YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8378
KARAR NO : 2023/1056
KARAR TARİHİ : 22.02.2023

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili ve davalı … tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 10675 ada 2 parsel sayılı taşınmazda 91/337 hissede 2005 yılından itibaren paydaş olduğunu, 2 parselde 321/674 hissenin dava dışı Hasan tarafından 08.10.2013 tarihinde satın alındığını, müvekkilinin önalım hakkını engellemek için Hasan’ın hissesini daha yüksek bir bedelle hem bedelde hem de davalıların daha önce taşınmazda hissedar olmaları nedeniyle işlemde muvazaa yaparak 14.07.2014 tarihinde davalılara ayrı ayrı 321/1348 hisseyi sattığını, davalı Saadettin’in Hasan’ın kayınpederi olduğunu, İzmir 24. Noterliğinin 24.02.2014 tarih 6324 yevmiye sayılı vekaletname ile Saadettin ve Hasan’ın belediye işlerinde kendilerini temsil etmesi için Zeybek Harita çalışanlarını vekil tayin ettikleri bu belgede davalı Saadettin’in ona pay satan Hasan ile adreslerinin aynı olduğunu, İzmir 24. Noterliğinin 21.07.2014 tarih 22754 yevmiye sayılı vekaletname ile davalılar ile Hasan’ın birlikte Avukat …’e vekalet verdiklerini, davalıların Buca Belediyesi Etüt Proje Müdürlüğü’ne 14.05.2014 tarihinde 10675 ada 2 parsel ve bitişik komşu parseller üzerinde ifraz işlemleri yaptırmak için ifraz başvurusunda bulunduklarını, bu işlemlerle amacına uygun arsa oluşturulmaya çalışıldığının ortada olduğunu, ifraz başvuru dilekçesinde müvekkilinin ve diğer parsellerdeki bazı paydaşların imzasının sahte olarak atıldığının ortaya çıktığını, yapılan soruşturma sonucunda İzmir 10. Asliye Ceza Mahkemesinin 2015/85 Esas sayılı dosyasıyla … hakkında özel evrakta sahtecilik suçundan kamu davası açıldığını ve davalı …’nin ceza aldığını bütün bu açıklananlardan Hasan ile davalıların birlikte hareket ettiklerinin anlaşılacağını, müvekkiline 08.10.2013 tarihli resmi senetteki bedel ve tapu masrafları dahilinde önalım hakkının tanınmasını istediklerini belirterek, dava konusu 10675 ada 2 parseldeki 321/674 hissenin tamamı üzerinden önalım hakkının tanınarak Hasan’ın 08.10.2013 tarihinde satın aldığı 14.07.2014 tarihinde davalılara sattığı hissenin satışının iptaline, 321/674 hissenin tamamının 08.10.2013 tarih 22524 yevmiye sayılı resmi senette gösterilen bedel ve tapu masrafları dahilinde müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davalılar vekili Avukat … Koçak cevap dilekçesinde; davanın 3 aylık yasal süre içerisinde açılmadığını, müvekkillerinden Remzi’nin dava konusu taşınmazda önceden hissedar olduğunu bu nedenle paydaşa karşı önalım davasının açılamayacağını, müvekkillerinden Saadettin’e karşı açılan ceza davası bulunmadığını, davacı ile davalıların Belediye imar uygulaması sebebiyle taşınmazda hissedar olduklarından Yargıtayın yerleşmiş içtihatları gereği önalım hakkının kullanılamayacağını, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek öncelikle davanın usulden olmadığı takdirde esastan reddini istemiştir.

2. Davalı … vekili Avukat … cevap dilekçesinde; davanın 3 aylık yasal süre içerisinde açılmadığını, müvekkilinin dava konusu taşınmazda önceden hissedar olduğunu bu nedenle paydaşa karşı önalım davasının açılamayacağını, davacı ile davalıların Belediye imar uygulaması sebebiyle taşınmazda hissedar olduklarından Yargıtayın yerleşmiş içtihatları gereği önalım hakkının kullanılamayacağını, taşınmazda muvazaalı bir işlem yapıldı ise işlemin satış değil bağış olacağından önalım hakkının kullanılamayacağını belirterek öncelikle davanın süre ve usulden olmadığı takdirde esastan reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların dava konusu parseller ile bitişik parseller yönünden yaptıkları ifraz başvurusunda davacı imzasının sahte olarak atıldığının belirlendiği ve tanık beyanları birlikte dikkate alındığında davalılara yapılan satışın davacının önalım hakkını engellemek için kötüniyetle yapılan muvazaalı bir devir işlemi olduğu kanaatine ulaşılarak davanın kabulü ile dava konusu 10675 ada 2 sayılı taşınmazdaki davalılara ait ayrı ayrı 321/1348 payın iptali ile davacı adına tesciline, depo edilen 66.575,00 TL önalım bedelinin kararın kesinleşmesi halinde davalılara ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili ve davalı … istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri
1. Davalılar vekili istinaf dilekçesinde; fiili taksim bulunan ve imar uygulaması sonucu birleştirilen parsellerde önalım hakkının kullanılamayacağını, davacının davasını 105.000,00 TL üzerinden harçlandırdığı halde lehine vekalet ücreti verilmediğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir. Davalılar vekili ek beyan dilekçesinde; taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, 2013 tarihli tapu senedi üzerinden 8 yıl geçtiği halde mahkemenin geçen süredeki değer artışını düşünmediğini, depo edilen bedelin haksız zenginleşme yarattığını beyan etmiştir.

