YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2023/1068
KARAR NO : 2023/1871
KARAR TARİHİ : 30.03.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemiyle ilgili davada verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı, bir kısım davalılar vekili ve davalı … vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davalılardan …, …ve diğer davalıların murisleri… ve …’nun, … Noterliğinin, 07.07.2004 tarihli ve 5730 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile; yine davalılardan Emine Kalyoncu ve diğer davalıların murisleri… ve …’nun,…Noterliğinin, 09.07.2004 tarihli ve 19426 yevmiye sayılı sayılı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile Musalla Mahallesi, 417 ada 1 parsel, 530 ada 1, 3 ve 6 parsel sayılı taşınmazlardaki tüm hak ve hisselerinin tamamını müvekkiline satmayı vadettiklerini, bedelin nakden ve peşinen müvekkili tarafından ödenerek taşınmazlardaki zilyetliğin müvekkiline devredildiğini; davacının, her taşınmazda paydaş olup, taşınmazlardaki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmiş olduğunu ileri sürerek; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlardaki davalılar ve bir kısım davalılar murisleri adına kayıtlı payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalılar …, Ahmet Kahvecioğlu, Hakan Kahvecioğlu, … ve …; Davanın zamanaşımı süresi dolduktan sonra açıldığını beyan ederek; davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 18.08.2015 tarihli ve 2015/93 Esas – 2015/606 Karar sayılı kararıyla;
“…Taşınmazlardaki elbirliği mülkiyetinin çözülmediği, dolayısıyla sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığı…” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 24.11.2020 tarihli ve 2017/1141 Esas, 2020/7651 Karar sayılı kararıyla;
“… Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.
Somut olay incelendiğinde; davaya konu 530 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucunda 530 ada 21 ve 22 parsel numarası ile tapuya tescil edildiği, 530 ada 22 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucu dava dışı Hazine adına tescil edildiği, 530 ada 21 parsel ve davaya konu diğer taşınmazların ise; tamamının tarla vasıflı olduğu, her taşınmazda satış vadeden davalıların ve vefat etmiş tüm vaat borçlularının paylarının bulunduğu, bir başka ifadeyle satış vaadinde bulunan davalıların ve bir kısım davalılar murislerinin taşınmazlarda paylı malik oldukları, satış vaadine konu payların ise bu kişilerin paylarının tamamı olduğu, dolayısıyla davalılar arasında payda iştirak halinde mülkiyet sözkonusu ise de payın tamamının satışı vaadedildiğinden sözleşmenin ifa olanağının olmadığını söyleyebilme imkanın bulunmadığı, öte yandan davacının taşınmazlarda paydaş olduğu da gözetildiğinde taşınmazlar tarla niteliğinde olsa da pay ve paydaş adedinin de artmayacağı hususu izahtan varestedir. Hal böyle iken mahkemece işin esasına ilişkin araştırma yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Temyiz İncelemesine Konu Karar
Mahkemenin 07.10.2022 tarih ve 2022/293 Esas, 2022/538 Karar sayılı kararı ile;
“…Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden sözleşmenin ifa olanağının doğması ile sürenin işlemeye başlayacağı, ancak satışı vaat edilen taşınmazın, sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmesi halinde on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunmasında bulunmanın “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağı, bu nedenle davanın süresi içinde açıldığının kabulü gerektiği; dava konusu 530 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucunda 530 ada 21 ve 22 parsel numarası ile tapuya tescil edildiği, 530 ada, 22 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma işlemi sonucu dava dışı Hazine adına tescil edildiği, 530 ada 21 parsel ve davaya konu diğer taşınmazların ise; tamamının tarla vasıflı olduğu, her taşınmazda satış vaadinde bulunan davalıların ve bir kısım davalılar murislerinin taşınmazlarda paylı malik oldukları, satış vaadine konu payların ise bu kişilerin paylarının tamamı olduğu, dolayısıyla davalılar arasında payda iştirak halinde mülkiyet sözkonusu ise de payın tamamının satışı vaadedildiğinden sözleşmenin ifa olanağının bulunduğu, davacının paydaş olduğu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli ve ifasının olanaklı olduğu…” gerekçesiyle davanın kabulü ile İzmir ili, … ilçesi, Musalla Mahallesi, 417 ada 1 parsel, 530 ada 21 parsel, 530 ada 3 parsel, 530 ada 6 parsel sayılı taşınmazlarda davalılar adına kayıtlı olan payların tapu kaydının iptali ile davacı … adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar vekili ve davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Bir kısım davalılar … ve diğerleri vekili; Mahkemenin, zamanaşımı süresinin henüz dolmadığına yönelik gerekçesinin yerinde olmadığını, taşınmazın teslim edildiğine yönelik gerekçenin sadece davacının beyanlarına dayanmakta olup teslime ilişkin başkaca bir delil bulunmadığını, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verildiğini, müvekkillerin tescile zorlanamayacağını, sağlık raporu alınmadan noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmasının yerinde olmadığına yönelik beyanların mahkemece değerlendirilmediğini, 5403 sayılı Kanun uyarınca; tarım arazisi niteliğindeki dava konusu taşınmazın sadece paydaşlara satılabileceğini, bu kapsamda yapılan satışın diğer tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmediğini beyan ederek; hükmün bozulmasını istemiştir.
2. Davalı … vekili; Satış vaadi sözleşmesi asılları temin edilmeksizin hüküm kurulmasının yerinde olmadığını, mahkemenin, zamanaşımı süresinin henüz dolmadığına yönelik gerekçesinin yerinde olmadığını, taşınmazın teslim edildiğine yönelik gerekçenin sadece davacının beyanlarına dayanmakta olup teslime ilişkin başkaca bir delil bulunmadığını, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verildiğini, müvekkillerin tescile zorlanamayacağını, sağlık raporu alınmadan noterde satış vaadi sözleşmesi yapılmasının yerinde olmadığına yönelik beyanların mahkemece değerlendirilmediğini, nitekim muris…’nun temyiz kudreti bulunup bulunmadığının araştırılmadığını, 5403 sayılı Kanun uyarınca; tarım arazisi niteliğindeki dava konusu taşınmazın sadece paydaşlara satılabileceğini, bu kapsamda yapılan satışın diğer tüm paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmediğini beyan ederek; hükmün bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve 716 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29 ve 237 inci maddeleri, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi.
Kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237 inci maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 146 ncı maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2 nci maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
3. Değerlendirme
1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun’un 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalılar vekillerinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Onama harcı peşin alındığından yeniden alınmasına yer olmadığına,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
30.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.