YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7972
KARAR NO : 2023/120
KARAR TARİHİ : 11.01.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, ikinci kademede sözleşmenin feshi ile tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın terditli talep yönünden kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı ve davalı … İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davacı ile davalı arasında 3119 ada 4 parsel E Blok 67 nolu dairenin 160.000,00 TL bedelle satışı konusunda Beyoğlu 21.Noterliği’nin 02/04/2015 tarih ve 04693 yevmiye No.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince 42.000,00 TL’nin nakden ve bakiye 118.000,00 TL’nin davalı bankadan alınan konut kredisi ile ödendiğini, davacının sözleşme gereği davalı şirkete bir borcu kalmadığını, sözleşmede teslim tarihi olarak 31.08.2017 tarihi belirlendiği halde teslim edilmediğini, davalı bankaya olan kredi taksitlerinin ödenmeye devam edildiğini, davalı bankanın davalı şirket ile yaptığı sözleşme çerçevesinde müşterilere kredi kullandırdığını, bu nedenle davalı firma ile bankanın müteselsilen sorumlu olduğunu, davaya konu dairenin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine karar verilerek taşınmazın dava tarihindeki güncel değerinin belirlenip faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı … vekili, bağlı kredilerde konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğunun konutun teslim edilmemesi durumunda sözleşmede belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi halinde konutun teslim edildiği tarihten itibaren 1 yıl süre ile kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olduğunu, sözleşmede teslim tarihinin 31.08.2017 olarak belirtildiğini, davanın ise 1 yıllık hak düşürücü süreden sonra açıldığını, diğer davalıya sözleşmeden dönme iradesini bildirmeyen davacının davalıdan bu aşamada talep hakkı olamayacağını, sözleşmeden dönme halinde ise bankanın müşterinin ödediği bedelleri iade ile yükümlü olduğunu, davacı tarafından ödenen bedelleri aynen iade etmeyi kabul ettiklerini, davalı banka davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden aleyhine yargılama giderine hükmedilmemesi gerektiğini, davacının faiz talebinin haksız olduğunu, davanın kısmen kabulü ile davalı banka yönünden haksız ve hukuka aykırı davanın tümüyle reddine karar verilmesini dile getirmiştir.
2.Davalı …vekili; davalı şirketin yönetiminin TMSF’ye devredildiğini, bu nedenle davacının ihtiyati haciz talebinin haksız olduğunu, davalı şirket temerrüde düşürülmeden sözleşmenin feshinin istenemeyeceğini, ticari faiz talebinin de haksız olduğunu, sözleşme kapsamında davalı lehine dönme cezasının hesaplanmasını ve davacının alacağından mahsup edilmesini, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını, aksi takdirde davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “Davalı… A.Ş ile akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin dava tarihi itibariyle ifa olanağı bulunmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine, davacının terditli talebi olan sözleşmenin feshi talebinin kabulü ile sözleşme gereği ödenen 160.000,00 TL’nin davalı …den tahsiline, davalı bankanın sorumluluğu yönünden 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/2 nci maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücü süre geçtiğinden …yönünden davanın reddine” karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili, taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken satış bedelinin tamamının davalıya ödendiğini, kararda güncel değerin ödenmesi taleplerinin hukuka aykırı olarak kısmen reddedildiğini, kararın faiz başlangıç tarihi ve faiz oranı yönünden hatalı olduğunu, davalı bankanın da sorumlu olması gerektiğini, taşınmazın dava tarihindeki güncel değeri olarak tespit edilen 185.000,00 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesini, ödenen 160.000,00 TL satış bedelinin tahsiline karar verilmesi halinde bu bedelin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “Taraflar arasındaki sözleşmenin noterden yapılması nedeniyle geçerli olduğu, inşaatın tamamlanamaması nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmadığı ancak dairenin rayiç değeri kadar mal varlığında eksilme oluşan davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına, asıl talep olan dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına takyidatsız olarak tesciline ilişkin talebin reddine, terditli talep yönünden davanın kabulüne; davalı … Bankası A.Ş yönünden davanın reddine, davacı ile davalı … İnşaat San. ve Tic. A.Ş arasında akdedilen 02.04.2015 tarihli 04693 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinin feshine, 185.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …den alınarak davacıya ödenmesine” karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı …vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili, davalı banka yönünden verilen ret kararının hatalı olduğunu, davalı tacir olduğundan ticari faize hükmedilmesini, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/2 nci maddesinde bağlı krediler için öngörülen 1 yıllık hak düşürücü sürenin tüketicileri mağdur ettiğini, iptali için Anayasa Mahkemesine itiraz yolu ile müracaat edilmesini talep etmiştir.
2.Davalı …vekili, davalı temerrüde düşürülmeden dava açıldığını, sözleşmenin feshi halinde müspet zarar niteliğindeki rayiç bedelin talep edilemeyeceğini, davalı banka ile birlikte sorumlu olduklarını, şirket lehine dönme tazminatına hükmedilmesini, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması gerektiğini, talep arttırımı olmadan 185.000,00 TL üzerinden davanın kabulünün hatalı olduğunu belirtmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, tapu iptali ve tescil ikinci kademede sözleşmenin feshi ile tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
2.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
3.Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163 üncü maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
4.Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Başka bir deyişle müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Tandoğan, Haluk: Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul, 2010, s. 426). Örneğin, davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması hâlinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müspet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.
5.6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 35/2 nci maddesinde “Bağlı kredilerde, konutun hiç ya da gereği gibi teslim edilmemesi nedeniyle tüketicinin bu Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından birini kullanması hâlinde, satıcı ve konut finansmanı kuruluşu müteselsilen sorumludur. Ancak, konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu; konutun teslim edilmemesi durumunda konut satış sözleşmesinde veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen konut teslim tarihinden, konutun teslim edilmesi durumunda konutun teslim edildiği tarihten itibaren, kullanılan kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere bir yıldır.” hükmü gereğince davalı bankanın sorumluluğu kredi miktarı ve konutun tesliminden itibaren sadece 1 yıllık süre ile sınırlıdır. Söz konusu olan bu süre emredici hukuk kuralı olması sebebiyle hak düşürücü süredir. Hak düşürücü süreler hakim tarafından taraflarca ileri sürülmese bile her aşamada resen gözetilir.
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen kararda ve kararın gerekçesinde, hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, her iki taraf vekilinin de temyiz dilekçesinde ileri sürdüğü hususların kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı görüldüğünden, hükmün onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,
11.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.