YARGITAY KARARI
DAİRE : 18. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2009/11745
KARAR NO : 2009/12778
KARAR TARİHİ : 28.12.2009
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde ortaklığın kat mülkiyeti kurulması, olmadığı takdirde satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde, 497 ada 28 parsel sayılı taşınmazın kat mülkiyeti kurulması suretiyle aynen paylaştırılmasını, olmadığı takdirde satılması yoluyla ortaklığın giderilmesini, bir kısım davalılar ise satış istemediklerini, aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini istemişler; mahkemece, yapılan yargılama sonunda taşınmazların satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava tarihinde yürürlükte bulunan 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 699/2.maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan, taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazla ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılmışsa ve bu davada paydaşların en az bir tanesi paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak yapılmasını istemişse, Kat Mülkiyeti Yasasının 10/son maddesi gereğince hakim, o taşınmazın mülkiyetinin aynı kanunun 12. maddesinde yazılı belgelere dayanarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar verecektir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bulunması (K.M.K. m.1), yapının tümünün kargir olması (m.50/2) ve tapuda malik olan her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, yine 12.maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan kanunun 10.maddesi gereği kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklık bu yolda giderilecektir.
Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmaz üzerinde zemin ve 4 normal kattan ve 15 adet bağımsız bölümden oluşan bir yapı bulunduğu, tapu kaydına göre 15 adet hissedarın olduğu, bunlardan birinin (…) öldüğü, mirasçılarının davada taraf ve iştirak halinde malik olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazda her biri başlı başına kullanılmaya elverişli 15 adet bağımsız bölümden oluşan yapı bulunması, tapu kaydına göre de 15 hissedarının olması dikkate alındığında ve Yargıtay uygulamalarında iştirak halindeki maliklere murislerinin hissesi itibariyle tek bir bağımsız bölümün hisseli olarak tahsisi olanaklı kabul edildiğinden, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür. Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu şartların yanında yukarıda açıklanan diğer koşulların da varlığı gerekecektir.
Bu bakımdan öncelikle onaylı projenin veya bu projede sonradan değişiklik yapılmışsa buna dair tadilat projesinin olup olmadığının araştırılması, yoksa yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olmadığının ve onay verilebileceğinin saptanması durumunda fiili durumu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünden onayının ve oturma izin belgesinin alınması, Kat Mülkiyeti Yasasının 12.maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması için, kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksik yerine getirildiği takdirde dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentiler yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak varsa fiili taksime göre, olmadığı takdirde tapudaki hisse sahiplerinin mirasçıları bir kişi kabul edilerek çekilecek kura ile her bir paydaşa bir bağımsız bölüm özgülenmeli, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi, böylece kat mülkiyetine geçilmek suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda hiçbir araştırma ve yeterli inceleme yapılmadan dava konusu taşınmazın aynen paylaştırılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.12.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi.