YARGITAY KARARI
DAİRE : 6. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2022/1584
KARAR NO : 2023/1379
KARAR TARİHİ : 11.04.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/965 E., 2022/149 K.
DAVACILAR : 1- … 2- … 3- …
4- … 5- … 6- …
7- … Vekili Avukat …
DAVA TARİHİ : 03.05.2019
HÜKÜM : Esastan Red
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kırıkkale 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/89 E., 2020/57 K.
Taraflar arasındaki ipoteğin fekki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile dava dışı müteahhit … arasında arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi imzalandığı ve … ada 17 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek bağımsız bölümlerden kat mülkiyeti tesis olunduktan sonra 10 numaralı bağımsız bölüm olarak tescil olunan bağımsız bölümün müvekkilleri adına tescili şartı ile mülkiyeti dava dışı müteahhide inşaat hazır şekilde devredildiği, inşaatın tamamlanıp binanın kullanıma hazır olmasını müteakiben müvekkillerinin, sözleşme kapsamında hak sahibi bulundukları 10 numaralı bağımsız bölümün adlarının tescilini dava dışı müteahhitten talep ettiği, ancak sözleşme şartlarının tesisi zımnında dava safahatında haklarına düşen bağımsız bölümün davalı başkaca bir kişiye devredildiğini öğrenmelerini müteakiben tapu iptal ve tescile yönelik dava açtıklarını, neticede Kırıkkale 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23/01/2019 gün ve 2017/849 esas 2019/28 karar sayılı ilamı ile müteahhidin devrettiği … ‘in gerçek malik olmayıp hiçbir zaman kullanmadığı, müteahhitle yapılan sözleşme gereği hak sahibinin davacılar olduğu, taşınmazın inşasından itibaren … tarafından kullanıldığı gerekçesi ile tapu iptal ve müvekkili adına tesciline karar verildiği, mezkur ilamın kesinleştiği, dava dışı ipotek borçlusu müteahhidin bankalardan kredi temin edebilmek adına ipotek tesis ettirdiğinin tüm bu nedenlerle davaya konu taşınmazda kain 10 numaralı bağımsız bölüm üzerinde davalı banka lehine tesis olunan 07/07/2015 gün ve 10252 yevmiye numaralı ipoteğin kaldırılmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın dava dışı borçlular ile kredi sözleşmesi yapmış olup, kredi sözleşmesinin güvencesi olarak ipotek tesisinin Kırıkkale Tapu Sicil Müdürlüğünün 07/07/2015 tarih 10252 yevmiye nolu ipotek belgesi ve resmi senetleriyle kurulduğu, ipotek kurulduğu sıradaki malik üzerinden gayrimenkul değerlendirme raporu alınarak kredi kullandırıldığı, ipotek tesis işlemleri sırasında davaya konu tapu kaydında taraflarca akdedilmiş olup, müvekkili bankaya herhangi bir bildirim yapılmadığı, taşınmaz satış vaadine yönelik şerh işleminin tapu kayıtlarında mevcut olmadığı, müvekkili bankaca da taraflar arasında yapılan sözleşmenin tapuda şerh olmaksızın bilinmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafça tapuya herhangi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bildirimi yapılmadığından bildirilmeyen işlemin müvekkili banka tarafından bilinmesinin mümkün olmadığının açık olduğu tüm bu nedenlerle haksız davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalı bankanın gerekli araştırmayı yapması gerektiğini, basiretli bir tacir gibi hareket etmesinin zorunlu olduğunu, buna uygun davranılsaydı davaya konu taşınmazda gerçek hak sahibinin ikamet ettiğinin anlaşılacağını, bu durumun hak ve adalete aykırı olduğunu, ipoteğe konu alacak borç ilişkisinde müvekkillerine atfedilecek bir sorumluluğunun bulunmadığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ipoteğin fekki istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası,
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1024 ncü maddesi.
3. Değerlendirme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Sözkonusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. Esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerlidir. Yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden iyiniyetli olduklarını ileri süremezler. Dolayısıyla bu kişiler TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamazlar. Tamamlanmamış inşaat nedeniyle kredi veren bir bankanın, tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını, bu nedenle taşınmaz üzerine kurulan ipotek hakkının geçerli olamayacağını bilmemesi mümkün değildir. Kaldı ki, bankaların tacir olup, kredi veren kuruluşlar olarak basiretli bir tacir gibi tapunun devir sebebini araştırarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği devredildiğini öğrenebilebilecek durumda olması nedeniyle TMK’nın 1023. maddesinin korumasından yararlanamayacağı açıktır.
Somut olaya gelindiğinde; davacılar murisinin dava dışı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı ve sözleşme gereği Yargıtayın yerleşik içtihatları gereğince de avans niteliğinde olacak şekilde tapuda pay devrini yapmıştır. Dava dışı yüklenici kat irtifakı sonrası taşınmaz üzerindeki 10 numaralı bağımsız bölüm üzerinde davalı banka lehine borcu sebebiyle ipotek konulmuş daha sonra yine bu bağımsız bölüm dava dışı 3.bir kişiye satılmıştır. Davacılar murisi 10 numaralı bağımsız bölümün sözleşmedeki daire paylaşımına göre kendisine düştüğü ancak tapusunun verilmediğinden bahisle 10 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ve kendi üzerine tescili için dava açmış, mahkemece yapılan yargılama neticesinde dava kabul edilmiş ve karar kesinleşmiştir. Bu durumda, dava konusu olan 10 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibi davacıların murisine ait olduğu kesinleşmekle birlikte dava dışı yüklenicinin avans niteliğinde aldığı ve sözleşme gereği kendisine düşmeyen, inşaatı tamamlasa bile kendisine ait olamayacak bir yer ile ilgili tasarrufta bulunduğu anlaşılmaktadır. Dava dışı yüklenici tarafından hem avans niteliğinde devralınan hem de arsa sahibine ait bir yer ile ilgili olarak yapılan işlemlerin hukuken geçerli bir sonuç doğurmayacağı ve taşınmaz üzerinde lehine hak tesis edilenin de bir üst paragrafta açıklandığı üzere TMK nın 1023 ncü maddesinden yararlanamayacağı açıktır.Açıklanan nedenlerle mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11/04/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.