 1/16 payın beyanlar hanesine kesinleşmiş mahkeme kararı belirtmesi yapmış, ancak …Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/67 Esas sayılı dosyasında verilen ihtiyati tedbir kararı nedeniyle tapu kaydının … adına hükmen intikalinin sağlanamadığı anlaşılmıştır. Görüldüğü üzere, kesinleşen mahkeme kararına göre, dava konusu şuf’alı pay paydaşlardan …’a intikal ettiğinden davalı …’ın bu payla ilgisinin kalmadığı anlaşılmıştır. Bu durumda HMK’nın 125 inci maddesinin uygulunması icap eder. HMK’nın 125 inci maddesine göre; davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:
a) İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

a) İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür. O halde mahkemece, HMK’nın 125 inci maddesi gereğince işlem yapılarak davacıya (a) ve (b) bendindeki yetkilerden birini kullanmak üzere imkan tanınmak ve sonucuna göre bir karar verilmek üzere davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 16.12.2014 tarihli ve 2014/10136 Esas, 2014/14444 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak hükmün bozulması gerekmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 16.12.2014 tarihli ve 2014/10136 Esas, 2014/14444 Karar sayılı onama kararının kaldırılmasına, kararın yukarıdaki açıklanan nedenlerle bozulmasına ” denilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Birleştirilen davada, İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı üçüncü kişi … temyiz isteminde bulunmuştur. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 15.06.2020 tarihli 2016/16272 Esas, 2020/3656 Karar sayılı ilamında; “… … tarafından aynı tarihli satış işlemine karşı ilişkin 10.07.2013 tarihinde …. Asliye Hukuk Mahkemesinde önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açıldığı, mahkemece 20.03.2014 tarih 2013/67 Esas, 2014/100 Karar sayılı ilam ile davanın kabulüne karar verildiği, hükmün Dairemiz tarafından 16.12.2014 tarihinde onandığı, ancak dosya temyiz incelemesi sırasındayken … tarafından 10.10.2014 tarihinde işbu davanın açıldığı ve mahkemenin kabul kararının tarafların temyizden feragat etmeleri nedeniyle 26.03.2015 tarihinde kesinleştirildiği, bunun üzerine … tarafında açılan ve Dairemiz tarafından onanan 2013/67 Esas, 2014/ 100 Karar sayılı ilam aleyhine karar düzeltme yolun başvurulduğu, Dairemizin 2015/10692 Esas, 2015/8791 Karar sayılı ilamı ile “… kesinleşen mahkeme kararına göre dava konusu şuf’alı pay paydaşlardan …’a intikal ettiğinden davalı …’ın bu payla ilgisi kalmadığından HMK’nın 125 inci maddesi gereğince işlem yapılmak üzere …” gerekçesiyle hükmün bozulduğu, bozma ilamı üzerine dosyanın…Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/136 Esas sırasına kaydedildiği ve duruşmanın 2. celsesinde davacı …’ya işbu dava dosyası hakkında temyiz yoluna başvurmak üzere süre verildiği anlaşılmaktadır.

Ne var ki, davacı … tarafından süresi içerisinde önalım hakkı 2013/67 Esas sırasına kayıtlı dava ile kullanılmış, bu dava üzerinden 19.10.2013 tarihinde mahkemece tapu kaydına tedbir konulmuştur. Diğer paydaş … tarafından 10.10.2014 tarihinde 2014/ 437 Esas sırasında kayıtlı dava ile açılan önalım davasında ise mahkemece her iki davanın birleştirilmesi gerektiği gözetilmeden hüküm kurulmuş ve hüküm kesinleştirilmiştir. … tarafından açılan 2013/ 67 Esas sayılı davada ihtiyati tedbir kararı bulunduğundan kesinleşen ilamın tapuda infaz edilmesi mümkün değildir.

Yukarıda belirtilediği gibi aynı taşınmazda paydaş olanların ayrı ayrı açtıkları davaların birleştirilerek hüküm kurulması gerektiğinden mahkemece birleştirme kararı verilmeden hüküm altına alınan 2014/ 437 Esas, 2015/120 sayılı Kararın, davanın tarafı olmamasına rağmen HMK’nın 166 ncı maddesi gereğince temyiz etmekte hukuki yararı vardır.

O halde, mahkemece her iki davanın birleştirilerek görülmesi gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir….” denilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

C. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
1. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 5.10.2020 tarihli, 2020/74 Esas, 2020/100 Karar sayılı kararı ile; mahkeme dosyasının …. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/136 (eski 2013/67 Esas) Esas sayılı dosyasında birleştirilmesine karar verilmiştir.

2. İlk Derece Mahkemesininn yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davanın kabulü ile; dava konusu 198 ada 1042 parsel sayılı taşınmazda davalı …’ın tapudaki 1/16 hissesinin davacıların önalım hakkı nedeniyle iptali ile 1/16 hissenin yarısına tekabül eden 1/32 hissesinin asıl dosya davacısı … adına tapuya kayıt ve tesciline, birleştirilen davanın kabulü ile; dava konusu 198 ada 1042 parsel sayılı taşınmazda davalı …’ın tapudaki 1/16 hissesinin davacıların ön alım hakkı nedeniyle iptali ile 1/16 hissenin yarısına tekabül eden 1/32 hissesinin birleşen dosya davacısı … mirasçılarına …’ın veraset ilamındaki miras payları oranında adlarına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde, dava konusu taşınmaz üzerinde davacılardan …’ nın hisseleri üzerine intifa hakkı verdiğini, bu durumun taşınmazda fiili taksimin bulunduğunu gösterdiğini, mahkemece belirtilen hususun karar verilirken dikkate alınmadığını, fiili taksimin bulunmadığı kanaatine ulaşılırsa da dava konusu taşınmazın güncel değerinin depo edilmesi gerektiğini, satış tarihinden bugüne kadar taşınmazda ciddi bir değer artışı olduğunu belirterek açıklanan ve resen nazara alınacak sebeplerle hükmün bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davanın kabul kararının eksik incelemeye ve hatalı değerlendirmeye dayalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun, 732 nci maddesi şöyledir: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

2. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734 üncü maddesi uyarınca “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

4. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

5 .Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”

6. Anayasanın 35 inci maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

7. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

8. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

9. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

10. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki bentler kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dosyanın incelenmesinde, asıl ve birleştirilen davada davacılar dava dilekçelerinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia etmiştir.

3. Mahkemece, 10.10.2012 tarihinde yapılan satış nedeniyle asıl ve birleştirilen davalarda açılan önalım davasında önalım bedeli ve masraflar toplamı olan 4.842,50 TL’nin depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

4. Davalı vekili ise; dava konusu hisseyi davalının satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir. 

5. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden uzun süre sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

6. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

7. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

 8. Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

 9. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

10. Birleştirilen davanın ilk duruşmasında davalı vekilinin her ne kadar davayı kabulü varsa da, yargılamanın makul sürede sonuçlandırılamamasına sebep olmadığının kabulü gerekir. Bu sebeple mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 4.842,50 TL’nin, asıl dava ve birleştirilen dava için dava değerinin 2.421,25 TL olduğu gözetilerek asıl ve birleştirilen davadaki öninceleme tarihlerinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir.

11. Davacılar tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
3.1 No.lu bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

3.2. ve devamındaki bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

02.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.