YARGITAY KARARI
DAİRE : 7. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/8803
KARAR NO : 2023/1043
KARAR TARİHİ : 22.02.2023
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : …Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki tapu iptali tescil olmaz ise tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1. Davacı vekili dava dilekçesi ile davacı ve davalı murisi …arasında …Noterliğince tanzim edilmiş 08.09.1998 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı murisinin …Mahallesinde bulunan, tapuya 402 ada, 27 parselde kayıtlı taşınmazdaki tüm hak ve paylarını 3.750.000.000 ETL bedelle davacıya satışını vadettiğini, bu şekilde … ile… Konut Yapı Kooperatifi arasında …. Noterliğince tanzim edilmiş 13.04.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre ….ı’ya devredilecek 16 No.lu bağımsız bölümün davacıya devrinin kararlaştırıldığını, aradan geçen zaman içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi doğrultusunda herhangi bir inşaat yapılmadığını ve …’nın da vefat ettiğini, bu nedenle davacının sözleşmeden doğan haklarının ihlâl edilmiş olduğunu, satış vaadi sözleşmesinden dava dışı kooperatifin de bilgisinin bulunduğunu, aradan geçen uzun zamana rağmen hâlen inşaata başlanılmadığını ve dava tarihi itibarıyla sözleşmenin ifa edilme olanağının bulunmadığını, buna göre, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı paya ilişkin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talep yerinde görülmez ise payın rayiç bedeli tespit edilerek dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline, rayiç bedelin belirlenememesi hâlinde satış bedelinin güncellenerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
2. Davacı vekili ıslah dilekçesi ile talep ettikleri miktarı 158.976,00 TL’ye yükseltmiş, gerekli harcı yatırmıştır.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesi ile davanın zamanaşımına uğradığını, dava dilekçesindeki talepler çelişkili olduğundan açıklama yaptırılması gerektiğini, esas yönünden de davacı tarafın tescil talebinin yerinde olmadığını, sözleşmenin sadece şahsi bir hak sağladığını, esasen tapusuz bir taşınmazın devrinin mümkün olmadığını, kaldı ki, miras bırakanın sözleşmeyi imzaladığında satmayı vadettiği taşınmazın maliki olmadığını, bunların yanında satışı vadedilen taşınmazın belirli veya en azından belirlenebilir olması gerektiğini ancak, mevcut duruma göre sözleşmeye konu taşınmazın belirlenebilme özelliğinin ortadan kalktığını, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi nedeniyle mirasçı sıfatıyla üçüncü kişi konumunda olan müvekkiline karşı hak iddia edilemeyeceğini, keza, davalı taşınmazla ilgili olan hak iddiasını bu dava ile öğrendiğinden ve kendisine daha önce bir ihtarname keşide edilmediğinden, faize yönelik talebin de yerinde olmadığını, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1-İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;
a- Davacı tarafın tapu iptali ve tescile yönelik talebinin reddine,
b- Davacı tarafın bedele yönelik tazminat talebinin kabulüne, 158.976,00 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
2. Mahkeme gerekçesinde; ”Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı murisi….’nın payının satışı vadedilmediğini, doğrudan inşa edilecek binada …’nın payına düşecek dairenin satışının vadedildiğini,bilirkişi tarafından satış vaadine konu taşınmaz bedelinin (kat karşılığı verilecek meskenin bedelinin) davalının murisi …’nın geldi parseldeki pay bedeline isabet ettiği kabul edilerek yapılan hesaplama sonucunda 158.976,00 TL rakamına ulaşıltığını” belirterk tazminat istemini kabul etmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı avukatı tarafından verilen 23.08.2019 tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; mahkemenin zamanaşımı süresini reddetmesinin hatalı olduğunu, sözleşmenin 5 inci maddesinin dikkate alınmadığını, taraf teşkilinin sağlanmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan … Konut Yapı Kooperatifi ile diğer iştirak hâlindeki hissedarların da davaya katılması gerektiğini, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığını, her halükarda satış vaadi sözleşme tarihindeki imar durumu üzerinden hesap yapılması gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile “…Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 08.07.2019 tarih ve 2017/581 Esas, 2019/316 Karar sayılı kararı, usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan, davalı avukatının bu karara karşı yapmış olduğu istinaf kanun yoluna başvurusunun, 6100 sayılı HMK’nın 353/(1)-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE” karar verilmiştir.
Gerekçesinde; ”….Toplanan delillere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı kalmamış olup, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı murisi …’nın payının satışı vadedilmiş değildir. Doğrudan inşa edilecek binada …’nın payına düşecek dairenin satışı vadedilmiştir. Bilirkişi raporunda satış vaadine konu taşınmaz bedelinin (kat karşılığı verilecek meskenin bedelinin) davalının murisi …’nın geldi parseldeki pay bedeline isabet ettiği kabul edilerek yapılan hesaplama sonucunda 158.976,00 TL rakamına ulaşılmış mahkeme tarafından tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile, terditli tazminat talebinin kabulüne karar verilmesinde yasaya aykırı bir husus olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin taraflarının da muris ve davacı olduğu bu nedenle kooperatif ve diğer arsa sahiplerinin davaya dahil edilmelerine gerek olmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf istemlerinin HMK 353/(1)-b-1. maddesi uyarınca reddine karar verilmesi gerektiği” belirtilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenlerle temyiz itirazında bulunmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22 nci maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213 üncü maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ncı ve Noterlik Kanunu’nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716 ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.
Bilindiği gibi, genelde temlik borcu doğuran sözleşmelerden olan satım sözleşmelerinde satış konusu olan malın, sözleşmenin yapıldığı anda mevcut olmasına ya da satıcının malvarlığında bulunmasına gerek yoktur. Bu itibarla ilerde yapılacak veya üretilecek yahut hâsıl olacak şeyler de satışa konu teşkil edilebilir. Bir başka anlatımla, satıcı başkasına ait şeyleri de satabilir. Eğer satıcı başkasına ait şeyi satmış ve ifa zamanına kadar da o şey üzerinde tasarruf yetkisini elde edememişse ve bu yüzden borcunu yerine getiremiyorsa, ademi ifa nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir.
3. Değerlendirme
Davacı, 08.09.1998 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı murisi ile İzmir ili, Buca ilçesi, Kızılçullu Mahallesinde bulunan, tapuya 402 ada, 27 parselde kayıtlı taşınmazdaki yüklenici tarafından yapılacak olan binada kendisine düşen 16 No.lu bağımsız bölümü 3.750.000.000 ETL bedelle satışı konusunda sözleşme yapmış olup, satışa konu muhdesatın meydana getirilmediği ve satış vaadi borçlusu adına da tapuda pay bulunmadığı anlaşılmakla tapu iptali ve tescil isteminin reddi ifa imkansızlığı nedeniyle doğrudur.
İkinci kademedeki tazminat istemi de sözleşmenin ifa imkansızlığı nedeniyle yerine getirilemeyeceği anlaşıldığından tarafların birbirlerine verdiklerini iade ile sorumlu olduklarından davanın kabulü yerinde görülmüş ve hükmün onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.