YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/2552
KARAR NO : 2023/446
KARAR TARİHİ : 24.01.2023

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle incelemenin duruşmalı olarak yapılması davalılar vekili tarafından istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.01.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar vekili Av. … geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 18, 34, 37, 38, 63, 65, 68,
75, 81, 85, 108, 131, 166, 172 parsel sayılı taşınmazlarda 07.06.2012 tarihli satış işlemiyle davalı …’e satılan hisselerin önalım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı …’in, dava konusu 37 parsel sayılı taşınmaz dışındaki taşınmazlarda 07.06.2012 tarihinde satın aldığı hisseleri dava tarihinden sonra 11.06.2012 tarihinde dava konusu taşınmazlarda paydaş olan dahili davalılara devretmesi üzerine, davacı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 125 inci maddesi uyarınca seçimlik yetkilerini kullanarak davaya dahili davalılara karşı tapu iptali ve tescil davası olarak devam etmek istediğini beyan etmiştir.

II. CEVAP
Davalılar cevap dilekçesinde; davanın reddini savunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazlarda fiili taksim olmadığı, dahili davalıların kötü niyetli oldukları ispatlanamadığından son satış bedellerinin (25.000,00 TL) esas alındığı, dava konusu 37 parsel sayılı taşınmazda davalı …’in satıştan önce hissedar olması nedeniyle davalı … aleyhine bu taşınmaz yönünden önalım hakkı kullanılamayacağı ve dava konusu 38 parsel sayılı taşınmaz dışındaki taşınmazlarda toplulaştırma yapıldığı gerekçesiyle, dava konusu 37 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddine, diğer taşınmazlar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiklerini, taşınmazların değerlerinin keşfen belirlendiğini ancak eksik harcın tamamlatılmadığını, İlk Derece Mahkemesi kararının infaza elverişli olmadığını, davalıların taşınmazlarda satış tarihinden önce hissedar olduklarını beyan ederek ve istinaf dilekçesinde yer alan diğer sebeplerle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile önalım davasına konu, her bir taşınmaz hissesinin harca esas alınan değerlerinin (önalım bedellerinin) karar tarihi itibariyle 4.400,00 TL olan istinaf kesinlik sınırının altında kaldığından, verilen kararın kesin olduğu gerekçesiyle davalıların istinaf dilekçesinin miktar yönünden reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
1.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihi belirtilen ek kararı ile temyiz başvurusunun kesin karara yönelik olduğu gerekçesiyle davalılar vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir.

3.Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen ek kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz dilekçelerinde; dava konusu taşınmazların fiilen taksim edildiklerini, davalıların taşınmazda satıştan önce paydaş olduklarını, hükmün infaza elverişli olmadığını, keşfen taşınmazların değerinin belirlendiğini ve eksik harcın tamamlatıldığını, buna rağmen resmi senetteki satış bedelinin esas alınmak suretiyle karar verildiğini beyan ederek ve temyiz dilekçelerinde belirtilen diğer sebeplerle ek kararın kaldırılmasına ve Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “İstinaf yoluna başvurulabilen kararlar” kenar başlıklı 341 inci maddesinde; ilk derece mahkemelerinin verdiği kararların hangilerine karşı istinaf yoluna başvurulabileceği düzenlenirken anılan maddenin ikinci fıkrasında, miktar veya değeri üç bin Türk Lirasını geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararların kesin olduğu, ancak manevi tazminat davalarında verilen kararlara karşı, miktar veya değere bakılmaksızın istinaf yoluna başvurulabileceği; alacağın bir kısmının dava edilmiş olması durumunda üç bin Türk Liralık kesinlik sınırının alacağın tamamına göre belirleneceği; alacağın tamamının dava edilmiş olması durumunda, kararda asıl talebinin kabul edilmeyen bölümü üç bin Türk Lirasını geçmeyen tarafın, istinaf yoluna başvuramayacağı,

2.“İstinaf dilekçesinin reddi” kenar başlıklı 346 ıncı maddesinde; istinaf dilekçesinin, kanuni süre geçtikten sonra verilmesi veya kesin olan bir karara ilişkin olması durumunda, kararı veren mahkemece istinaf dilekçesinin reddine karar verileceği; bu ret kararına karşı tebliği tarihinden itibaren bir hafta içinde istinaf yoluna başvurulabileceği; istinaf yoluna başvurulduğu ve gerekli giderler de yatırıldığı takdirde dosyanın, kararı veren mahkemece yetkili bölge adliye mahkemesine gönderileceği, bölge adliye mahkemesi ilgili dairesince istinaf dilekçesinin reddine ilişkin kararın yerinde görülmemesi durumunda, ilk istinaf dilekçesine göre gerekli incelemenin yapılacağı, hüküm altına alınmıştır.

3.Aynı Kanunun 366 ncı maddesi,
“Bu Kanunun istinaf yolu ile ilgili 343 ilâ 349 ve 352 nci maddeleri hükümleri, temyizde de kıyas yoluyla uygulanır” şeklinde düzenlenmiştir.

3. Değerlendirme
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları

satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedel aynı zamanda dava değeridir.

Öte yandan; 6100 Sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanununun 341 inci maddesinde öngörülen istinaf kesinlik sınırı, 6763 Sayılı Kanunun 44 üncü maddesiyle Kanuna eklenen Ek-Madde 1’de öngörülen yeniden değerleme oranı da dikkate alındığında 2019 yılı için 4.400,00 TL’dir.

Somut olayda; davaya konu satış işlemlerinin dayanağı olan 07.06.2012 tarih 4057 yevmiye numaralı resmi senedin incelenmesinde, satıcı Hayati’nin dava konusu taşınmazlarda davalı …’e sattığı hisselerin toplam satış bedelinin 26.405,00 TL, harç ve masraflar toplamının ise 993,66 TL olduğu; 11.06.2012 tarih 4134 yevmiye numaralı resmi senedin incelenmesinde ise, satıcı Mehmet’in dava konusu taşınmazlarda dahili davalı … ve arkadaşlarına sattığı hisselerin toplam satış bedelinin 25.000,00 TL, harç ve masraflar toplamının ise 896,15 TL olduğu anlaşılmıştır. Davacı dava dilekçesinde harca esas dava değerinin 23.980,00 TL olduğunu belirtmiş ve davasını bu değer üzerinden harçlandırmak suretiyle açmıştır. Öte yandan İlk Derece Mahkemesince 25.000,00 TL üzerinden karar ve ilam harcına hükmedilmiştir. Bu durumda; İlk Derece Mahkemesi kararı, karar tarihi itibari ile kesin nitelikte bir karar değildir. Hal böyle olunca; Bölge Adliye Mahkemesince, işin esasına yönelik istinaf sebeplerinin incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle istinaf dilekçesinin reddine ve ek kararla temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf dilekçesinin reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ve temyiz dilekçesinin reddine ilişkin ek kararının BOZULARAK KALDIRILMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL’nin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.