2. Davalı … istinaf dilekçesinde; davacının kötüniyetli olduğunu satıştan haberdar olduğunu, diğer davalı ile hisse satın aldıkları tarihlerin farklı olduğunu, Hasan ve ailesi ile tanışıklıklarının olmadığını, önalım hakkını kullanarak Hasan’dan hisse satın aldığını, mahkeme kararı ile önalım hakkının tesis edildiğini, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, 2019 yılında 2013 yılının gerçek fiyatının yarısına (6 yıl önceki fiyatların altına) elinden alınmasının davacınını sebepsiz zenginleşmesine sebep olacağını, resen belirlenecek nedenlerle birlikte kararın kaldırılmasını istemiştir. Davamı … vekili Avukat … ek beyan dilekçesinde; dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu beyan etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı imzasının sahte atıldığının ceza dosyası ile belirlendiği, tanık beyanları, taraflar arasındaki akrabalık ilişkisi, İzmir 24. Noterliğinin 24.02.2014 tarih 6324 yevmiye sayılı vekaletnamesindeki Hasan ile davalı Saadettin’in mernis adreslerinin aynı olması ve parselle ilgili tüm işlemlerde birlikte hareket etmelerinden davaya konu payı satın alan davalıların payı davacının önalım hakkını kullanmasına engel olmak amacıyla kötüniyetle iktisap ettikleri kanaatine varılarak davacı tarafa ilk satış sözleşmesindeki bedel üzerinden önalım hakkı tanınarak davanın kabulüne dair verilen kararın dairelerince usul ve yasaya uygun olduğu kanaatine varılarak başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Saadettin Karagül vekili ve davalı … Karademir vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri
1. Davalı Saadettin Karagül vekili temyiz dilekçesinde;

a. Dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğu,

b. Davaya konu işlemde tapu senedinin 08.10.2013 tarihinde düzenlendiğini, bedelin bu işlemden 4 yıl sonra 13.11.2017 tarihinde depo edildiğini, satış tarihinden bugüne kadar 8 yıl geçtiğini, geçen süre içerisindeki gayrimenkul değer artışının düşünülmediğini, bu durumun davacıya sebepsiz ve haksız zenginleşme davalıya da fakirleşme yarattığını,

c. Davacının muvazaa iddiasının mantıklı bir izahının olmadığını ve kanıtlayamadığını,

d. Re’sen belirlenecek nedenlerle birlikte kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı … Karademir vekili temyiz dilekçesinde;
a. Dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğu,

b. Müvekkili taşınmazda önceden hissedar olduğundan ona karşı önalım hakkının kullanılamayacağını,

c. Davacının muvazaa iddialarının gerçek dışı olduğunu, zaten muvazaa yapılsaydı işlemin gerçek bir satış olmayacağından önalım hakkının kullanılmasının mümkün olmayacağını,

d. Davacının muvazaa iddiasının mantıklı bir izahının olmadığını ve kanıtlayamadığını,

e. Yargılama esnasındaki davacı tanık beyanlarının yanlı ve hükme esas olmaya elverişli olmadığını,

f. Komşu taşınmazlar hakkında açılan davaların red ile sonuçlandığını,

g. Davaya konu işlemde tapu senedinin 08.10.2013 tarihinde düzenlendiğini, bedelin bu işlemden 4 yıl sonra 13.11.2017 tarihinde depo edildiğini, satış tarihinden bugüne kadar 8 yıl geçtiğini, geçen süre içerisindeki gayrimenkul değer artışının düşünülmediğini, bu durumun davacıya sebepsiz ve haksız zenginleşme davalıya da fakirleşme yarattığını belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
 
2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734 üncü maddesi uyarınca “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.” Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.
 
3. Anayasanın “Mülkiyet hakkı” kenar başlıklı 35 inci maddesine göre; “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” Anayasanın 35 inci maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı Saadettin Karagül vekili ve davalı … vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı Saadettin Karagül vekilinin ve davalı … vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde,
a. Somut olayda; davacı dava dilekçesinde Hasan tarafından satın alınan ve tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalılar ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtiğini geçen süre içerisindeki gayrimenkul değer artışının düşünülmediğini ve bu durumun sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu iddia etmiştir. Mahkemece, 08.10.2013 tarihinde yapılan satış nedeniyle açılan önalım davasında önalım bedeli 65.000,00 TL ile masrafları toplamının 17.10.2017 tarihinde depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir.

b.  Davalıların vekilleri ise; dava konusu hisseyi Hasan’ın satın aldığı tarihten sonra, kurdaki değişiklikler nedeniyle resmi senetteki satış bedelinin değerinin azaldığını, bedel depo edilirken bu hususların mahkemece dikkate alınmadığını belirterek hükmü temyiz etmiştir. 

c. Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 4 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.  Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında (2 yıl, 1 ay 8 gün) uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.  Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

d. Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 66.575,00 TL’nin öninceleme tarihi olan 21.03.2016 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

22.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.